下一篇
商住房“以租代售”钻空子 背后风险巨大- 热门楼盘
- 最新楼盘
- 温州新房
- 周边城市(楼市)
- 推荐楼盘
近两个多月来经常收到市民的投诉:骚扰电话最近增多,排名居前的是各类商铺、写字楼的促销
“听上去那么美,可是一天几个类似电话的扎堆促销,让人感觉像是甩货!要是好卖,还用这样推销吗?”一些市民在跃跃欲试的同时,又心存疑虑。武汉商铺、写字楼为何如此促销?晨报近期以投资者的身份,深入武汉街头的商铺、写字楼调查。
探访
写字楼:主打“以租养贷”
在汉口市中心香港路附近的一处写字楼门前,摆放着醒目的“买写字楼送停车位”的广告。走进营销中心详问才知,要面积达到500平米才会送车位,而楼盘均价在20000元/平米以上。也就是说,总铺价要达到1000多万元,才有车位送。
得知想小额投资,售楼员介绍了一套50多平米的房间,总价110多万。首付57万,贷款56万,贷10年,月供6000多元(注:商业地产贷款年限仅10年)。针对将来房子如何出租的问题,售楼员告之那套50多平米的房间,已被一家公司整体租用6年,只需购买,每月就可收到5000多元的租金,用以“以租养贷”。
算账:首付57万元,每月只用自掏1000多元还贷款,出租也不用自己操心,10年还完贷款,就放心收租啦!如此算来,似乎不错。
商铺:产权年限是短板
接到一个商铺
销售员算了笔账,商铺总价不到40万,首付25万后,贷10年,贷款15万左右,月供1600多元。购铺就受益,和上个写字楼不同,月租金2000多元,每五年调高一次,连租15年。而这个租金只是保底收益,这15年中,哪怕你的商铺一直空置,租金每年仍按总房价的6.5%给付。
但此处商铺有个很大的隐患,土地产权是从1998年至2038年。“那不是只有21年的使用权?”问。销售人员解释,到期土地产权可以续,一年也才几百元,没什么大问题。
算账:首付25万,每月以租养贷,还有多余进账,看上去很美。可多方打听,关于产权的年限续费,及后期是否影响商铺的价值,相关专家的说法是“一时都说不清,没有准确的相关文件出台”。
专家提醒
听上去很美,风险不小
市场
因素
1.办证费用高,70年产权住宅类的楼盘费用在1%~1.5%,商业地产在4%~5%,高3倍以上。
2.转卖过户费高,接近房价的20%。
3.管理成本高,高物业费、水电费。
持有
成本高
1.首付较高,必须付全款的50%。
2.最高贷款年限10年,贷款利率上浮最低10%,投资者每月还贷压力会较大。
投资
门槛高
对目前武汉商业地产投资不怎么看好,有三个原因:
1.商业供给过剩:截至2016年底,武汉已开业的购物中心数量高达56家,总商业面积达660多万平方米。从武汉登记商业面积来看,人均商业超3.1平米,是香港的2倍,商业供给阶段性过剩问题严重。
2.电商冲击:招商困难、经营吃力。
3.在快速复制的扩展之下,购物中心多数显得很“乏味”,主要体现在品牌、业态同质化。
听上去很美,风险不小
这笔账算得对不对呢?为此特意请教几位在地产界摸爬滚打多年的专家,他们提醒:听上去很美,其实有风险。
说好的“包租蓝图”,可能执行难
■受访人:地产大咖、海尚云汇董事总经理梅水雄
很多商铺打着“以租养贷”的噱头售卖,但后期能否保障,存在不确定性。相比住宅而言,商铺包含所有权、经营权、使用权三方的权益,较复杂。目前的商铺市场份额也供大于求,很多开发商宣称有知名品牌进驻,且与购铺者签订的合同明确了每年返租回报,可他们的后期招商和运营出现问题,开发商若无法承担这笔资金,造成无法履行合同的,只有进入法律程序,那么无疑是件闹心的事儿。目前,武汉资深房产投资客,一般优先投资住宅,其次是公寓、商铺、写字楼。
汉口香港路附近,一写字楼门前,摆放着醒目的“买写字楼送停车位”的广告。苗剑
专家支招
投资商业地产
多向专家打听
武汉商业地产研究专家李国政提醒打算投资商业地产的市民,一定要谨慎。投资商业地产,一定要多比对,多询问,特别要向身边做生意的朋友,租过商铺、写字楼,投资过商业地产的朋友,多了解真实情况。尽量选择口碑好,运营实力强的大开发商。
关于写字楼的投资,建议要交通便利的地段,地铁口最佳,周边有成熟的商业配套,记住三点:地段好、人流多、回报高。
关于商铺的投资,他青睐大型住宅区的底商,即住宅区一二楼的商铺。这类商铺可租可自用,依靠社区客流,成本小,较稳当。
责任编辑: wenzhou2
热门楼盘
查看更多热门楼盘>>温州市区有优质学校即将投用!
2未来旭辉城:五一带你进入宫崎骏的世界!
3祥生公园道:水上仙岛 贯通南北向绿轴!
4凯迪南洋未来社区:美好未来欣欣向荣
5瓯飞金地悦畔龙府:渐入家境 万物繁盛!
6万科映星河:让社区更有趣!
7首开中庚香開萬里:满园青色 相伴归家!
8中国铁建未来视界:全新交付 自然画卷!
9阳光城招商檀境:圈层专属 高级定制!
10保利·天珺:开启绿轴艺术之旅
未来旭辉城:五一带你进入宫崎骏的世界!
2024-05-03 09:34:37
阳光城招商檀境:圈层专属 高级定制!
保利·天珺:开启绿轴艺术之旅
翰林九境:传承三进归心礼序
观雲东方:实景示范区焕新而来!
平阳首个未来社区到来!TOD新城+未来社区,这个项目产品力爆棚!
比肩瓯海区府!首开旺铺卖到起飞后,不容错过的“王炸”登场
如何规避二手房定金纠纷?
异地买房应该注意什么?
二手房贷款面签应该注意哪些方面?