温州市区一日之内成交3宗涉宅用地，总揽金约25.82亿元！

6月24日，市区土拍市场在土拍规则调整后迎来了首秀，当天出让的3宗涉宅用地均顺利成交，总成交金额达25.82亿元，其中温州市城市中心区A-41b地块达到封顶价直接进入线下摇号的方式确定竞得入选人的环节，打响了市区土拍热潮的第一枪，接下来让我们回顾下本次土拍的情况：

01、温州市永强北片区瑶溪南单元12-F-35地块

温州市永强北片区瑶溪南单元12-F-35地块经过了1轮报价，由温州高新技术产业开发区投资建设开发有限公司、浙建项目管理(杭州)有限公司以88900万元竞得，成交楼面价约9001元/㎡，溢价率0%。

△图源 浙江土地使用权网上交易系统

地块具体指标

该地块位于龙湾区永中街道青山村、瑶溪街道环一村，土地起拍价为88900万元，起始楼面价约为9001元/㎡，设上限价格为115400万元(折合楼面价约为11684元/㎡)，达到上限价格后竞报政策性住房面积，最高竞报面积为96500平方米。土地面积：45726平方米(68.5890亩)。土地用途：城镇住宅用地;出让年限：70年规划容积率：>1.0且≤2.16规划建筑密度：≤22%绿地率：≥35%建筑物性质与面积：计入容积率的地上总建筑面积≤98768平方米。建筑限高：≤48米,其中住宅建筑高度>24米。

△图源 浙江土地使用权网上交易系统

地块出让要求

1.绿建标准:地块按二星级(含)以上绿建标准设计，装配式建筑按照市政府相关文件执行，竞得人可自主选择是否全装修销售。2.造价标准：该地块住宅建筑外立面(不含门窗)平均造价不低于600元/平方米。门窗造价不低于1200元/平方米。公共部分室内装修造价不低于1500元/平方米。室外景观工程(不含架空层)平均造价不低于950元/平方米。3.本项设置履约保证金1200万元(银行保函形式)，期限为本项目范围内全部建设内容竣工验收备案后1年内。4.代建要求：地块受让人须代建该地块北侧瑶溪南单元12-F-32地块内一所30班小学，用地面积22685平方米。代建项目用地性质为划拨，土地用途为教育用地，须另行办理立项、划拨等手续(划拨手续由项目业主提供)，由地块受让人自行发包施工，并要求与该地块项目同步竣工，竣工验收后移交给区教育局或区教育局指定的公办小学。代建工程总造价按预算价下浮12%执行，代建标准、费用支付须经市区两级财政局审核，最终以方案审价核定为准。5.本地块须纳入龙湾区政府商定商品房房源筹集范围。6.开发企业申请预售许可每一批次最少建筑面积不少于2万平方米。

△图源 浙江土地使用权网上交易系统

地块简评

地块位于瑶溪南板块曹龙路与龙永路交汇处，区域内各类生活配套较完善。地块占地面积约68.589亩，总建面约9.88万方，作为纯住宅地块，项目还要求代建一所30班小学，未来区域内的教育资源有保障。该地块允许竞得人可自主选择是否全装修销售，说明该地块可以毛坯交付，在市场低迷、市区装修项目频频维权的情形下，毛坯交付能减轻购房者的资金压力，也能有效打消因当前装修所存在的问题给购房者带来的购房顾虑;对于开发商而言，也有利于项目的快速销售。另外，在区域内大部分项目的成交楼面价在1w+元/㎡的情况下，该地块9001元/㎡的成交楼面价，在区域内还是很有竞争力的。

区域内在售项目情况

不过需要注意的一点是，目前浙南科技城-瑶溪南在售项目众多，其中浙南科技城板块在售项目多达5个，区域竞争激烈，瑶溪南板块在售项目2个，市场竞争相对宽松一点。

△图源 浙江土地使用权网上交易系统

02、温州市半岛起步区C-08c地块

温州市半岛起步区C-08c地块经过了1轮报价，由温州现代锦华置业集团有限公司以94000万元竞得，成交楼面价约4999元/㎡，溢价率0%。

△图源 浙江土地使用权网上交易系统

地块具体指标

该地块位于瓯江口新区霓翔南路和瓯石路交汇处东北侧，土地起拍价为94000万元，起始楼面价约为4999元/㎡，设上限价格为108000万元(折合楼面价约为5743元/㎡)，达到上限价格后，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过线下摇号的方式确定竞得入选人。土地面积：用地面积72327.40平方米(折合108.4911亩)。容积率>1.0且≤2.6;地上总建筑面积≤188050平方米，其中兼容功能的建筑面积≤56415平方米;规划建筑密度：≤22%;建筑高度≤80米(且住宅>24米);绿地率：≥35%。

△图源 浙江土地使用权网上交易系统

地块出让要求

1.地块内设置一处基层社区用房，建筑面积≥500平方米。2.地块内设置一处15班幼儿园，用地面积≥7600平方米，建筑面积≥6660平方米。幼儿园用地性质为出让，施工期内暂登记在受让人名下，竣工验收后无偿移交瓯江口管委会.3.地块内配建菜市场一处，建筑面积≥2000平方米。地块竣工验收后，菜市场地上建筑面积由瓯江口管委会以7500元/平方米价格筹集，筹集款根据工程进度分期支付。菜市场用地性质为出让，不可分割，可整体转让。4.建筑模式：本地块装配式建筑按照市政府相关文件执行。竞得人可自主选择是否全装修销售。5.造价标准：本地块房建工程的建安成本(包括水、电、电梯等安装工程，但不包括外立面装饰、住宅内部全装修、铝合金门窗、公共部位装修、附属配套工程等)不得低于每平方米3500元(包括地上计容建筑面积与地下建筑面积)。住宅建筑外立面三层及以下采用石材干挂，造价不低于1000元/平方米，三层以上饰面造价不低于850元/平方米;公共部分室内装修(按建筑面积)造价不低于1500元/平方米;门窗造价不低于1200元/平方米。商业、办公建筑外立面造价不低于1200元/平方米。室外景观工程(不含架空层)平均造价不低于950元/平方米。6.本地块兼容的零售商业(除菜市场外)、餐饮、商务金融建筑面积可分割转让，3层及3层以上建筑面积最小分割单元不得小于500平方米。地块不得建设公寓式酒店、公寓式办公等“类住宅”项目。7.本地块为未来社区试点培育项目，地块内设置邻里场景建筑面积500平方米，要求相对集中布置，建成后无偿移交给市政府指定的国资运营公司。本地块享受未来社区容积率奖励政策，地块内需设置空中花园阳台绿化，但空中花园阳台绿化部分的水平投影面积总和与地块总住宅建筑面积总容量规模不得突破《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)。8.开发企业申请预售许可每一批次最少建筑面积不少于2万平方米。

△图源 浙江土地使用权网上交易系统

地块简评

地块位于瓯江口新区霓翔南路和瓯石路交汇处东北侧，临近S1轻轨瓯江口站，地块最大的亮点是作为未来社区试点培育项目，享受未来社区容积率奖励政策，设置了空中花园阳台绿化。该地块也是继美的·君兰锦绣、旭辉龙光·光辉之城后又一个未来社区项目。目前瓯江口的市场热度已有所消退，区域内在售项目众多，市场竞争激烈。

△图源 浙江土地使用权网上交易系统

03、温州市城市中心区A-41b地块

温州市城市中心区A-41b地块经过了33轮报价，达到上限价格75300万元(成交楼面价约18118元/㎡，溢价率14.61%)，进入线下摇号的方式确定竞得入选人环节。

△图源 浙江土地使用权网上交易系统

地块具体指标

该地块位于鹿城区南汇街道，土地起拍价为65700万元，起始楼面价约为15808元/㎡，设上限价格为75300万元(折合楼面价约为18118元/㎡)，达到上限价格后，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过线下摇号的方式确定竞得入选人。土地面积：总用地面积13853.92平方米。

地块容积率为1.5-3.0;计入容积率的地上总建筑面积≤41562平方米(3000平方米≤各兼容功能的建筑面积≤4156平方米);建筑密度≤30%(住宅建筑及便民服务设施建筑密度≤22%);绿地率≥35%;建筑高度≤80米(且住宅>24米)。

△图源 浙江土地使用权网上交易系统

地块出让要求

1.该地块商业建筑面积可分割转让，其中3层及3层以上建筑面积最小分割单元不得小于500平方米。地块不得建设公寓式酒店、公寓式办公等“类住宅”项目。2.建造模式：本地块应执行装配式建造。地块竞得人可自主选择是否全装修销售。3.绿建标准：本地块按照一星级及以上绿色建筑标准设计。4.造价标准：该地块住宅建筑外立面采用石材造价不低于1000元/平方米;采用外墙干挂金属板材造价不低于750元/平方米;门窗造价不低1500元/平方米。商业建筑外立面采用玻璃幕墙造价不低于2500元/平方米。公共部分室内装修造价不低于2400元/平方米。室外景观工程(不含架空层)平均造价不低于1200元/平方米。塘河段住宅不得设置开敞式阳台。

5.开发企业申请预售许可每一批次最少建筑面积不少于2万平方米。

△图源 浙江土地使用权网上交易系统

地块简评

地块位于鹿城区南汇街道，区域条件不错，北侧为在建安置住宅项目，南侧为绿城凤起玉鸣，西侧为住宅小区，东侧为河道以及鹿城金茂府。地块占地约21亩，体量不大，另外地块周边商品房价格都在4w+左右，而该地块起始楼面价不高(起始楼面价15808元/㎡)，封顶的成交楼面价为18118元/㎡，再加上可以毛坯交付，给这个项目在后续定价的时候留足了空间。

△图源 浙江土地使用权网上交易系统