温州“类住宅”产品可能将绝迹？温州社区商铺成投资新宠

商业办公等非住宅类项目，想打擦边球当住宅卖，在温州可行不通了。日前，我市就《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》征求社会意见，其中明确对市区商业办公等非住宅类项目加强规划设计和管理，严禁违法违规分割转让(销售)非住宅类项目，也不得采取以租代售等方式进行销售，不得超过国家规定的租赁期限进行出租。

按照该意见，商业办公等非住宅类项目，应严格按照公共建筑的相关标准进行审批，并符合四个要求：

1商业办公等非住宅类项目应采取公共走廊式布局，设置公共的出入通道，不得采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式，建筑物应具备公共建筑的外立面形式与特点;

2商业办公类项目应按层集中设置公共卫生间和茶水间，每个标准层设有套内专用卫生间和茶水间的分割单元，总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的40%，三层以上(不含第三层)最小分割单元套内建筑面积不得低于200平方米;

3酒店旅馆类项目不得分割转让(销售);

4商业办公场所除集中设置的厨房和供热设备间外，不得另行设置厨房，不得设计、安装其他管道燃气设施。

在该类项目中，对公开出让经营性用地的《国有建设用地使用权出让合同》中，允许按规定分割转让的建筑物，可根据合同的约定进行分割转让(销售)、办理不动产登记。

而在上海市，已经明确了类住宅清理整顿方案。

5月17日下午，上海市住建委发文，要求停止审批公寓式办公项目，对既有项目进行分类整治。此次发布的《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》(下称《意见》)还提出要求，按照商业办公的规划要求重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目，要重新审图，发现违反规范和标准的，应依法予以撤销调整，符合规范和标准后，再核发规划、施工许可证。

对在建未售的项目，要从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查，发现建设行为违反相关规定的，应责令整改，经相关部门联合验收通过后方可销售。在项目交付使用前，相关部门要再次进行联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。

“从此以后，市场不再有‘类住宅’，市场只会有住宅、商业、办公属性的房产项目。”同策咨询研究总监张宏伟表示。他认为，包括上海在内，各地就类住宅项目出台政策，旨在防止住宅调控后房企将目标转向类住宅市场，进一步推升商办用地价格过快上涨。

所谓“类住宅”项目，是指项目地块性质非宅地，开发商在商办属性的土地上建造的有居住功能的“擦边球”产品。“类住宅”有酒店式公寓、公寓式办公、LOFT、SOHO公寓等形式和称呼，常被统称为“商住房”。“类住宅”产品的产权多为40、50年，房间内通常不允许通煤气，水电按照商业标准计费。

在温州，今年以来，不少项目涌现一批“类住宅产品”，如：

新希望白麓城-麓公馆：建筑面积56-84㎡，层高约3.3米。总共400套

京都市府路壹号：15#整幢楼都是小公寓

S壹公馆：建筑面积约63-115㎡，5.4米层高

龙湾万达广场：1、2、3、5、6、7六栋全能SOHO公寓，面积有48、60、75㎡

君廷大酒店：16F-19F属于产权式酒店

交运城市客厅：15、16层为酒店式公寓一共42套，建筑面积约57-116㎡

立体中心瓯江公馆：建筑面积约43-77㎡，一共186套，层高5.38米

世贸公馆-世贸左岸：loft公寓建筑面积约48-86㎡，层高5.38米

不过，在今后这个规定出台后，如类住宅的酒店式公寓、LOFT和SOHO等这类产品很有可能会退出市场，它们在设计上将更趋向办公化。那么在温州想投资商业，未来的选择性更小了。随着城市住宅的不断增加，社区商铺以其低风险、稳定性抗压性强、与顾客无缝近距离的等优势越来越受普通居民和投资者青睐，其市场未来也十分鲜亮，温州住宅项目带社区商铺的楼盘也越来越多。

对于投资者而言，购买商铺的时候不仅认准社区铺，更要认准地段，因为地段决定未来的人气和财富。

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