武汉写字楼进入“软服务”时代

长期以来，回报率高、租金稳定、租期长久、租金升幅稳健的特点让写字楼成为投资者的“香饽饽”。

可最近，在武汉某房屋中介工作几年的小董开始将业务重心转移到带客户看写字楼，尽管业务重心有所转移，但是小董的业务量却没有多大起色。他感慨：现在的写字楼越建越多，但是市场需求并不旺盛，写字楼市场正面临着“过剩”的趋势。

在这样的“危机”面前，写字楼开发商、运营商如何突围？明源地产研究院副院长刘策认为：“随着空置率的上升，硬件设施差距不大的情况下，以服务配套为代表的软实力恐将成写字楼市场博弈重头戏。”

◎现状 库存量大 供应过剩

9月5日，记者来到位于光谷的某写字楼，敞亮的大厅显得非常安静，除了几个销售人员，几乎没有一位客户。“是楼盘卖光了吗？”面对记者的疑惑，销售人员摇了摇头。

“写字楼空置快一年了，一直租不出去。”位于武昌区中心市区的某写字楼张老板最近也很闹心，“房租一降再降还是租不出去，实在不行，我就打算改成快捷酒店了。”

记者进一步探访这家写字楼。据工作人员介绍，这里有两座公寓楼，属于商住两用，但入住的没有几家。在A座，记者看到有不少楼层在装修，门上都贴有出租信息。据该楼盘的销售顾问介绍，今年的租售情况不是很好，现在这里还有房源。

据2016年二季度武汉写字楼市场报告数据显示：截至第二季度末，武汉核心商务区甲级写字楼市场总存量为110.7万平方米。今年下半年，计划有27.9万平方米甲级写字楼交付使用，届时武汉甲级写字楼市场总存量将升至138.6万平方米。

当前武汉甲级写字楼市场已进入供应井喷期，但整体需求难以提振，市场吸纳力下降。武汉2016年上半年写字楼吸纳量仅9万平方米，低于2015年同期吸纳量，而未来三年武汉将迎来优质办公楼供应高峰，年均新增供应接近80万平方米。

业内认为，供应井喷带来激烈的市场竞争，办公楼市场将面临新一轮洗牌，优质项目和劣质项目市场表现将趋两极化。各项目间竞争加剧在所难免。因此，办公楼市场短时间内租金承压的状况将继续延续，而市场整体空置率将上升。

◎原因 硬件同质化加剧 营销模式偏单一

曾经，高端写字楼是各大企业争相进入的“门面担当”，如今，为何却被“剩下了”？对此，明源地产研究院副院长刘策向记者表示：“写字楼市场供应量过快上升，可需求量不升反降是写字楼出现高闲置率的根源所在。”

“高档写字楼的过多过快增长，导致没有切合中、小型企业的市场需求。从2011年开始，不少地产商都将目光投向了写字楼、商铺，一时间商业地产成了投资热点。”他进一步解释道。

  地段是衡量一幢写字楼价值的重要指标，是否位于城市中心区域，这决定了写字楼物业的档次。由此也带来了写字楼一个销售困局，即产品的同质化现象严重。很多写字楼处于同一地段，区位优势相同、交通配套共享、产品类型相近。

除了市场和产品本身，写字楼的另一困局当属当前的营销模式。在投资方面，大多数投资客倾向商铺，部分写字楼交房后的出租率和投资回报率低，更是严重影响了写字楼投资客的投资信心。

在营销模式上，当下写字楼被强调最多的是投资回报率，这也似乎成了写字楼出售的必杀绝技，但事实并非如此。楼市经济评论家陈宝存去年8月在分析昆明 楼市时曾表达了这样的观点：在写字楼市场将面临商务办公需求消化的持续稳定与新增体量持续飙升的双向影响。面对现在的市场环境，由资深开发商开发管理并只 用于租赁的超甲写字楼也许会成为市场的宠儿。

但事实上，当下写字楼项目的定位出现了偏差，大多开发商都只考虑到投资客，而忽略了写字楼产品最终使用者的真正需求。写字楼租金高、服务水平不高的 现状，也使不少中小企业选择了“住宅办公”的方式。记者在调查中得知，很多企业对租用的写字间的配套设施不满意。这其中反映最多的是写字楼无餐厅、电梯 慢、停车位少、物业差等问题。

◎对策争夺客户靠拼软性服务

毫无疑问，基于市场的供需关系，写字楼市场竞争相当激烈，为了争夺客户，市场早已从单纯的拼硬件到拼服务，拼给业主带来的感受与体验。

在仲量联行最新发布的《房地产投资的下一个高增值市场》报告中指出，近年来，虽然国内的写字楼市场由于供求不均，导致部分区域板块出现阶段性供过于 求的现象，但写字楼资产价值存在20%—30%的相对低估。这意味着，未来优质产品其实将有更大的资产增值空间，值得被高度关注。

事实上，在武汉，依托中国光谷，来自于IT及高新产业的需求将逐步在市场上得到释放。同时，LEED认证写字楼在租金溢价水平方面表现抢眼。

世邦魏理仕华中区顾问及交易服务办公楼市董事付丽8月初曾向媒体表示：“目前武汉优质写字楼租赁市场仍然保持活跃态势，金融业与专业服务板块的租户 均表现积极，促成大量新租和搬迁成交。‘营改增’带来的影响将逐步显现。在大楼硬件条件逐步成熟之后，软性服务的比拼将是未来各家争夺客户资源的新方 向。”

随着写字楼的使用目的由单纯的办公场所转变为为企业提供服务的场所。市面上写字楼的“硬件设施”在不断地突破，但为了不断满足商务人士的需求，写字楼本身的“软实力”也需要与时俱进，不断提供服务标准，使之与硬件标准相匹配。

刘策认为：“随着空置率的上升，硬件设施差距不大的情况下，以服务配套为代表的软实力恐将成写字楼市场博弈重头戏。”

此外，在“商改住”出来，被看成“救市”良药后，有业内人士开始提出，楼市信贷政策一直更倾向于住宅领域，商业、办公领域多年来却未有大变化。建议可以适当调低商业、办公物业首付比例、放宽贷款年限、参照住宅政策，进一步降低库存商业、办公物业的税费等。