丁建刚评论:拆小区围墙的焦点在于可行性和合法性

浙报传媒地产研究院院长 丁建刚

最近几天，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”

这份文件发布后，引发整个社会的轩然大波。

因为这可能会引发7.5亿城市居民居住模式的重大改变。对于这项政策议论最多的是，政策本身是好还是坏？部分媒体甚至发动了大规模的民意调查。

而事实上，这一类的问题好坏之争是很难有统一的认识和结果的。

不同人从不同角度和不同利益出发来判断这件事情，会得出截然不同的结论。

从全世界主要的大城市和特大城市，大多数都采用街区制，这是一个事实。

街区制有利于疏通城市的毛细血管，缓解交通压力，有利于合理均衡的布局商业，有利于土地的集约和节约利用，也是现代城市规划中较为普遍的理念。

但在中国，城市的房地产开发建设是以成块成片的土地出让，建设封闭式的小区为主要模式。

因此，我们在讨论以下话题的时候，先假定，这种街区制是科学合理和先进的。

那么，这种先进的理念在中国是否可行呢？这又涉及到新建小区和已建成小区两部分。

第一，未来房地产开发即新建小区，采用非封闭的街区制是否可行？

第二，对原有的已建成住宅小区拆墙打开是否可行？

在讨论和思考这项政策的可行性时，必须，也是最重要的一个考量准则，就是合法性。

任何政策都需要合法性的审查，更不要说这样一项事关中国7.5亿城镇居民居住模式的重大变革的政策。

首先，讨论未来新建非封闭的街区制住宅的合法性问题。

中国现在的土地出让模式，房地产开发模式，物业管理模式，都决定了住宅建设基本上是封闭式的小区。要想改成非封闭式的街区制必须首先修改一系列法律法规，涉及到土地出让、城市规划、房地产开发、物业管理等诸多法律法规。

在这些法律和法规没有修改之前就改变开发模式，既不合法，也不可行。

比如，未来的土地怎么出让？整块土地出让，还是分成只是造房子的那部分碎块的小块出让？甚至涉及到土地出让金怎么算的问题，更涉及到容积率、绿化率、建筑密度等诸多土地出让的指标怎么定？

还有，小区打开之后，开发商是不是以后只造房子，景观绿化和楼宇之间的道路都不用管了，都变成市政工程了？

还有《物业管理条例》中的物业管理区域的概念怎么修改？

如果这一系列法律法规能够并已经做了修改，那么建设非封闭的住宅小区也就是合法的了，当然也就是可能和可行的了。

第二，对已建成小区的拆墙开放，这个问题就复杂得多了。

这实际上是在对已出让的土地使用权存续期内政府的规划变更。从契约上说，应该是一种政府的违约行为。

而《物权法》第七十三条有明确规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有。建筑区划内的绿地，属于业主共有。”

因此，这项改变绝非那么容易，将引发剧烈的法律冲突。

对于已建成的封闭式小区拆墙开门开路，对原有的业主来说，几乎就是部分拆迁(只不过是房子没拆，绿地花园、公共设施和小区内部道路拆了)。唯一可以走的道路是，在法律的基础上，与原有业主协商，并给予原有业主利益补偿。如果没有这样的法律程序，和违法暴力拆迁有什么区别呢？

但是在中国，对于已经住在封闭式小区的人们来说，这样的协商和谈判恐怕不是一件容易的事情。

因此，拆小区围墙要讨论的不是这项政策本身的好与坏，焦点在于这项政策是否可行，是否合法。