写字楼前三季度新增百万供应 未来租金或承受下行压力

10月11日，深圳世邦魏理仕(CBRE)发布2016年第三季度深圳物业市场回顾及展望。优质写字楼市场方面，需求呈现多样化，受经济及金融行业调整影响，部分业主降租吸客。面对大量新增供应，未来租金下行风险增大。优质零售物业市场，租户调整依然活跃，特色餐饮及快时尚表现抢眼，虽有大量新增供应入市，但整体租金维稳。物流设施市场，业主升级需求愿望强烈，供不应求持续，租金稳定增长，部分行业租金承受力有限放缓扩张。住宅市场方面，3·25新政影响愈显，普通住宅市场持续低迷，而高档住宅市场在推盘量及成交量萎缩的情况下，价格仍有增长。

写字楼市场前三季度新增百万供应

第三季度，深圳5个新项目为市场带来47.1万平方米的新增供应，创2015年第二季度以来的新高。截至2016年前三季度，已录得超过100万平方米的新增供应。得益于新项目长时间的预租累积以及来自本地租赁投资公司的快速扩张，本季度内录得32.4万平方米的新增吸纳量，为2003年以来的历史第二高位。本季度需求较为多样化，除传统金融企业外，专业服务、科技、贸易以及少数的实体企业亦有扩张。受金融行业调整以及整体经济疲软的影响，原有项目除新近交付项目的空置率有所改善外，多个已有项目空置率有所上升。至季末，整体市场空置率环比上升1.4个百分点至9.9%。整体经济疲软的情况下，大量未来新增供应对市场的影响逐步显现，部分现有业主降低租金以吸引客户，整体市场平均租金环比下跌0.4%至每月每平方米197.7元。

未来6个月，依然将有大量的新增供应入市，推高整体市场空置率的同时，租金下行风险变大，尤以福田中心区和后海片区竞争较为明显。

3·25调控新政效果明显

第三季度，仅有南山区的香山美墅二期和华润深圳湾悦府二期入市，共计为市场带来266套新增供应。3·25调控新政的非深户社保一年改三年，严禁首付贷的规定，对住宅市场的影响在第三季度更为明显，整体市场呈现观望、低迷的状态。特别是普通住宅市场方面刚需锐减、量价齐跌，七八月份成交环比分别减少8.3%和22.5%，同比下降均超50%。成交价格方面，7月成交均价每平方米56720元，环比下跌8.2%，8月成交均价剔除个别价格较高楼盘的影响，成交均价介于每平方米40000至50000元之间。高档住宅市场方面，推盘量和成交量下降明显，成交量环比下跌24.1%录得976套。成交价格环比录得2.6%的价格增长至每平方米101464元。

租赁市场方面，第三季度业主更关注租金收益实现收益增值，高端公寓租金经过2016年上半年的回调以后，第三季度环比上涨2.6%至每月每平方米111.6元。

优质零售物业市场竞争激烈

本季度共录得3个新项目入市，共计为市场带来21万平方米的新增供应，因区位优势明显，新开业的3个购物中心均取得了90%以上的入驻率。本季度租户调整依然活跃，以特色饮品、西式简餐、特色餐饮为主的餐饮业态为市场扩张的主力，其中奈雪的茶同时在中心城、东海缤纷天地以及海岸城开出3家。此外快时尚亦保持积极扩张，Uniqlo、UR季内均有两店同时开张。潮牌和运动的扩张也较为明显，IT、马克华菲下属的Reshake及Adidas均分别同时开出两家新店。活跃的租户调整带动多个原有项目的入住率改善，但整体市场空置率受新增供应影响环比上升0.1个百分点至5.7%。本季度内大部分购物中心租金维稳，个别商场进行租户升级调整提高了首层租金报价，带动整体市场首层平均租金微增0.1%至每天每平方米25.3元。

未来6个月，依然会有可观数量的新增供应入市，预计尚未出现同一片区多个购物中心竞争激烈的情况下，租金将保持微幅增长，空置率将被推升。