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温州市状蒲片区农业示范单元ZP-04-C07地块出让
3年前,瓯海区新桥街道西堡锦园的建设单位和代建房开公司公开承诺:半年内办齐房产证。3年后,该小区产权办理再次“遇卡”:虽然600多户安置户的产权已办结,但仍有84户商品房购房户的产权办理陷入困境。建设单位和代建房开公司都表示,原因是商品房土地出让金还未缴纳(见温都2016年8月11日A3)。
那么,土地出让金为什么迟迟未缴?该由谁缴纳?“卡壳”症结如何解决?
8月12日,《代表在线》栏目像3年前一样,再次邀请西堡锦园建设单位瓯海区温瑞塘河保护管委会(瓯海塘河管委会)总工程师戴刚、代建单位温州市繁华房地产开发有限公司(繁华房开公司)董事长李筠藻,以及市人大代表余康杰和浙江蓝汇律师事务所律师吴建胜进行访谈,探寻西堡锦园产权办理再次“卡壳”的解决之道。
问题为什么一拖又3年?症结:工程类政策性结算均未完成
主持人:2013年,西堡锦园700多住户跑了5年产权未能办理,系繁华房开公司以瓯海塘河管委会拖欠数千万元工程款为由不给办证。双方的“工程款结算”成了住户产权办理的“拦路虎”。当年,《代表在线》报道后,瓯海塘河管委会和繁华房开公司承诺:三个月内结清工程款,半年内办齐房产证。可3年过后,工程款结算这个“老问题”又拦在住户办证路上。那么当年的承诺为何一拖又是3年?
戴刚:3年前确实承诺要在3个月内完成工程款结算,没完成主因是项目工程类结算和政策性结算均没完成。工程类结算涉及到因工程延期所产生的材料涨价费和一些新增项目的审核。
那么这两项结算没完成的原因是什么?不是相关资料有效性不能确定,就是资料不全或无法提供,而其中繁华房开公司与施工方的结算至今没完成,也影响了该两项的结算。为解决工程款结算一事,还请了第三方对工程进行专项审计,上月25日已将“专项审计报告”交给繁华房开公司。
李筠藻:“不承认”这份“专项审计报告”,理由是“审计报告内容失实”,由于瓯海塘河管委会方面工作延误,导致建设成本大幅增加,同时延误造成的安置户过渡费用,也没有得到落实。
吴建胜:如果有一方存在违反合同约定行为,那产生的延期责任应该由其承担。至于工程结算审计,为保证公平公正,建议双方共同委托第三方机构进行审计,而不该由一方单方面发起。
谁应该缴纳土地出让金?律师建议打官司解决
戴刚:说到土地出让金,严格意义上讲,84户购房户购买的商品房,至今还不是“商品房”。因为法律规定,预售商品房最重要的前提,是缴纳土地出让金取得土地使用权证。
(瓯海塘河管委会曾就“西堡锦园住户问政产权何时办”作出类似答复:繁华房开公司所销售的商品房未经政府批准,未取得销售许可证,由于该地块属于安置地块,土地属于国有划拨,繁华房开公司要办理自行销售部分的产权证和土地证,必须缴纳土地出让金、物业维修基金等后,才可办理两证。)
李筠藻:当时商品房预售许可证确实没办。因为我们是代建,没有这个权利和义务。关于土地出让金,双方没有约定,不过在《委托建设开发协议书》上载明“建设方负责征用集体土地的政策处理和费用”。另外,商品房我们是受委托销售,所以我觉得土地出让金应该由瓯海塘河管委会缴纳。
吴建胜:从法律和受益角度分析,该项目是代建项目,也就是双方合作项目,所以土地出让金的缴纳有按法律规定,也有双方约定的。据《用地建设批准书》,缴纳主体应该是繁华房开公司。但瓯海塘河管委会作为政府部门,在项目开发中也是受益方,而代建方的部分代建费通过房屋销售来实现,如果是正常的代建方式,缴纳主体应该是瓯海塘河管委会。
土地出让金缴纳主体的确定,是原则性问题,双方争议长达数年,如果通过打官司,这个事也许早就解决了。
文件解读
如房开公司不缴,则由瓯海区对其进行“追缴”
也就是说有关部门要先代缴土地出让金
当务之急是让无辜的购房户产证办理走出“死局”
早在2012年,瓯海区政府曾就西堡锦园住户产权办理有过一个明确说法:“工程结算”和“产权办证”分开进行。据2012年4月13日瓯海区政府专题会议纪要显示:2012年3月29日,区政府召开专题协调会,就汇昌河水上公园(瓯海段)一期安置房(西堡锦园是其中之一)历史遗留问题进行专题协调,其中要求“边办证边结算”,尽快完成汇昌河水上公园(瓯海段)一期各安置地块产权证及土地使用权的总宗登记工作,在区塘河管委会(区塘河指挥部)做好项目总开发量及拆迁安置量的核实及土地复核验收后,分批办理拆迁户和房开公司销售部分购房户的产权证及土地证。
同时,在2012年4月13日瓯海区政府向温州市人民政府“关于要求确定汇昌河水上公园(瓯海段)一期安置房历史遗留问题处理意见的请示”文件中显示:对于房开公司销售部分面积土地出让金的缴纳,待房开与指挥部的代建结算完成后进行补缴,如房开公司不缴,则由我区对其进行追缴。
吴建胜:所谓“追缴”就是先“代缴”,不然就不存在“追缴”一说。这里的“追缴”概念很简单,意思就是相关部门要先代缴土地出让金。遗憾的是,这个“代缴、追缴”的决定至今未执行,才导致出现这个局面。
余康杰:这个决定应该有个执行期,当时决定时间是2012年4月,至今4年多过去,可是对84户商品房购房户来说,却连个影都没有。
戴刚:对这84户购房户,相关部门没有推诿,也不是没有考虑,也不会撇之不管。但按法律规定,必须先缴纳土地出让金,办理预售登记后才能办证。如果先代缴土地出让金,我们不得不考虑到代付的风险,毕竟目前对方的偿还能力有限。
余康杰:2012年瓯海区政府已重视这事,作出“边结算边办证”、“房开公司不缴,政府予以追缴”的决定。我觉得,相关部门应该对这个决定执行下去,百姓事无小事,更何况购房户花钱买房,跟房开公司与政府之间的纠纷没有关系。政府部门应本着民生为重的角度,更加主动介入、及时解决,先代缴这笔土地出让金,让购房户产证办理走出“死局”。如果部门认为这笔钱应该由繁华房开公司缴纳,再向其追缴,不成可提起诉讼。
戴刚:就此事,瓯海区政府已成立专门的工作小组,目前正在研讨如何给这84户购房户办证事宜。
房开公司和有关部门之间的这些纠纷,应该来说与购房户没有关系,因为他们没有过错。
就像律师吴建胜所称,一个是项目方,一个是代建方,双方合作开发项目,出现纠纷在所难免。但当出现的这个纠纷,影响到第三方利益时,双方应该共同想办法去解决,而不是相互推脱,因为这是企业和部门该负的责任。
也如人大代表余康杰所言,不管怎样,这84户购房户是无辜的,任凭项目方、代建方存在着怎样的争议,他们都不应该成为双方争议的“牺牲品”。
再从部门角度来看,百姓的民生问题需要关心和解决;且应从百姓利益出发,尽快解决这件事为好,更何况其中还牵涉到相关部门。
退一步来说,即便就是房开公司的责任,可当房开解决不了百姓问题时,有关部门也应该站出来,为群众“说话”,帮助购房户解决基本问题。
责任编辑: wenzhou2
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