北京首个企业自持租赁房推出价格“高冷”惹争议

近日，某地产企业推出首个自持租赁房项目，引发关注。

企业自持租赁房。顾名思义，这个房产是归属于企业自有的，只租不卖，起源于2016年的楼市“9·30调控新政”，当时“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”。2016年底，海淀、大兴区一些地块成交。

如今这个房子造好后准备响应国家大力推展租赁市场的政策，虽然不限制房屋出租的对象，但比起其他出租房还是有不少要求的：

首先，企业自持租赁房是长租公寓，一次性最长可以签10年的合同;其次，万科为鼓励租户表示10年合同期的，租金不会上涨。

不过，租金上并不便宜。90平方米三居室的月租金约为1.5万-1.8万元，180平方米的四居室月租金约为3万-4万元。

而且租户需要一次性付清首个租期内的全部租金。如果租一套90平方米三居室，按照1.5万元的月租金计算，十年全部租金将达到180万;如果租一套180平方米的四居室，按照3万元的月租金计算，十年全部租金也将达到360万。

高租金遭受质疑

从位置来看，这个项目距离城市核心区大约25公里，靠近北京(楼盘)西北六环。数万元的月租金，加上如此远的距离，一时间引来不少质疑声。

有业内人士在接受记者采访时表示，这一类的房子不会有大市场，毕竟长租一万五以上房子的人还是少数，不能说绝对没有，但肯定很少。月租一万五属于消费了，年轻人工作刚起步，就算有能力能挣钱，也未必舍得如此消费。收入高的年轻人，更多愿意攒着钱买房，收入低的，不买房也消费不起。或许还是那句话，高房价榨干了消费能力。

但是，这种长租也不是一定没有市场，业内人士告诉记者，瞄准小学、中学、高中周边，做六年，三年类型的长租还是可以的。尤其是小学，刚从托费解脱出来，再加上搬家出租自己的住房，为了孩子上学近，家长极有可能一租六年。只是价格不能太高，能交得起一两万托费的家庭，大多就在学校附近买房了。只有买不起的，平均托费5000左右，再加上自己住房出租5000左右，也就是一万左右房，长租或许会很有市场。

中研普华研究员揭小兰在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，就目前北京的企业自持租赁房来看，这么高的租金，市场并不一定能接受。企业自持租赁房房租较高，适合中高档收入人群;一次性支付10年租金的负担仍然较重，一方面需要贷款支持，尤其是住房公积金贷款支持;另一方面与传统的押一付三方式比较，人们从观念上有一个适应的过程。另外，是否能提供教育等均等化公共服务也是租户非常关心的问题和需要探讨的问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，从此类项目来说，单纯从一年租赁的角度看，租金是比较贵的。但是从长期租赁的角度看，其实租金是不贵的，再考虑海淀等市区的因素、新房项目租赁等更是可以理解的。换而言之，因为长期租赁中租金相对是稳定的，所以类似定价会考虑到未来物价上涨等因素。换而言之，从租金的分布看，当期看偏贵，中后期看其实是便宜的。

高成本如何应对“另外从此类项目来说，单纯总的租金成本肯定是很高的，但是长期租赁方面的租金贷款业务介入以后，实际上成本是可以分散的。”严跃进表示，此类房子未来的问题，不光是提供一个给类似科技人员一个居所，而是需要在租售同权的地方做各类创新，比如说租房以后的积分落户提供各类配套等。这样租赁项目的意义就会比较大，也有助于租赁产品的推广，市场的批评声会减少，认可和理解的心态会增加。

从资金回笼的角度看，显然是不划算的，或者说房屋销售回笼资金效果更好。所以在这种情况下，类似企业如果前期租赁效果好，那么积极进行租金证券化等也是有必要的。通过把后续潜在的租金都进行贴现，那么就可以一次性回笼资金，这样就可以填补成本。

另外，对于此类租赁来说，肯定是会有租赁贷款业务的，换而言之，各类成本是可以分散的。很关键的一点是，接下来在具体的租金交付方面，可以采取先少后多，即和租赁者的工资收入增长态势做个匹配，这个是最关键的一点内容。

严跃进表示，租赁市场需要有高端产品，这其实也是过去市场的空白，后续也要在租赁市场形成低端、中端和高端产品，这样才可以迎合各类市场需求。从消费者的角度看，没有绝对便宜的租房，多少都会比较贵。一般来说，企业定价都是考虑到未来和房屋销售相当的收益内容。上述项目是当前租赁市场创新中的一个楼盘，对于房价的影响还比较浅，不会对供求等关系形成影响。但接下来或对高价租赁住房的定价和租赁业务会有各类新的规范。

近日，针对该项目，北京市住建委相关负责人做出回应称,竞自持租赁住房,企业只许租不许售。承租人只能租住不能获得产权。

北京市住建委相关负责人表示,首先,企业竞自持的租赁住房,在70年土地使用权期限内,开发建设主体无论自持项目,还是将项目转让给新受让主体,都只能出租,不能出售或变相以租代售等;承租人租赁此类住房,无论租赁期限和续租次数多少,都只能获得使用权,不能获得产权。

另外,也提醒承租人,市住建委鼓励租赁双方建立长期稳定的租赁关系,但建议承租人一次性支付租金期限不宜过长,否则过程中发生的与产权主体相关的变化等因素,可能给承租人带来不必要的困扰和损失。

关注度迎来转变

记者了解到，2017年北京就已经推广了19个企业自持租赁房，19个项目分别位于海淀、丰台、大兴、房山、平谷、顺义六个区，部分高薪的科技人才确实有改善性的住房需求，但是面对一次性付清上百万甚至几百万租金估计难以下手，拿这笔租金去凑首付款会是更多人的选择。

揭小兰表示，即便这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%。因此从目前来讲，企业自持租赁房不太适合全国推广。

在严跃进看来，对于租赁房来说，其实当前讨论多，参与少，但是大趋势看，此类房源肯定会从关注度不高变为较高的关注度，所以实际上类似的做法其实也说明了一点，即自持租赁房是容易被市场接受，关键要发挥优势、减少劣势。比如说一些房源需要看到，很多时候如果没法积分落户，其实也是有压力的，或者说吸引力是不大的，所以总体上说需要走出传统租赁的模式，做一些新型的模式。

对于自持租赁房来说，推广的价值要和人口因素挂钩，尤其是外来人口以及人才等挂钩，这样就可以分批试点。

对于租赁房来说，高品质本身也没错误，所以是产品匹配度的问题，后续租赁市场也需要提倡一个概念，即“阶梯式改善租赁”的模式，先租小点的，然后租大点的，品质也可以不断提升。