楼市又下了一剂猛药！没房的、卖房的都受影响

8月2日，广州市十部门联合发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》，对于网签价格、首付款来源、构建住房并举制度及土地供应等多方面进行了要求。

广州调控三大看点

8月2日，广州“住建委”在其官网上发布了一份重要文件——关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知。

从文件中我们看到了两个导向。第一是严格落实房地产调控部署，这说明近期市场上或存在各类打擦边球的做法。第二是全面加强市场管理。

从文件的内容上可归纳为三大看点：

1、要求对于不接受政府价格指导的项目，一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。至于政府价格指导，这个并非一个明确的、具体的数目。在相关部门里，有这样的一套系统，有相关公式，根据区域、市场环境等诸多因素来确定相关项目的预售、销售价格是否过关。

2、在信贷政策方面，通知要求各商业银行、住房公积金管理中心要严格审核借款人还款能力，坚决防范购房信贷风险，要严格执行借款人月供收入比不超过50%的政策要求，强化审核购房人收入证明材料，对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。

3、再次重申了要严格落实发展住房租赁市场工作部署，积极构建购租并举的住房制度，制定相关实施细则，确保发展住房市场的各项举措落地。

值得注意的是本次发文不是市政府文件，只是十个有关主管部门根据市政府之前的文件，强调落实各项措施的发文。罕 见的是市教育局亦加入发文，可能是表示对租购同权的落实。文件的出台对广州楼市会起到更稳定健康发展的作用。

此次调控，是广州继2016年10月4日广州楼市调控“穗八条”、2016年10月5日广州公积金调控新政“穗五条”、2017年3月17日广州楼市调控“穗五条”、2017年3月30日“穗四条”今年的第五波调控。

从广州楼市今年多而密集的调控，体现出广州市政府调控楼市的决心，稳定房价的急切之心，当然也属无奈之举。

为什么是广州?

作为一线城市，广州的房价相比上海、北京、深圳并不算太高，但近年涨幅还是惊人。以前以京沪深为坐标，称广州楼市是，现在广州反过来当起了房价调控的急先锋，成为调控政策的高地。

这一方面表明，高层对楼市调控的决心，让广州有了积极响应意图的本钱，于是乎干脆利落。

另一方面，改革向来是先易后难。广州楼市调控相比其它一线城市要相对容易，如果真的探出了几条好路，无论是“租售同权”也好、还是“一房一价政府定”也罢，广州年内如果房价真的下降5-10%，预计示范效应会迅速推广。更巧妙的是，这属双赢的选择!

目的：不是降房价 而是稳定房价

此次广州楼市调控升级加码，目的并不是降房价，而是稳定房价。当然，这也是下半年广州楼市政策目标，调控的**精神。简单的说就是防止房价因政策干预导致供需不平出现大起大落的波动，从而引起经济、金融、债务三大风险。

从此次调控政策原因来看，主要还是因为前四波调控未能稳定房价，市场的实际房价比数据翻了好几倍。最关键是广州的库存已经下降到半年以下，去库存周期非常短，房子生产周期拉长，超过住房需求的增长速度。而市中心区域本来新增供应小、库存低，大量的高价盘上市，从而全面拉高房价。

现在广州楼市的新一轮调控，主要的市场意义与作用，在于起到对过去的楼市调控”打补钉“，弥补或完善的过去政策漏洞。由于之前的四波广州楼市调控与政策，执行到现在，发现房价没有因调控出现所谓的拐点、大幅度的下降。

同时因广州一直存在严重的供需失衡与区域供应结构性以及过去几年地块集中上市销售，导致了房价上涨趋势非常明显。而区域选择性的限价、限签、限售政策的干预，促使量跌价涨。现在进行全方位的广州楼市调控升级，一定程度上可以起到遏制房价反弹预期，当然最主要还是防止对房价上涨预期与稳定市场心理的效果。

“五连击”后，广州扛的住吗?

广州房价一定能扛住调控“五连击”，不用担心广州楼市会崩盘、房价暴跌、拐点，因为出现的概率微乎其微，所以必须打消这些不切实际的一厢情愿幻想。

其一是目前广州房企不缺钱，缺乏房价下降的最**动力，并且不存在库存压力。其二是楼市政策的目标不是降房价，是稳定房价，可以说是短期的调控政策。其三是广州楼市的供需不平衡，新增人口速度超过新增供应增速。调控放松之日，就是房价疯狂之时。

值得注意，在这波广州楼市调控强有力冲击波的打击之下，预计广州楼市金九银十的“黄了”，并且短期之内广州楼市的量价增幅呈现大幅度下降现象，不排除楼盘零供应、零成交的情形。

下半年楼市走向如何?

今年上半年，一二线城市限购、限贷、限售等政策频频加码，热点三四线城市纷纷由刺激转为紧缩，商品房成交规模随之持续降低。进入到6-7月，楼市调控效果显现，楼市上半年销量出现下滑，其中北京、上海、深圳的新房成交套数同比降幅都在三成以上。

那么下半年楼市走向如何呢?

从此次广州新一轮调控的目的就能看出是在稳定楼市。无独有偶，2017年7月，国家层面的某次会议中透露出一个重大信号，即稳定房地产市场，这就是下半年中国政府楼市调控目标，防止房价波动。意味着“稳”为本轮楼市调控的**精神。

具体而言,“稳”字包含两层含义。一方面投 资、销售要“稳”,房地产市场目前已进入调控后的消化、调整阶段。未来调控存在小幅升级、扩围的可能,具体表现为各城市在部分政策细则上的调整或强化。

另一方面房地产金融、货币、房贷要稳,防止居民和企业两端的过度加杠杆。即降低居民、房企杠杆,尤其是买房、拿地阶段杠杆,防控“加杠杆、拿”带来的金融风险隐患。