解读下温州共有产权房到底怎么搞？

近日，市住建局公布了关于《温州市区共有产权管理办法(试行)》(征求意见稿)，引起讨论。

据意见稿显示，符合条件的市区和非市区户籍家庭(划重点，非市区居民也可享受)，在满足所需的条件下，可购买市区共有产权房，购买的产权份额在50%至80%之间选择，持有满5年可增购，持有满10年可上市交易。

接下来就详细解读一下温州共有产权房，到底怎么搞?

01、如何筹建房源，价格如何制定，产权如何分配

❶ 共有产权住房筹建方式有三种，包括划拨土地集中新建，商品住房项目配建，以及既有房源转用。

❷ 预售、既有的共有产权住房销售基准价格参考相近时期、相邻地段、相似类型的商品住房市场、二手房市场确定。

❸ 购房家庭可按50%、60%、70%、80%四个等次自主选择持产权份额，与政府或代持人进行分割。

解读

不难看出，共有产权房的来源类型丰富，既有直接新建、也有商品房配建、以及现房转用等，满足经济、品质、以及入住时间等各大维度的需求。

了解到，共有产权房价格多以市场为主要依据，政府会每年公布一次指导价格。

购房者可自行选择多种分割方式，并以全款、纯公积金贷、商贷、组合贷等多种方式进行付款，与现行房产交易流程大致相同。

02、户型面积何如，购买条件如何？

共有产权房户型设置以中小户型为主，高层建筑为90㎡以下，多孩家庭可适当建设90-120㎡户型，而既有房源转用的，无此限制。

购买条件

市区户籍居民家庭，需同时满足落户连续5年及以上，在市区无房产，且申请前12个月家庭人均可支配收入高于上年度当地城镇居民人均可支配收入，且低于上年度当地城镇居民人均可支配收入的200%。

市区非户籍常住人口家庭，需同时满足持有《浙江省居住证》5年及以上，在市区无房，有就业单位且正常缴纳社会保险，申请前5年在市区累计缴纳社会保险满36个月，申请前12个月在市区连续缴纳社会保险且无补缴记录，家庭收入要求与市区户籍家庭一致。

解读

参考温州2021年人均约6万元可支配收入，三口之家年收入在18万元以上，36万元以下的，且满足其他条件的情况下，均允许购买共有产权房，针对非市区人口也相应可购的规定，本次覆盖范围应该说相当大。

另有一则让部分人伤心的消息，该意见规定单身人口需满35周岁才可申请购买共有产权房。

03、共有产权房特别注意

上文提到，政府指定部门或代持机构拥有拥有产权房份额，而政府产权份额会产生一部分租金，文件规定将以不高于市场租赁价格租给购房家庭使用。

倘若按照市区商品房月租约3000元/套，50%政府份额计算，每月需要支付给政府或代持部门约1500元租金。

购房者与政府或代持机构份额买卖亦有明确规定。取得产证后未满5年，购房者回购价为原房价+基准利息。5年以上的，参考周边二手房价进行回购。

除此以外，共有产权房倘若想要上市交易，需满10年。如购房者与代持机构未完成切割，则交易税费、交易权益按照份额进行分担。

04、温州退出共有产权房对楼市影响

在笔者看来，本次温州共有产权房的推出，更进一步挖掘了潜在的购房人群，尤其是倾向于在温安家的自住家庭。代持机构最高约50%的份额比例，可明显降低购房者的资金成本，一套市区约200万左右的房子，按照约20%的首付比例，购房者首付仅需约20万。这对于部分家庭足够拥有吸引力。

而在后续的还款阶段，由于比例下降，月供也将大大降低。

不过很多人会对租金部分有疑虑，其实针对温州的租售比例，购房者大可将这笔租金作为一笔利息，仍以200万房源为例，代持机构出资100万，市场评估约3000元/套/月租金，每月需缴纳约1500元租金，每年约18000元租金，实际年利率仅约1.8%，远低于同期商贷利率。

当然，如果未来房价走势仍旧上涨，我们建议在第五年向代持机构申请回购，此时仅需支付原房价+小额利息，而如果房价走低，则大可在5年后，根据市场价进行回购，以尽可能分担损失。

对于整个地产市场的影响来看，正面效果一定会有，毕竟这一措施大大拓宽了购房人群。