北京土地供应开闸 半年宅地供应量超2016全年

土地供应不足一直是业界认为北京楼价暴涨的根源之一，不过，今年以来，北京一直在开闸大放量。6月30日，上半年的最后一天，北京国土局再次启动开挂模式，推出6宗地块，总起始价182.4亿元!为热闹的北京土地市场2017年“上半场”画上句号。分析人士指出，在调控政策抑制需求的同时，北京2017年以来显著加快土地供给节奏，在调控导致的楼市趋冷背景下，将对北京楼市带来深远的影响。

■半年宅地供应量超2016全年

最近北京的土地市场真是如同开闸放水似的，在2017年1月-6月北京合计公示56宗经营性用地中，北京6月份公示 21宗经营性用地，总起始价达502.6亿元，达到2017年上半年之最。同时，住宅用地供应的力度一直在加码。

6月30日北京土地市场又有6宗土地入市，6宗地块分别是海淀北部地区整体开发翠湖科技园2宗、亦庄经济技术开发区路东区2宗、怀柔镇张各长村2宗。总起始价182.4亿元。其中，在5宗住宅用地里，4宗为“限房价 竞地价”地块;另一宗为自住房地块。怀柔区2宗地块中有1宗自住房地块销售限价20000元/平方米。

此前的6月27日，北京再次挂出5宗限价住宅用地，其中一宗位于东城区南二环外的地块，以历史最高的93521元/平方米最高销售单价，也是近五年来东城区出现首个地块。

据统计，2017年上半年北京全市土地供应达到了65宗，456.66万平方米，供地宗数环比2016年下半年上涨150%，同比2016年上半年上涨261.1%，半年供应量较2016年全年的44宗还多出了21宗。在所有土地供应中，居住类用地有41宗，占全部土地供应量的63.1%;商服金融类用地5宗，占7.7%;工业用地7宗，占10.8%;综合用地11宗，占16.9%;其他类型有1宗。

■供应端明显增量

研究中心称，今年上半年一线城市经营性土地成交面积达到1214万平方米，较去年下半年下降约30%，降幅有所收窄。造成这一现象的主要原因，是北京增加的多宗自住型商品房用地供给。

数据显示，到目前为止，北京年内成交建设用地约335万平方米，合计土地成交金额达到了1006.22亿元。而去年全年，北京土地市场仅成交约468万平方米。从目前土地供应趋势看，全年土地成交金额有望突破2000亿元。

与此同时，北京市住建委近日出台商品住宅项目预售许可新规，鼓励房地产开发企业加快项目入市销售，形成实际供应。其中，北京住建委公示了161个拿地未开工项目和228个开工未入市项目。按照北京房地产业协会在公开信息上给出的测算数据，拿地未开工和开工未销售的房源，初步统计有20万套左右，是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。

市住建委同时称，，凡列入清单的商品住宅项目，开发企业取得一个施工许可后，可以对应办理两次预售许可。

有业内人士指出，“如果办理一个预售证，就只能等着所有楼栋都达到要求。而加速入市的新规中，这些项目取得一个施工许可证后，可以对应办理两次预售许可，这就使得一个项目中那些已经具备条件的楼栋，先领取预售许可证，先入市销售，加速形成市场供应。”

■自住房用地供应爆发

在大幅增加的土地供应中，自住型商品房的供应最引人注目。据统计显示，在上半年41宗居住类用地供应中，有16宗都是自住型商品房用地，其中又有14宗是全部用于自住型商品房建设，仅有两宗是配建部分自住型商品房。

自2014年入市交易以来，北京自住房在2014年、2015年、2016年的供应项目分别是22个、28个、11个，而今年仅上半年就供应自住房用地达16宗，其中2月供应2宗，3月集中供应8宗，4月供应1宗，5月虽无供应，但6月再次集中供应了5宗。可以预见，今年四季度开始北京新房市场将迎来自住房项目的入市、供应和成交高峰。

在供地节奏加快的同时，北京2017年上半年的土地市场，也出现了明显的供地结构调整。从土地供应结构看，自住房比例较高，6月前成交土地基本都是70、90地块。从土地供应量看，北京今年住宅土地供应已经超过2016年全年，合计居住类面积(商品房住宅包括自住房)供应已经达到了223万平方米，按照100平方米每套计算，大约2.3万套。已经是2016年供应量的3倍。

■土地楼面价下降

在调控严厉、整体市场出现下行迹象的背景下，通过入市限价、土地限价和竞自持比例等手段，北京土地市场有所降温。

据了解，6月27日挂出的5宗地块，均属于限价自持地块。所谓自持限价，就是指“土地限价+商品房入市限价”的双重限制。在规定了地块商品房销售价格上限的同时，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序，比例高者为竞得人。

分析认为，限价与自住房是2017年北京土地市场的最主要特征。自住房在内的住宅用地供应增加，对未来中小户型市场将有明显的平稳作用。

专家看来，北京房地产市场已进入后开发时代，土地资源使住宅用地供应规模逐渐缩小成为趋势。但2017年北京还是加强了供给侧改革，扩大了宅地供应，这将有利于扭转北京楼市的高端化、豪宅化趋势，优化新房供应结构，增加中小户型和自住型商品房供应，满足广大中低收入人群的置业需求。

分析人士指出，在政策的限制之下，房企拿地已经无法像以前那样不计成本，疯狂抢地，加上自持要求，现在拿地对开发商的运营实力已经有了非常高的要求，拿地前需要有精准的经济测算，需要有完整可行的运营规划。因此，如今开发商拿地更加谨慎，大型房企联合拿地成为了常态，过往高价地频出的现象也得到了有效的抑制，引导市场预期逐步回归理性。