项目导购播报

今日，众安以112300万元+10800㎡政策性住房拿下葡萄棚约45亩地块。封顶楼面价约13218元/㎡，实际楼面价约16016 元/㎡。

实际成交楼面价=(拿地总价+政策性住房配建成本)/(计容总建面-政策性住房建面),政策性住房配建成本加全装修成本按6000元/㎡计算。

葡萄棚地块吸引了金地、华鸿、中梁、德信&蓝光、新希望、碧桂园、中南、中海、华发、众安、阳光城、卓越、旭辉、金科、大诚、保利、时代等17家房企的参拍。

噢买噶!17家超强阵容抢杀，这是继去年5月8日温州土拍史上20多家房企激烈厮杀会昌湖双胞胎地块最强阵容后的又一次近20家房企的“火拼局”。区别在于，5月8日为温州土拍市场从烈焰走向冰谷的分隔线，而本次葡萄棚地块的17家超强阵容或将是温州土地市场经历了半年多温吞期后再度爬升的预告牌?

圈哥捋了这17家房企，可以分成五种类别：

老面孔急需补“弹药”：德信&蓝光、新希望、阳光城、碧桂园、金地

本土房企守“江山”：华鸿、中梁、时代、大诚

新势力崛起“虎口夺食”：中南、旭辉、金科

门口蹭蹭准备杀进：中海、华发(珠海龙头房企)、众安(杭州)、卓越

抬价or看戏：保利

地块位置

该地块位于六虹桥路与过境路交叉口，属于鹿城区南郊街道。

地块处于鹿城和瓯海的接壤板块，周边生活配套较为醇熟。

地块西面为温瑞塘河，河水西北面为温州市城南小学(会昌河分校)，西南面则是南汇小学(据施教区划分是本地块目前的，具体以交付后教育局划分为准)，南面则是在建安置房。

周边住宅环境相对来说已经与温州南都在不远处，出行交通较为便捷。

但是，值得注意的是地块所处位置夜间货运车较多，会存在一定的噪音影响。

地块指标

本宗地块总用地面积33879.38平方米，其中出让部分面积30236.38平方米，划拨公园绿地面积3643平方米。

容积率为1.0-2.81，计入容积率的地上总建筑面积≤84963平方米，其中各兼容功能的面积≤25488平方米，建筑密度≤30%(其中居住部分≤22%)，绿地率≥35%，建筑高度≤80米(且住宅建筑≥24米)。

配建要求

该地块西南侧公园绿地(B-04b地块)由地块受让人有偿代建。代建项目用地性质为划拨，项目施工期内暂登记在地块受让人名下，竣工验收后移交给鹿城区政府。

品质要求

地块出让要求为地块住宅外立面工程平均造价不低于800元/平方米。

商业外立面工程平均造价采用玻璃幕墙不低于1000元/平方米;采用非玻璃幕墙不低于800元/平方米。室外景观工程(不含架空层)平均造价750元/平方米。

圈哥简评

一、参拍房企数量激增，开发商信心源自哪里?

1月份温州市区共有4宗地块出让，样本量虽不大。抛开特例龙湖“超高层”地块，我们明显能感受到参拍房企数量激增。

就几宗地块出价过程来看，开发商拿地激情相对19年“小阳春”有增无减。

调动开发商激情拿地的主要原因如下：

1、央行降准，市场流动资金充裕。1月1日央行发“礼包”，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，将于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)，释放流动性大约8000亿。

从以往效果来看，降准能够缓解房企的资金压力，流动性增加导致资金无可避免地流入房地产行业。

2、看好市场回暖，部分房企“弹药紧缺”。

经历19年土地供应大年，竞争压力方面温州还是低于杭州、宁波等城市，且19年创纪录的销售业绩也给了开发商极大的信心，外加一二线城市板块限价严格，一般开发商拿地难，卖房更难。

本场大部分参拍房企入温许久，但是手中“弹药”明显不足。打趣的说，再不拿地，不给肉吃，员工都要跑光了。

譬如阳光城，过去一年未在温州市区拿地，而手中的项目，阳光城·愉景公馆及德信阳光城·翡丽云邸已基本售罄，继续加仓很有必要。

而从操盘周期推算，上半年的地块，正常情况下年内一定能入市“赚钱”，下半年的地块就不一定了。多重因素叠加下，造成本宗地块被“疯抢”也是情理之中。

但是，值得注意的是，“拿地一时猛，小心火葬场”。

3、周边3公里库存“爆表”，10盘大混战，竞争压力大西大?

总体来看，项目周边3公里内，算上本案在售及待售竞品合计10个，库存量约55.17万方。

地块处于鹿城和瓯海接壤地块，目前在售项目价格毛坯惠后从约2万/㎡-3万/㎡不等且呈现小梯度上浮，产品定位上从中端到高端供应充足，简单说，意向购房者选择范围较广，竞争尤为激烈。

从行政划分考虑，同属鹿城区的鹿城万象府、万科·翡翠心湖、保利·大国璟、凯迪融创新鹿园算是竞品的第一级，其中万象府剩余以一线河景大户型为多，两者竞争压力不大。

从位置和界面考虑，自北向南”万科·翡翠心湖、本地块、保利·大国璟/凯迪融创新鹿园“，板块价格呈下降趋势。

关于产品定位，圈哥推测该地块以中小户型为主，价格或介于万科·翡翠心湖(毛坯惠后约30683元/㎡)和凯迪融创新鹿园(传言高层带装低于2.7万/㎡，具体以温州房管网数据为准)之间。