投资者重仓的瓯江口，二手房到底有多少成交量？

回顾近年的温州楼市，瓯江口板块算是一个神奇的存在，许多不可思议的事情都发生这里。

从2017年12月瓯江国际新城开盘，龙湾奥体中心上演5000人的抢房大战开始，一直到近期的世茂璀璨瓯江、美的旭辉城、新城瓯江湾等楼盘的热销，瓯江口板块似乎从来没有安静过。

从房管网的网签数据来看，瓯江口南部生活区在售的3个楼盘整体去化率约92%，即使最差的一期开盘也有73%的去化。北部旭辉瓯江城去化则较差，只卖了几十套。整体而言瓯江口新区去化还是相当不错。

于此同时，土拍市场也是热闹非凡。农历年后，瓯江口一共出让了4宗地块，共计吸引了17家知名房企参与竞拍。其中3宗地块均以封顶+竟配成交，实际楼盘价站上了6000元/㎡。

回看瓯江口近前4年的地价，整体已经翻了一番多。

但是，在这房企蜂拥而入，土地价格持续抬升，新房热销去化优秀的背后，却有着令人担心的隐忧。市场一直有这样的质疑，质疑这么多新房交付后，是否有实际的入住，二手市场是否有足够的需求承接下这么大的供应量?

2020年12月份瓯江口新区迎来第一个交付楼盘--瓯江国际新城一期瓯绣苑。这也成为市场观察整个瓯江口次新房二手成交的一个窗口，下面我们就来看看，瓯江国际新城一期瓯绣目前的二手房表现。

目前，由于瓯江口二手房市场体量还相当小，整个瓯江口新区房产中介也不多，只有几家零星分布的连锁中介，从中也可看出一点端倪。

据了解整个瓯绣苑挂牌量约120套左右，挂牌价格大约14000-15000元/㎡，成交价格大约13000-14000元/㎡左右。

具体成交方面，如上周一套瓯绣苑6楼115㎡，成交价是13300元/㎡，还有一套瓯绣苑小面积5楼89㎡，成交价13800元/㎡，价格基本维持在14000元/㎡以内。

还有一个现象值得关注，与其他投资者重仓板块不一样的是，瓯绣苑的89方二手房价格较75方高，且更容易被接受。目前，1个月大约能成交10来套。

至于购买的原因，基本以自用为主，包括周边工作的老师、医生、机关单位人员，以及瓯江口北区企业的工作人员。还有一些因为读书需求购买的客户，据了解温州外国语小学有定向招录瓯江口产业集聚区居住地的生源，父母拥有此区域内房产就有资格报名(来源温州外国语学校公众号，略有删减)。

大多买家之所以选择瓯绣苑二手房，一方面是新楼盘需要等待2-3年，时间较长，先租房也需要成本。另一面二手房的价格相对新房低一些，交付才半年，和新房没什么区别。

目前，瓯江国际新城一期瓯绣苑目前约有120套房源挂牌，只占瓯绣苑822套交付房源的15%左右。总体情况比较正常，没有出现交付即大量抛盘的情况。

这里可能有2个原因，其一是，资产配置者可能有持有两年，以减免交易环节5.3%税费的考虑，所以导致挂牌比例也不是很高。

其二是，资产配置者对于瓯江口新区的前景持续看好，不急于落袋为安，而采取了持房观望的策略，等待红利进一步释放。

另外需要关注的是瓯江国际新城二期预计在6月30日交付。交付房源约1200套，如果也按照15%的挂牌比例，将有约180套房源挂牌，也就是二手房源将在目前的基础上增加1.5倍。这就需要二手房市场交易量有进一步的放大，才能给市场带来足够的支撑。

相对于上述瓯绣苑二手成交价，2020年12月25日，瓯绣苑9幢1101室约89㎡的房子被司法拍卖，成交单价是13000元/㎡(相比普通二手房，需多付一笔房东契税)，成为了整个瓯江口二手房的锚定价格。

目前瓯绣苑二手13000-14000元/㎡左右的成交价，与法拍房相差不大，只是略微有一点上涨，但相比开盘时的约10000元/㎡(含装修)，已有大幅上涨。

那么接下去二手房价会如何发展，主要是要看两点。

其一是看一手新房是否还会继续涨。在新房巨大的供应量，以及二手房不低的挂牌量下，短期内二手房价不太可能超过一手房价，一手房价几乎就是二手房价的天花板。

其二是看有多少需求能承接二手房不断挂出的房源。这里关键就是产业人口的数量，以及周边医生、老师、企业员工和灵昆拆迁出的人员，这将决定二手房价的下限。

当前，瓯江口能成为楼市持续的热点，并且有这么多人持续不断的买入，和其不断释放的众多利好，以及不错的兑现能力有关。南口大桥、S1线的先后通车，外国语学校的招生，附二医的接诊以及众多高新企业的落地，都让人看到了板块实实在在的发展。

另外，还有建设中的北口大桥、S2线，规划中的会展中心，还有瓯洞一体化等等利好，让人产生了美好的预期。可以说瓯江口板块近三年的楼市繁荣，是建立在众多“预期+兑现”的基础上的。

接下来，随着二手房市场的开启，市场将来到一个新阶段，形成一个有土地、新房、二手房、出租房组成的完整不动产市场，进入到检验实际需求与市场供应是否匹配的关键阶段。

刚刚过去的3-5月，瓯江口新出让的四宗块地块，体量相加达到了惊人的约655亩，再加上还要继续开盘的新城瓯江世纪、美的旭辉城北区以及即将开盘的星屿海项目，今年瓯江口还有1.4万套的供应量在路上，非常可怕的数据。

二手方面，随着新楼盘的陆续交付，二手挂牌量大概率会呈现出一个逐步上升的过程。当前成交量与挂牌量较为匹配，但随着挂牌量上升，二手房成交量需要相应放大才能让市场价格保持在一个合理区间。

另外，新房去化的速度，将会直接影响二手房房东的心态，获利了结还是继续持有可以说只在一念之间。而新房的去化速度，目前很大程度依赖政策规划红利的有效释放和落地。

总体而言，目前瓯江口新区已有了一定量的二手房成交，对市场健康而言这是好现象，说明瓯江口新区有着实际的购房居住需求。相信随着更多的产业、教育、医疗、商业、公共设施落地建设，这样的需求还会上升。