【时代瓯海壹品】三期6月29日（周二）迎来开盘！

去年以来，看似“利好出尽”的泛瓯海中心区板块成为“去化困难户”。除去个别“首位度红盘”(君悦339)之外，无论是改善盘，还是刚需盘，因为供应量较大、需求端无概念可炒、投资介入较少等原因，销售速度都很慢。

今年年后的几个月，受到整体市场环境趋热的影响，泛瓯海中心区板块的几个项目，去化速度也明显加快，每个月的销售备案套数上升明显。

比如时代·瓯海壹品，去年5月以毛坯均价2.67万/㎡入市，因价格相对较高，市场接受度不高。而如今，时代瓯海壹品一-二期去化也已超过70%。

瓯海壹品近期去化提速，究其原因，不外乎以下几点：

----周边地价大幅上涨，让购房者的预期偏向乐观。瓯海中心单元28-C-08地块成交楼面价逼近2万元/㎡;

----瓯海壹品近9000㎡实景示范区开放，包含戏水池、景观大道、约600㎡草坪、互动共享厨房等架空层功能等在内，给潜在购房者较好观感。

----在上半年市场整体回暖、别的部分板块价格上涨的环境下，泛瓯海中心区板块价格平稳，让部分购房者感到有利可图。

在这样的背景之下，时代瓯海壹品三期6月29日(周二)迎来开盘，有啥亮点和槽点呢?

咱们先来看看房源基本信息。

A开盘楼幢

本次预售《瓯品园》三期：预售范围(依照地名主管部门标注)1#、2#、3#、15#、21#、26#幢，建筑面积48375.41㎡，住宅426套。

本项目于2019年10月18日开工，预计将在2021年5月30日主体结顶，计划于2023年9月30日竣工，2023年10月30日交付使用。

B区位分析

该项目位于瓯海区上河乡路与国鼎路交叉口。

项目北侧为海棠路(规划)、规划绿地、S1轨交线、金温铁路;

西侧为国鼎路、瓯海外国语学校;

东侧为水杉路(规划)、河道、规划住宅用地、规划公园绿地;

南侧为上河乡路、大诚金廷、华鸿·中央公园等小区。

周边规划、户型等情况可以参考往期文章：

360°分析：周日新开的瓯海壹品，单价有些贵了!

周边不利因素对本期房源的主要影响在于：

项目北侧为S1线(距项目北侧红线约56米)、金温铁路铁道(距项目北侧红线约150米)，对三期北侧26#存在一定噪音影响。

C间距日照

瓯海壹品楼栋排布并不疏朗，整体楼栋南偏东约3°。

日照简评

三期开盘的1#、2#、3#均位于小区最南侧，临近规划河道和道路，加上住宅退让，预计与大诚金廷间距预计有120多米，即便是低楼层，日照影响也不大;

15#东南侧为高约53.45米的8#，楼间距约为30.8米，预计东侧01房源大寒日正午10层以下可能会被遮挡;因为错位布置，西侧02房源正午、下午日照较好，01室上午受11#、8#遮挡较多;

21#南侧为高约53.45米的15#，楼间距约为36.40米。预计大寒日正午8层以下可能会被遮挡。

26#南侧为高约53米的21#二类高层和高约80米的18#一类高层，26#与21#间距约31.9米，与18#间距约53.55米，由于楼栋排布缘故，预计26#西侧(07、08室)10层以下、东侧(01-04室)12层以下房源大寒日正午日照会受到遮挡，西侧(05、06室)可靠楼栋方位角采光，低楼层日照情况要优于同楼层其他房源。

再来看看价格和选房注意事项……

D价格分析

预售商品房为住宅全装修，具体情况如下：现代简约方案装修房交付标准2080元/平方米(适用于本次推售所有户型)

此次三期毛坯备案均价26683元/㎡，与之前已开房源相比，基本一致。

瓯海壹品的这个价格，与君悦339相比，应该说处于一定的劣势。但由于君悦339已经售罄，少了这个竞争对手的掣肘，瓯海壹品的日子，应该会比之前好过一些。

F选房注意事项

“最有性价比房源”是它?

这几年上市的楼盘当中，能全天候晒到太阳且不沿市政道路的低层大露台，还是非常少见的，而瓯海壹品的1#西边套、2#东西边套、3#东边套三楼，就拥有这样的大露台，而开发商在定价上，并没有考虑这个因素。

所以，购房者可以向开发商进一步了解清楚。若无特殊情况，这几套房子还是有性价比的!

楼层选择

在定价上，瓯海壹品根据产品的不同，分为三个维度：

----一类高层“头排轨交房”26#，低楼层差价变化较大，中高层差距较小，仅约100元/㎡每层。以7与17楼为例，差价仅为900元/㎡。

a.中间楼层噪声值相对较大，随后两头递减，低楼层噪声值相对较小。

b.第一排的平均噪声值高于第二排，且第二排的噪声波动更小。

关于S1线对楼盘的噪音影响，购房者可以参考房哥平台早前推送过的历史文章：权威检测发布：S1线沿线楼盘噪音有多大?

因此对于囿于预算、又想要入手的刚需购房者而言，建议优先选择26#高楼层房源，一则日照条件相对较好，视野界面开阔(西南侧为18层楼栋)，价格和中间楼层差不多。二则噪声影响也相对小些。

----“15#、21#楼层差价较大，高楼层差价基本在每层200元/㎡。

建议优先选择日照无虞、且景观条件较好的中间楼层。

26#房源选择

26#是三期唯一27层的高层，楼栋高度较高。西单元(05-08户)与东单元(01-04户)相比，除边套外价格差别不大，但西单元南侧大多为18层小高层，东单元南侧多为26层以上楼栋。因此西单元高楼层视野、日照等情况显然好一些，优选西单元05-06房源。

15#房源选择

15幢定价，东边套虽然只比西边套贵200元/㎡，但仍然建议购房者优先选择西边套，理由如下：

----四朝南户型，完全利用南北通风和采光，东西边套基本无区别;

----东边套的东南侧和正南侧均有高楼遮拦，夏季东南风道可能被遮拦，没有发挥东边套优势，中低楼层日照也比西边套差：

----西边套正南侧和西南侧间距较大，视线相对较好;