人民币汇率和房地产到底是什么关系？

在影响房地产市场的诸多因素当中，有一个因素容易被忽略，却又悄悄地作用于楼市。它的名字是，汇率。了解汇率可以帮助我们更全面的把握国内房地产大势。

首先，看下汇率的名词解释：一种货币兑换另一种货币的比率。比如，11月23日人民币兑美元汇率为6．8904，就是说拿一美元可以到银行换6．8904元人民币。

最近，财经新闻频繁地曝出人民币兑美元的中间价（买入价与卖出价的平均价）下跌的消息，汇率的走势是舆论的焦点，而汇率对房地产的影响也成了楼市的热议话题。

朋友圈里看到一张图直观地表现了汇率对个人资产的影响：近一年时间1000万资产实际缩水了约100万。

人民币贬值，也使得以人民币计价的房地产价值缩水，房子还是那套房子，但放在全球背景下来评估，它正在变得不值钱。

前不久，李嘉诚旗下长实地产宣布以200亿元人民币抛售上海世纪汇广场，引发外界猜疑，有分析认为，李嘉诚是在人民币贬值的趋势下，选择相对安全的美元和美元资产，确保财富的安全。

当然，这些都是外界的臆断。

有一种声音，中国政府将面临“保房价还是保汇率”的抉择。这个命题的逻辑是，如果保持货币宽松政策，则人民币必将贬值，同时房价得以获得支撑；反之，如果保持汇率坚挺，则必将收紧货币政策，房价将下降。

官方很快对此进行了回应。央行认为，这两种说法都夸大了各自领域的风险，就货币政策而言，关键是要继续保持稳健和中性适度的货币环境。

鉴于人民币汇率要逐步走向国际化，人民币为确保平稳过度，避免汇率出现大幅波动，中国央行会通过抛售外储的方式来奠定人民币汇率稳定的基础。

尽管央行一再强调人民币汇率的稳定性，但从不少财经专家的观点里，我们可以总结出：人民币缓慢且小幅贬值的趋势不会改变。

根据金融学理论，本币购买力上升意味着本币计价资产价值存在向上重估的合理性，在资本项目存在弹性的背景下，预期和资金流向将助推这一过程。换一种通俗的说法，人民币升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。而这也得到了过往的历史经验证明。

人民币汇率和房地产到底是什么关系？

（来源：腾讯财经）

根据方正证券宏观分析师郭磊的梳理，2014年以前中国处于升值预期推动房价上涨的阶段。2002-2004年的实际有效汇率贬值只带动了同比增速下行，并未带动绝对价格走低。汇率预期与房价之间整体存在正向促进的现象。

虽然汇率与房价关系难以摸清，但实际上相比国内的货币政策、供需关系这些主要因素，汇率的变化对国内楼市的影响还比较微弱。未来汇率和房价可能的趋势是，汇率逐步修正高估，但资本管制加强，资金留在国内，国内房产以人民币计价能够稳住。

但对于那些注重海外资产配置的富人来说，人民币贬值趋势下，将会更多地选择离开中国，一定程度上将减少国内楼市的投资需求。