回到本质的供求关系，来看各种消息与房价的变化

年后的学校房，再次呈现出令人咂舌的行情，各方不同的声音充斥着整个市场。

优质高中分配生名额比例的提高;二中江滨校区的确定;红色预警新增四所小学;3月学校房量价齐升。在重重迷雾下，市场的真相到底如何?

既然是市场行为，我们就要回到最为本质的供求关系，来看各种消息与房价的变化。

首先要承认年后学校房涨价的事实，并且是实验六中、南浦实验、二中、十二中，4个学校都在涨价。同时新增红色预警的建设小学大南校区、瓦市小学瓦市校区、城南小学城南校区、百里路小学百里路校区也出现了一定幅度的上涨。

目前，头部学校的学校房，整体价格还是维持在高位，但3月下旬报价出现了一些变化。

实验六中总校，报价在3月上旬达到高位，当时双学校建面约30㎡学校房，曾经有个别报价约400万，目前市面上有双学校建面约25㎡的报价368万，有了少许回落。

客户方面，看房量开始减少，成交量也有所放缓，购房者没有像之前那么急迫，慢慢看的人开始增多。

南浦实验中学，建面约60平方以上的单价，挂牌3-4万多/㎡都有，即使同一个小区，面积楼层相差不大的情况下，也会出现多达2-3千/㎡的差价。

年后价格的上涨，让部分没有那么紧迫的客户选择了观望，看房量开始有所下降，而房东在报价方面也出现了一些分歧，差价开始拉大，这或是价格出现松动的征兆。

二中的情况也基本类似，年后回落，但价格依然还在高位，建面约70多平方的墨斗小区报价在4.5万/㎡左右。

整体看，因3月2日红色预警，引发的市场看房、成交井喷的行情就此告一段落。

根据红色预警规则，第一次纳入预警分流范畴的4所小学，对其设定30天(含发布日)的政策启动缓冲期，即对2021年3月31日后取得的房产进行超额分流，2021年3月31日(含)之前已符合入学条件的全额接收。

因此部分抢3月31日前完成交易的学校购房需求，被短时间集中释放，同时房源供给又是比较刚性，没有办法短时间增加，所以引发了此次行情。随着缓冲期的结束，市场回归到正常的看房量和交易量。

目前学校房价之所以还在高位，是因为房价信息传递有一定的滞后性，如果交易量继续下降，学校房价如此高位或难以维持。

从这一次，短短一个月因供求关系引发的价格变动，让我们看到市场供求关系依然是驱动房价的一个关键因素，也是我们理解当下以及未来学校房市场的框架。

观察学校的供给端。我们可以看到头部学校在不断扩大校舍，比如实验中学借用原九中扩展班级数。南浦实验选择原市管道燃气有限公司房屋扩建校舍等。

另外，实验中学七都分校、建设小学七都分校、实验中学黄龙集新校区、二中滨江校区、温州中学附属初中、温州市实验小学锦绣校区、瓯海榕园九年一贯制学校等或建成或规划中的学校，大概率将在今后3年内给市区提供大量的。

当下，政府希望提供更多均衡优质的教育资源。房企因为学校盘，拥有更高的溢价和去化速度，也非常有动力投钱或代建。购房者为孩子读书也希望买到好学校的房子。三者有了共同的目标，因此我们看到了雨后春笋般的新学校，印象中近2年出来的新学校，可能比之前很多年相加还要多。

除了建学校，政府还在推进集团化办学，以及发布《温州市义务教育学校集团化办学评估指南(试行)》，推进集团校总校与成员校之间更加均衡发展。

从2020年开始，已经不在公布学校中考成绩排名，且优质普通高中名额分配招生比例从不低于50%提高的60%，也就说通过中考裸考进入优质普通高中的比例会降低，而通过在本校排名靠前而进入优质普通高中的比例会增加。

总体看，就是弱化中考，拉平各校进入优质高中的比例。通过以上分析可以判断，今后几年市区学校将呈现逐步增加的过程，并且有关部门会尽量去平衡教育资源。

在看需求端。温州以前是没有红色预警的，也就是买了学校房都是确定能读的。为什么在出生人口减少的情况下，2018年开始有了红色预警，且红色预警的学校越来越多呢?

原因有两个，一个是之前分布在各个学校的孩子，通过买学校房的形式，开始大量向几个头部学校集中。另一个是龙湾、瓯海以及各县市的家长，也将孩子送到市区的学校就读。

所以不是学生数量多了，而是学生更集中了。这一点各位家长也能身有体会，自己孩子的同班同学有来自全市各个地方的。

这跟杭州上海人口大量流入造成房价上升的道理一样，周边及各县学生选择到市区学校就读，大多是通过购买学校房的途径，这就带来的大量学校房需求。

需求增加，而供给却难以短时间增加，这在一段时间内就造成了供需不平衡。但我们看到市区今后几年学校的增加是非常多的，且还有可能继续增加，这或让供需重新回到平衡。

周边县市学生的流入，一定程度上是造成暂时的学校房价上升，但温州一直在寻求提高城市首位度的规划，或可以通过教育资源的聚集来形成突破。

优质的教育资源是比较容易吸引周边县市区的人口流入，一个孩子在市区读书，那搬过来的可不是一个人，而是一家人，居住在市区的时间可能长达3-12年。并且孩子的同学朋友等社会关系，也会因读书而沉淀下来。因此，通过提高教育质量，是聚集人口，提高首位度非常好的途径。

最后还有一个问题，在可见的今后几年，市区初中学校及学生数量都会明显增加，但目前似乎没有确切的优质高中扩建或者新建的消息。

如果初中生增加，高中招生数量不变，那势必会造成整体普高升学率的降低，这个问题可能需要未雨绸缪。即使按照目前约50%普高率不变的情况下，增加2所初中，也需要大致增加一所优质普高，才能让升学率保持不变。

3月份本来就是学校房交易的旺季，加上今年红色预警缓冲期行情的叠加，走出了一波快速上扬的行情，但行情来得快，去的也快。

总体看目前价格已有所回落，交易热度也降低了不少。短期波动，并不影响长期趋势，学校房的长期趋势，还是要看优质学校的供给数量和本区域，以及来市区读书流入学生数量的供求关系。