最严新规来了：这些地方75%住宅控制在6层以下

今后国内的县城，或许不能再建高层住宅了。

国家新规：县城75%住宅控制在6层以下，最高不超过18层!人多地少的温州怎么破?

日前，住建部发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见(征求意见稿)》，以指导县城建设。该《意见》虽然还只是征求意见稿，但确定了今后国内县城的发展方向，与最终意见基本无异。

《意见》指出，县城是县域经济社会发展的中心和城乡融合发展的关键节点，是推进城乡绿色发展的重要载体，并对推进县城绿色低碳建设提出十项要求。

《意见》要求控制县城建设密度和强度。县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。

最令人关注的是《意见》要求限制县城居住建筑高度。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

老式多层住宅

另外，县城建设要与自然环境相协调，要求不挖山、不填湖，不破坏原有的山水环境，保持山水脉络和自然风貌。加强县城历史文化保护传承，保存传统街区整体格局和原有街巷网络。

县城还要营造人性化公共环境。严格控制县城广场规模，集中硬地面积不应超过2公顷。推行“窄马路、密路网、小街区”，打造县城宜人的空间尺度。控制县城道路宽度，包括绿化带的红线宽度不超过40米。主要生活性街道沿街建筑与道路的高宽比原则上按1.5至2控制。

去年，在住建部和国家发改委联合发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》中，就已提及“县城住宅要以多层为主”。如今，《意见》对县城住宅的最高高度、多层住宅的最低比例均设置了门槛，不得随意建设。

可见，今后国内的县城建设，将以低密度形式进行，不再有高层建筑，连小高层都不多，与高密度的大中城市有着明显的区别。

在刚刚发布的国家“十四五”规划中，就明确提出“推进以县城为重要载体的城镇化建设”。在去年《求是》杂志刊发的《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》中，提及“要选择一批条件好的县城重点发展，加强政策引导，使之成为扩大内需的重要支撑点”。

那么今后，国内的县城建设，将更侧重于历史文化、地域风貌的保护与公共设施的提升，而非像大中城市那般“大拆大建”。

这显然是一件好事，能让县城在大都市化的激烈竞争中走出一条与众不同、更具特色的发展之路，避免“千城一面”现象，还能让市民拥有低密度、生态型、宜居性的生活选择。

如今，温州市区出让的绝大多数住宅地块，均要求住宅建筑不低于24米(一般为8层)，基本建成了高层建筑，与县城要求“6层及以下住宅占比应不低于75%，新建住宅最高不超过18层”形成鲜明对比。

然而从另一个角度来讲，该《意见》对温州县城的发展似乎又有一些限制，毕竟温州有自身的特殊情况。

一方面，“七山二水一分田”的温州，以山地为主，平原稀少、人口稠密，人地矛盾突出，迫不得已“向空中发展”。

另一方面，温州县域内有多个经济发达的强镇，它们早就超出“镇”的范畴，更像一座小城市，建设力度还大于县城。

因此，该《意见》对温州的县城、强镇的建设、发展，似乎起着一定的制约作用。

除市辖区、县级市外，当前温州尚有永嘉、平阳、苍南、文成、泰顺5个县，分别有上塘、昆阳、灵溪、大峃、罗阳共5座县城。

其中，泰顺、文成常住人口约25万人，永嘉、平阳、苍南三县则为人口大县，常住人口均在80-100万人之间。

当各乡镇人口向县城聚集，若对县城的建设密度、强度进行控制，势必无法承载更大的容量。

其中，在“不挖山、不填湖，不破坏原有的山水环境”的要求之下，大峃、罗阳两座被群山环绕的县城，已几乎没有开发余地，上塘周边开发余地同样有限。相比较之下，昆阳、灵溪两座地处平原的县城，周边尚有开发一定开发空间。

当县城的建设密度、强度受控制，县域下辖的乡镇势必更要受控制。当前，温州不少乡镇也出现高楼林立现象，与周边风貌不符，确实需要控制。然而，部分经济发达的强镇，似乎也会被“一刀切”。

比如，与温州市区仅一江之隔、事实同城的永嘉瓯北片(包括瓯北、三江、黄田等街道)，已按大都市规格进行开发、建设，三江商务区已成温州超高层建筑最密集的区域之一。

平阳鳌江镇，与刚刚设立县级市的龙港同样仅一江之隔、事实同城，如今也按城市标准建设，呈现高楼林立、商业繁荣的城市形态。

若对瓯北、鳌江两地实施建设密度、强度管控，并不符合当地实际发展情况，会严重制约当地发展。同时，瓯北片作为永嘉的重要人口聚集地，若控制建设密度、强度，将严重影响其城市化进程与经济可持续发展。

虽说郊县大多人口外流，但往往县城、强镇依旧具备集聚效应，在小范围内有人口流入。

当这些土地资源、人口稠密的县城、强镇建设受限，势必会带来房价上涨、发展空间受限的现象。

当县城无法满足县域人口，势必加剧当前郊县人口流出现象，对县域的发展尤为不利。

当乡镇人口向县城、强镇集聚，县城的建设密度、强度又受到控制，那么温州的郊县该如何发展?

跳出县域、放眼大温州，在温州全市范围内引导人口流动，将进一步提升温州中心城区首位度与人口集聚度，最终提升温州整体城市的综合实力与竞争力。

在大都市化时代，郊县的人口外流不可避免，温州若能打造一座大都市，让更多郊县人口流向温州市区，就近过上安居乐业的大都市生活，又能近距离与郊县保持紧密联系，是解决上述问题的根本途径。

根据温州“十四五”规划，市域空间结构为“一主一副两极多节点”。那么，顺应市域空间结构调整行政区划，根据不同层级实施不同力度的建设管控，将“两极多节点”的人口向“一主一副”引导，不仅能解决上述问题，还能更好地推动温州整体的可持续发展。

永嘉三江商务区

其中，永嘉、乐清、瑞安应尽快撤县(市)设区、融入温州大都市区主中心。若永嘉撤县设区获批，就能破解“控制县城建设密度和强度”要求。

当然，今后需要高强度建设的范围，需控制在瓯北、上塘一带的沿江片，其他乡镇仍应控制建设密度、强度，保持与山水风光相符的风貌。

当永嘉融入温州大都市区主中心，若沿江片无法承载大量南下人口，亦可加强与市区、乐清的人口流动，引导部分人口前往其他区域。

至于文成、泰顺，可引导部分人口就近流向瑞安、龙港、平阳、苍南。其中，瑞安是温州大都市区主中心的组成部分，与文成相邻且为同一流域，当前就有不少文成人定居瑞安。龙港、平阳、苍南是温州大都市区南部副中心，当前也有一些泰顺人定居这里。

在这座南部副中心，龙港已于2019年升格县级市。根据国家“十四五”规划中“稳步有序推动符合条件的县和镇区常住人口20万以上的特大镇设市”的要求，鳌江镇同样符合条件，但没必要在事实同城化之下设立两座县级市。因此，龙港、平阳、苍南之间，必要时也需启动行政区划调整。

当温州“一主一副”形成高密度、高聚集度的城市形态，“两极多节点”保持着原有的乡镇风貌，那么温州可以建成一座兼具大都市与山水小镇并存的城市，在主中心“容得下灵魂”，周边“记得住乡愁”。

其实，不仅仅是县城，当前就连温州市区，也显得开发强度太大、密度太高，降低了宜居性。虽然在人多地少的情况下，整体高强度、高密度不可避免，但局部仍应保持低密度开发。

像瓯江之中的七都岛、山地开发的林里、群山环绕的三溪片、水网密度的南湖，两山之间狭长平原的仙岩-丽岙，以及净空区覆盖的龙湾与瓯江口、海岛洞头，是时候降低开发强度、密度了，亦可根据“75%住宅控制在6层以下，最高不超过18层”的要求开发、建设，以凸显山水风貌、保持宜居属性。

七都岛

总体上，温州城市应呈现“大疏大密”之势，水泥森林与低密洋房都有，经济活力与宜居环境兼具，每个人都能有不同的、多样化的选择。

把住宅建设地更宜居，不像一二线城市那么压抑，同样也是一个留住人口、吸引人口的手段。温州的山水优势，很适合打造低密度宜居住宅，完全可以做出一二线城市所没有的特点和亮点。