远洋•世纪宸章哪些房子值得买?

关于房地产市场走势的判断，江湖流传着这么一句话：长期看人口，中期看土地，短期看金融。

从长期看(几十年一个周期)，当一个区域处于“枫叶型”的人口年龄结构，此时年轻人居多，婚育面临高峰，人口自然增长高速，既会给经济增长提供充沛劳动力，也会给房地产市场需求持续释放“人口红利”。

人口其实也会对房地产市场形成短期影响，主要表现在机械增长方面。比如杭州，近三年常住人口持续大幅跃升，基本上以高学历年轻人为主，对居住也会产生脉冲式需求。

杭州常住人口增量/浙江在线

一个城市的土地供应，一般按其城市总体规划进行实施，城市规划框架的大小，决定了城市不同区域未来可供应的土地数量，这常常是政府意志的表达，它受“土地财政”束缚，与市场需求常常发生错位，进而影响房价涨跌。这个周期，一般会在5-10年左右。

货币政策一般采取逆经济周期的调节运作机制，从前些年历史看，2-4年一个轮回。不过从近年趋势来看，经济增长后劲乏力，未来货币政策很可能宽的时候多，紧的时候少。

总的来说，短期的因素影响更直接、更明显，但长期因素更深远、更具有决定性。

中长期因素利空的城市，在短期因素利好的情况下，上涨幅度往往较小，当短期利好出尽之时，跌的幅度往往会更大。

其实，这类似于股市的一种判断：短期看资金面，长期看基本面。

近期市区某些楼盘的定价，也许正好印证了上面这些观点。

黄屿板块的远洋·世纪宸章将于本周四开盘，毛坯普惠折后单价在21000元/㎡左右。这个价格，已经与2016年下半年开盘的中梁·首府壹号院(二期)、德信·上府持平。

远洋·世纪宸章与2016年下半年开盘的中梁·首府壹号院、德信·上府相对区位图

也就是说，黄屿板块上涨幅度最大的2017年，几乎被远洋·世纪宸章“一夜清零”了。

黄屿板块目前新交付商品房高层公寓均价普遍在25000-30000元/㎡左右。

远洋·世纪宸章这个位置，在黄屿板块东面。周边正进行着的“退二进三”与“大拆大整”，可以确定未来的居住环境能得到改善：地块隔壁的庙已经拆了要变绿地(规划)，东侧的高压线据说从文昌路开始已经“地上改地下”，西侧沿河及两边绿化有120米以上的宽度……

世纪宸章周边规划。/温州市规划局规划在线

综合对比周边楼盘可见，在目前的市场弱势之下，开发商为了有一个好的销量，只能选择“低开入市”，打破现有板块的价格体系。

从这一点上来看，一手房为了追求高去化率低价入市，在未来有可能带动二手房价格体系下行。而这，正是哥之前多次推演给出的短期楼市主要降价路径。

来看看远洋·世纪宸章本次开盘的具体情况：

A 开盘楼栋

远洋·世纪宸章一期预售住宅1#、11#和12#楼，共计建筑面积33399.84㎡，住宅280套。

楼栋分布图

B 楼盘区位

该项目位于温州市龙湾区蒲州街道上江村。

世纪宸章区位图

世纪宸章的VR实景，楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。

C 开盘价格

备注：本项目实行住宅全装修交付，价格备案已包括全装修2100元/平方米、2600元/平方米、3000元/平方米三个标准。

D 户型简析

104方

119方

131方

139方

从开发商的定价来看，沿温州大道的两幢中小户型毛坯折后单价大部分在20000-21000元/㎡之间，这样的价格，在目前的市场体系下，有较大性价比。