居民购房杠杆进一步受限

在按揭贷款额度有限、利率趋势性上升之际，监管部门加强对消费贷违规进入房地产市场的管控，很可能在四季度进一步影响房地产资金来源增长，进而影响住宅销售。

房企融资全面趋紧按揭贷款愈发受限 统计数据显示，1-8月，房地产开发企业合计资金来源为99804亿元，同比上升9%，较1-7月回落0.8个百分点。在1-8月各资金来源中，国内贷款同比上升19.1%，较1-7月回落0.7个百分点;利用外资同比上升15.5%，较1-7月回落5个百分点;自筹资金同比下降1.7%，较1-7月收窄0.2个百分点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升13.4%，较1-7月回落1.4个百分点，其中，1-8月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升20.0%和上升2.4%。

中银国际分析师卢骁峰表示，自筹资金同比下滑，主要源于房企直接融资和表外融资渠道受限;定金及预收款同比增长20%，显示购房需求仍保持高位;但个人按揭贷款同比增速继续大幅回落，显示信贷受调控政策影响持续收紧。 “1-8月个人按揭贷款同比增速继续下降至2.4%。同时央行数据显示，8月住户部门新增短期贷款占比20%，较7月提升7个百分点。个人借道消费贷、经营贷、房抵贷等作为购房款的现象已引起监管部门关注，多地开始围堵短期消费贷款资金违规流向房地产市场，居民购房杠杆空间将进一步被压缩。”交通银行(601328,股吧)金融研究中心高级研究员夏丹表示。 卢骁峰认为，在信贷额度持续收紧及按揭利率上升的背景下，房地产销售周期性回落趋势将延续。

夏丹表示，尽管“金九”旺季不少开发商开启让利销售模式，但鉴于去年的高基数和购房杠杆持续紧绷，下期销售增速可能不见提升。 兴业银行(601166,股吧)首席经济学家鲁政委等人则指出，根据央行三季度城镇储户问卷调查结果，未来3个月准备增加购房支出的居民比例从二季度的23.1%回落至三季度的22.5%，未来住宅销售增速可能继续回落。消费贷管理加强对整体贷款影响有限 近期，多地监管部门发文加强个人消费贷款管理。

例如，人行深圳(楼盘)市中心支行发布《金融风险提示》。随后，某商业银行发文提出一系列要求，包括“除个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费类贷款，贷款期限最长不超过5年，不得以未解除抵押的房产作抵押(二次抵押)发放个人消费贷款”。 又如，人行广州分行和广东银监局联合发文，要求商业银行严查消费贷乱象，“合理确定个人消费贷款的金额和期限”，“原则上不发放金额超过100万元或期限超过10年的个人综合消费贷款”。

中泰证券分析师戴志锋预计，消费贷款将是监管重点，一方面，今年消费贷增速明显较快，预计与按揭贷款额度受控有关;另一方面，消费贷有较高比例流入房地产。据他分析，截至7月底，消费贷款(扣除掉个人经营贷款和信用卡分期)余额为3.6万亿元，占银行贷款的4.42%;与个人房贷余额的比例为19.5%。 从金融机构消费贷的结构与增速来看，戴志锋表示，短期、中长期消费贷占总贷款的比重持续提升，其中，中长期消费贷占比在一季度提升尤为明显。“我们的中长期消费贷数据剔除了个人房贷。一季度个人房贷余额较去年四季度有所下降，取而代之是中长期消费贷快增。7月，短期消费贷占个人房贷比重为5.2%，中长期消费贷占个人房贷比重为20%。”戴志锋表示，“增速与结构变化一致，中长期消费贷呈高增速。一季度中长期消费贷同比高增240%;二季度亦保持高增速，同比增长238%。”

戴志锋指出，消费贷受控对流入房地产的资金会有所抑制，但消费贷在银行贷款中占比不高，政策趋严对银行贷款增速影响有限。个人加杠杆空间有限 四季度按揭额或下降 央行数据显示，8月人民币贷款增加1.09万亿元，其中，住户部门贷款增加6635亿元，包括短期贷款增加2165亿元，中长期贷款增加4470亿元。中信证券(600030,股吧)首席经济学家诸建芳分析称，按揭贷款额度仍保持在高位，已连续6个月超过4000亿元。 “在整体房地产开发和销售进入下行通道的背景下，新增按揭并无下降趋势。市场普遍解读为放款时滞、审批放慢等，但还有一点因素一直在支撑按揭。年初以来，开发投资增速下降的幅度并不及预期，其中较大一部分原因在于三四线城市量价齐升。根据我们前期实地调研结果，刚需在支撑销量走高的同时，按揭在三四线城市的增长也十分强劲，因此可能也是按揭居高不下的重要原因之一。”诸建芳认为，虽然央行对按揭贷款的占比和增量存在管控，但与去年同期按揭贷款规模占比较高相比，今年到目前为止留给银行的按揭额度仍相对充裕。

中金公司分析员陈健恒、唐薇则预计，四季度房贷额度或明显收紧。他们指出，信贷紧体现在房贷利率明显抬升或折扣下降、房贷相关的信贷额度年内有限、房贷放款周期明显拉长等方面。他们认为，如果银行的负债成本趋于稳定，且按揭贷款利率有一定提升，按揭贷款仍是“好资产”。 国金证券(600109,股吧)分析师边泉水、段小乐表示，四季度即使信贷额度不太紧张，房贷需求也可能明显回落，因为“当前三四线城市房地产销售增速下降，将逐渐从居民贷款数据上显现”。 陈健恒、唐薇指出，居民部门加杠杆是推动本轮房地产去库存和开发投资回升的主要因素，也是现象和结果，但未来进一步加杠杆空间有限，“经过2015-2016年的房地产周期，居民部门杠杆率已大幅抬升，负债增速仍处于高位，叠加当前的房贷政策，我们认为居民部门杠杆率进一步提升的难度已比较大，负债增速拐点已经出现，由于房贷下放与销售、批贷存在一定时滞，估计影响可能在四季度逐渐显现。”