违建处置力度加大 拓展面积购房思维有望转变

近期，鹿城、瓯海等地明确发文，加大对新建违建的处置力度。除自行建设的违法建筑外，在前些年部分购房者购买的商品房中，基本上有拓展面积，其中部分拓展存在违建嫌疑，令部分购房者感到疑虑。同时，市民的拓展面积购房思维也有望进一步转变。

各地加大违建处置力度

日前，鹿城区已加大对新建违建的处置力度，对存在违法建设的房屋，启动冻结房产登记抵押手续，直到违建拆除。换言之，存在违建的房屋将无法交易和获得抵押贷款。

此次清除违建的范围为城镇居住区。如果业主或者使用者在已建成投入使用的城镇居住区内，没有申请取得建设工程规划许可证就擅自对原有建筑物进行拆除重建、改建、扩建，将会导致原有的合法建筑变为违法建设。常见的违建行为中，顶层公共避难(消防)空间的违法搭建，天井部位的擅自扩建，退层露台加盖的阳光房、别墅私自加盖扩建等都将被认定为违法建设。

逾期不整改的，将根据《浙江省违法建筑处置规定》和省住建厅《关于进一步落实违法建筑不得办理房屋交易审核手续规定的通知》，启动违法建筑查处流程，书面通知不动产服务中心和人民银行，暂停办理其房屋的产权登记、抵押等手续，在违建拆除、恢复原样之前，房屋将不能买卖、过户，也不可能通过任何合法渠道抵押贷款。

当前，鹿城区综合行政执法局滨江中队已对辖区鸿旭家园、银都花苑等20余处住宅进行产权冻结。同时，瓯海区也已加大对新建违建的处置力度，对存在违法建设的房屋，启动冻结房产登记抵押手续，直到违建拆除。

部分拓展存在违建嫌疑

除部分市民后期自行建设的违建外，部分新交付楼盘的拓展面积，也存在违建嫌疑，令部分购房者感到担心。

据悉，在2012年前后建设、2015年前后交付的部分楼盘中，存在天井部位的擅自扩建的拓展面积方式，使房间数量、套内面积大大增加，而该方式存违建嫌疑。后来，楼盘的拓展面积以阳台封窗、“中空”填平为主，违建嫌疑的拓展面积方式大大减少，但在一些“顶跃”“洋房”中仍有疑似违法搭建的行为，以顶层公共避难(消防)空间的违法搭建的拓展面积方式为主。这些拓展面积的行为，往往在小区竣工验收后委托第三方公司统一进行。

同时，许多购房者在装修时，往往采取侵占设备平台、天井部位的擅自扩建等方式进一步拓展面积，以增加室内空间，甚至部分装修设计师在进行室内设计时，鼓励业主进行有违建嫌疑的拓展面积。

2017年以来，随着“容积率新规”“新房全装修”等相继出台，拓展面积大幅减少，当前市场上绝大多数的新盘均已无拓展面积部分，违建嫌疑的拓展面积也彻底退出市场。

居民购房思维有望转变

然而，当前在售的新盘，单价较周边新交付二手房要低数千元，除尚未交付、领取不动产登记证外，拓展面积的退出导致的得房率降低成为重要原因。当前，许多市民买房依旧带着拓展面积思维，面对当前没有拓展面积的新盘表示买不下手。

在容积率约2.5且有拓展面积的楼盘中，建筑面积约90㎡往往能做到“三房两厅两卫”，建筑面积约120㎡则能做到“四房两厅两卫”，一些带违建嫌疑拓展面积的楼盘，户型设计更为夸张，建筑面积约110㎡做到“四房两厅两卫”。

当前在拓展面积基本退出市场后，容积率约2.5的新盘，“三房两厅两卫”则需建筑面积约100㎡，甚至“大三房”需建筑面积120㎡以上。在得房率降低、建筑面积增加的情况下，许多购房者表示宁可去二手房市场购买有拓展面积的房子。

事实上，拓展面积在增加套内空间时也大提升了小区实际容积率，对小区品质、舒适度造成影响。

如今，随着有关部门加大对违建的处置力度，令部分购买了拓展面积房子的购房者有些担心，尤其是存在违建嫌疑的拓展面积。业内人士称，购房者心态变化仍需一个过程，随着对违建的处置力度加大，以及新盘的日渐规范化，今后越来越多的购房者会愿意接受新盘的规范设计。