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梧田东地块罕见流拍!背后的大趋势正在上演

发布时间: 2021-08-12 10:00:04

来源: 温州楼盘网

分类: 土地市场

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在多项政策重磅打压之下,作为楼市风向标的土地市场,已经明显开始减弱。

上周,梧田、瓯江口地块因无房企报名而终止挂牌。在限房价之下,房价上限不再有突破想象的高度。瓯江口地块因约5万方的商业配置,导致该地块在限价之下,没了利润。至于梧田地块,起拍价约13700元/㎡、限价却高达28000元/㎡,有利润空间,却被房企看空。

梧田东地块并非没有优势,它属于瓯海区,与鹿城区完全相融,距离大南门直线仅约3.3公里,距离白鹿洲公园直线仅约1.3公里。

地块东侧直面温瑞塘河,西侧仅一路之隔就是轨交龙霞站。向北直线不到600米的观澜湾,同样东侧直面温瑞塘河,在并无教育资源优势的情况下,售价也能超过30000元/㎡。

当然,该地块的不利因素也很明显,周边城市界面不佳,南侧紧挨着S1线高架与未拆除的金温铁路,东北侧河景同时带庙。在市场热得发烫的时候,这些都不是问题,一旦市场转向,这些就都是问题。

更重要的是,这几年,梧田的新盘普遍难卖,哪怕价格大多控制在25000元/㎡之内,在当前温州市区并不算贵,甚至有一定性价比。毕竟,梧田是一座非常成熟的板块,生活便利,具有一定烟火味。

同样的价格,从该地块出发,向南直线约3公里的南湖板块,差不多的房价,却遭到市民疯抢、一房难求。去年,南湖板块外围一宗地块,地价还拍到了约17000元/㎡。相比较梧田板块,它不仅仅相对靠外一些,而且除了一座非日常消费的万象城,还是有些冷清。

为什么靠城外、冷清的南湖板块,反而会被看好?

显然,温州人的购房逻辑,正在发生变化。

这时,一定有人会说,南湖板块的火热,跟有关。确实,二外、温中附初中的传闻,助推南湖板块火了一把。不过,温中附初仅仅是一个传闻,并无明确消息,甚至有消息称温中附只是对现南白象中学的改扩建。

即便如此,南湖板块依旧火,被广泛认可的是南湖新区的房子,值这个价,哪怕未来未达预期,也不至于亏。这有赖于近年来南湖板块的发展。温瑞大道快速路、轨道交通S3线的建设,以及南部新区的谋划,为南湖新区描绘着美好的未来。

哪怕如今依旧整体冷清、缺乏烟火味,南湖板块崭新的城市界面、良好的环境,也是一个很强的加分项。今年4月份在塘河畔举办的的青灯市集,吸引了大量年轻人前来逛展,也为南湖板块提供了一次绝佳的展示机会。

为什么南湖板块具有这样的优势?除了水网密布的地形,它曾是一片农田,“在白纸上画图”,可以建设出一座更好的城区。

相比较之下,梧田尽管是一座强镇,随后融入了温州城区,有着先发优势,却因缺乏规划、品质的建设,一度沦为城郊结合部。哪怕现在,梧田板块进行了大规模拆迁、改造,依旧难以消除城郊结合部的痕迹。

更何况改造之后,梧田就地建设了大量安置房,商品房只是零星穿插,而南湖板块建设的大量商品房,仅有少量安置房穿插。

十多年前,当南湖板块仍是一片农田,梧田是温州城区最南端,以相对较低的房价,吸引了鹿城区外溢市民、南部郊县进城市民、南部单位(温中、51中、二外、附一医、各大高校等)职工、外来人口,起到温州城市“南大门”作用。

后来南湖板块崛起,逐渐取代了梧田的“南大门”地位。即便那时,也有不少青睐于南湖的市民,因缺乏教育设施转向梧田。如今,当南湖传出优质教育落地的消息,便瞬间火了,反而衬托出梧田的落寞。

南湖的崛起、梧田的落寞,还有很多其他原因,但终归反映了一个规律——新区,正在打败旧城。

这里的新区,并非指那些距离市中心十几到二十公里的远郊区,而是与主城区相融的城市边缘新区。这里的旧城,也并非指包含历史街区的古城,而是建设于上世纪末、本世纪初,如今已整体显旧的城区。

类似这样的旧城,不仅仅是梧田,还有牛山、新桥、双屿、蒲州、瓯北、永中等地。它们一度缺乏新盘供应,前些年启动拆迁、改造之后,零星的新盘还能吸引一些饥渴已久的地缘客户,一旦新盘供应加大,就显得后劲不足。

比如,永中旧城当前3个在售新盘,自去年以来销售一直很吃力,相反仅一路之隔的龙湾中心区,以及向西的的浙南科技城,近两年新房销售却非常火热。

同样地,牛山、新桥等地新房销售也较困难,并与梧田一起形成一条新房库存带。相比较之下,七都岛除某天价洋房外,其余小高层、高层住宅已几乎买不到新房因此在梧田东地块流拍的同时,七都岛3宗地块,哪怕溢价率没拍到封顶,依旧吸引了多家房企前来竞拍,地价也较此前有上涨。

在瓯江北岸,瓯北东片一旧城改建区块,受周边不利因素影响,新房销售非常困难,哪怕房价仅“1字头”。仅隔一条楠溪江的三江商务区,哪怕房价接近翻倍,也一直热销,甚至越贵的房子也难买。

当然,像蒲州拆迁较为彻底,再加上吾悦广场的落户、商品房集中布局,一度热销,但当地价、房价都走高之后,也有些难以为继。另一个拆迁较为彻底的是城西,当前主要靠,后续得看鹿城工业区拆迁后,到底能导入多少其他优质资源。

至于其他地方,老旧小区及其他不利因素较多,给大家留下固有“黑历史”印象,一旦商品房供应规模过大,不可避免地出现滞销现象。哪怕,它们离市中心很近、周边非常成熟、生活很便利,都起不了太大作用。

某种程度来讲,这些旧城,都是规划无序、建设品质低、城市界面差的“旧温州”的代表,正在被时代所淘汰。

相比较之下,南湖新区、瓯海中心区、三江商务区、七都岛、龙湾中心区、浙南科技城等,规划相对领先、环境更好、建设品质更高、城市界面更新、优质资源导入更多,从而代表着未来“新温州”,拥有更大的发展空间。

温州人买房,哪怕是自住,也会带着投资性质,有着长远的眼光。只要看中,价格不是问题。但凡是温州人普遍看不中的新盘,哪怕价格便宜,也很不受待见,除非明显低于市场价。

温州人买房也爱面子,对一个板块的固有印象,也对买房选择造成很大影响。在温州,经常仅一路之隔、一河之隔,房价差了好几千,就取决于大家对板块的固有印象。

然而,这对于初来乍到的外来房企,却未必能细究这些温州人的固有观念,以至于在土地出让时,拍出了过高的地价,最终站在高岗上。

当然,一座城市不可能遍地新区,也不可能遍地优质资源,总会一些旧城的存在,才衬托出新区的好。这些旧城,凭借其不差的位置、成熟的氛围、便利的生活,对不少刚需购房者依旧有很大的吸引力。

然而近两年,由于土地市场火热,这些旧城的地价,普遍不低,不少都超过了15000元/㎡,最高的甚至超过20000元/㎡。当土地价格上涨,开发商的定价也随之上涨,以至于在较高地价的基础上,房价也不低,令刚需购房者难以接受。最终,这些新盘也陷入了“旧城陷阱”。

当新区价格上涨,倘若这些旧城、城郊结合部能将房价维持在2018年,那么势必还是会受到刚需购房者的欢迎。但是这几年,这些板块的新盘,不仅供应量增加了,而且价格也水涨船高。

那么如今,土地市场不再那么滚烫,稍有一些降温,这些旧城地块,能否出现更多限价较低的新房?倘若有,这对刚需购房者是利好,对这座城市留住人口、人才有帮助。

倘若没有那么多的优质资源可供导入,那么一些不适合设置于城市内部的不利因素,也应尽快移出这些旧城,让它们尽早摆脱城郊结合部的痕迹,真正融入城市之中。


责任编辑: wenzhoubj2

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