限价3.68万/㎡，杨府山南挂牌28亩商住地块！

近日，杨府山南，学院东路一宗约28亩涉宅地挂牌，地块商品住宅销售均价不超过36800元/㎡。该地块是实行“限价”政策以来，住宅销售均价最高的一宗，一起来看看。

01 地块位置

地块位于鹿城区滨江街道，地块东侧嘉鸿花园，南侧空地，规划为居住用地，西侧温州第二实验小学(原鹿城区实验小学)，北侧杨府山。

02 地块配建

设置一所12班幼儿园，用地面积≥4480平方米，建筑面积≥4042平方米，用地性质为出让，土地用途为教育用地，竣工验收后无偿移交鹿城区政府。

幼儿园为出让性质，因此商品房区域地上总建面约43197㎡左右(幼儿园按最小面积要求算)，剔除幼儿园建面约，不考虑幼儿园代建成本，起始楼面价已高达约1.78万/㎡。

假定幼儿园投入成本为3300万，那么实际起始楼面价=(地块起始总价+幼儿园成本)/(扣除幼儿园最小建设面积的计容建面)=77000万元+3300万元/43197=18589元/㎡。

(3300万参考来源：万科古翠隐秀配建12班幼儿园，要求总投入成本不小于3300万元)

那么这块地的起始楼面价在近期已挂地块中是最高的，高于中央绿轴G-42a地块(1.72万/㎡)。

地价高千余元/㎡，限价则高出4800元/㎡。其中或也是考虑到距离地块不到2公里的保利招商项目，住宅地价已超3万/㎡的市场因素?!

03 造价标准

地块住宅建筑外立面(不含门窗)造价不低于1000元/平方米。商业建筑外立面采用玻璃幕墙，造价不低于2500元/平方米。门窗造价不低于1500元/平方米。公共部分室内装修造价不低于2400元/平方米。室外景观工程(不含架空层)平均造价不低于1200元/平方米。工程造价按现行有关工程预算定额为计价依据进行计算，且分项工程造价标准不低于《温州市重点区域项目建设品质提升导则》(试行版)相关要求，工程量按现行计价规则进行计算。

04 区域市场

地块位于杨府山以南，属于滨江CBD的延伸板块，同时又是新城板块。

配套方面，商业南面就是东瓯智库，满足日常吃喝玩乐需求，西面冶金区块列入改造，未来以工业设计、工业文化展示及娱乐餐饮为主，此外老港区滨江万象城(规划中)或者城东吾悦广场均不远。教育方面，小学是西侧温州市第二实验小学，初中原先是鹿城实验中学，不过目前是处于温州二中滨江校区的施教范围内。(具体以当年实际招生为准)

周边2KM内的一手新房有华鸿·府东御峯，该项目属于“商品房和安置房”的混居小区，商品房毛坯售价约3万/㎡。

融创德信江山云起毛坯均价约4万+/㎡，分楼幢看3.7-4.5万/㎡不等。

二手房地块东侧的嘉鸿花园具有可参考性。嘉鸿花园于2006年交付，从外立面看有些“上年纪”，但是项目规模大、绿化环境好而且是人车完全分流小区，整体品质不错。

从贝壳网，目前嘉鸿花园挂牌房源均价约2.6万/㎡，视位置、房源装修，部分挂牌在2.85-3万/㎡。

此外，周边新交付商品房万科学院路七号，挂牌均价约4.5万/㎡。“高低配”小区，高层楼幢挂牌价主要在3.6-4.2万/㎡不等。

地块含装限价3.68万/㎡，这个价位是时代滨江上品、华润九悦非江景楼幢以及滨江壹号、江山云起部分楼幢的售价。而本宗地块地段稍逊一筹，目前看均价是难以卖到这个价位的。同时，地块条件方面，体量不大，占地约28亩，地上住宅总建4万方出头，往豪宅走差一口气，不过建筑高度“≥24米”做些小高层或能拉拉溢价。