未来十年中国房地产看什么？ 答案也许是生态住宅

今年是改革开放40年，房改20年，站在行业发展的角度看未来走势，房产将走向多元化、专业化，精细深耕将是大势所趋，业内专家对未来普遍看好。

任志强认为，房价将持续上涨，并且是不可逆的上涨。在未来的20年左右的时间里头，中国的城镇化仍然是一个高速发展的过程，即使房企销售业绩下滑，房地产仍然是一个巨大的市场。

在住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌看来，下一个二十年，需求面会发生变化，成交量不会像过去二十年那么快速的发展，但是质量会大幅度的提升。过去是机会红利，以后是质量的红利，集约型的红利，创新的红利。

任泽平在房地产的未来走势与投资逻辑一文中表示，未来10年的房地产跟现在是不一样的，最大不一样就是区域的分化，你会看到有的房价翻1倍、2倍、3倍，有的就是不涨。

过去20年，很多人因房地产完成了财富积累，那么接下来的10年或者更久，房地产还会是未来经济持续增长的动力吗?还能够成为财富保值增值的重要途径吗?

答案无疑是肯定的。

房地产投资逻辑：长期看人口走势

房地产行业正在告别短平快的粗暴模式，房住不炒政策下，短期套利行为得到有效遏制，就投资而言，区域性机会大于整体性机会，房产收益趋于长期稳健。

房价的最大支撑力是需求，人口流入意味着需求增多，房地产价值得以凸显。未来那些人口大量流入的区域值得关注。恒大研究院认为，决定一个区域人口集聚的关键是该区域经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距，也就是人随产业走。

任泽平在研究了日本、美国、欧洲、韩国等十几个国家人口的相关数据发现，日本过去100年大都市圈占日本比重不断上升，美国大都市区占美国人口比重也是在不断的上升，人是不断往大都市圈迁移的，这个规律从来没有被逆转。在任泽平看来，人不断往大的都市圈迁移，是一种文明，过去5年，中国人口也是从东北、西北往四大都市圈迁移，是同样的规律。

城市群是大势所趋，处于城市群中的房市才有长期机会。

中国最大的三个城市群分别是长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀城市群。目前，长江三角洲城市群已跻身于6大世界级城市群，珠江三角洲城市群超越日本东京，成为世界人口和面积最大的城市群，无论从基础设施还是经济增长，亦或是政策推动层面，京津冀都处于相对初级阶段，未来发展空间巨大。

京津冀整体定位是“以首都为核心的世界级城市群”，目前还处于政策制定以及资源协调发展阶段。数据显示，京津冀总面积达21.8万平方公里，位于三大城市群之最;人口大约1.1亿，相对于长三角的1.5亿少5000万;在城市化率方面达到64.6%，相对于珠三角的84.9%和长三角的67.2%，还有一定距离。据粗略估计，京津冀房产均价是三大城市群中最低的，未来随着机场、高铁、地铁等基础设施的逐步完善，人口聚集能力进一步增强，经济稳步向好，房地产有很多投资机会，升值空间很大。

未来最具价值的房产：生态住宅

城际铁路和地铁像一张大网正在覆盖京津冀的地面，随着物理距离不断缩小，人们对房地产的诉求变得越来越具体。房改20年，也是中国人居住水平不断提高的20年，中国居民的住房条件从简单的平房到单元楼，从到低密度社区，究竟什么样的房子能够代表未来，成为大家财产配置的

我们可能会想出很多个，健康，自然，舒适，新潮……

今年3月发生了一件事情，引起了媒体的广泛报道，第22届被动房大会在慕尼黑落幕，世界被动房之父、德国被动房大会组委会主席沃尔夫冈· 菲斯特教授郑重宣布：“第23届世界被动房大会将在中国河北高碑店举办!”据悉，这是大会举办22年来第一次走进亚洲落地中国。

被动式建筑，也可称之为生态住宅，生态住宅简而言之就是指以符合自然生态系统客观规律并与之和谐共生为前提，充分利用客观生态系统环境条件、资源，尊重文化，集成适宜的建筑功能与技术系统的设计，具有资源消耗最小及使用效率最大化能力，具备安全、健康、宜居功能并对生态系统扰动最小的可持续、可再生及可循环的全生命周期建筑设计。生态住宅提出直接关系着我们人类的未来，越来越多的建造技术都在试图实现可持续发展的升级转变。如果把技术在生活里，可以想象的场景是一家人在屋内吃顿热辣辣的火锅后，所产生的热量被房子“主动”吸收，足以用来维持室内20℃左右的常温，居住在这样的近零能耗建筑中，无需空调和暖气，这样的生活听起来有点像科技电影，充满未来感。

更厉害的是，龙湖所建设的高碑店· 列车新城项目，针对中国北部气候特点进行了有效的本土化呈现，探索出更适应中国气候带、符合区域特色的近零能耗建筑解决方案。高碑店· 列车新城总建筑面积100万平方米，已获得中国首个PHI区域预认证，这是PHI对被动房技术“城市级”大规模应用的专业认可!

高碑店· 列车新城在示范区应用了包括被动式超低能耗建筑、海绵城市、生态修复、太阳能光伏发电在内的多项世界先进的绿色节能生态技术，目前样板间的节能效果较传统建筑节能92%，通过高效热回收新风能源一体机，调节温度和湿度。另外，建筑无须安装传统空调设备，四季温度保持室内相对20-26℃，相对湿度保持约40-60%，并过滤大气中的PM10、PM2.5颗粒物。超低能耗建筑作为世界建筑行业公认的下一代城市建筑技术，其中部分标准或将成为我国下一代建筑节能的标准。

生态住宅是未来十年最值得拥有的资产，它不仅有利于居住者身心健康，也使得整个社区更加人性化，是未来人们争相居住的生态住宅，同时，生态住宅更是中国住宅走向世界的最佳实践。30，从北京(楼盘)到高碑店，从钢筋水泥的拥挤到自然芬芳的庭院，在高碑店· 列车新城示范区在开放当天，上千民众前来体验和鉴赏，至今，前去观赏的人仍然络绎不绝。