一线城市LEED认证写字楼接受度最高 租金溢价可达30%

2016年7月4日，在公众日益推升的环保意识下，中国政府倡导推广绿色建筑已有更为明确的日程规划，社会及商业楼宇市场对于这一领域也投射更多的关注。世邦魏理仕今日联合美国绿色建筑协会（USGBC），在北京来福士中心LEED-EB既有建筑金级认证颁证仪式上发布了《迈向卓越-大中华区绿色商业建筑市场表现》白皮书。报告调查了北京、上海、广州、深圳四个一线城市，成都、杭州、武汉、天津四个具有代表性的二线城市及香港和台北，共十个市场，从租金溢价、涨幅和出租率、吸引优质租户等多方面，印证LEED写字楼的竞争力。报告指出：

调查的十个城市中，LEED认证甲级写字楼较非LEED认证样本的租金溢价大多达到10-30%。LEED写字楼无论受市场与经济环境影响，均实现了租金溢价，而在弱势市场中更表现出防御性。

LEED认证写字楼对国际化企业的吸引力高于非LEED认证写字楼的1到1.5倍。（以同期入市的甲级写字楼，两者吸引跨国企业入驻的数量衡量）

北上广深是LEED写字楼发展最快、接受度最高的市场。目前北上广深LEED甲级写字楼体量已达384万平方米，占调查的十个城市的七成。

为了助推楼宇经济、促进经济转型并推动可持续发展，近来政府愈加重视对于绿色建筑的政策支持力度。乃至对于LEED建筑认证这一国际化标准也秉持着更为积极开发的态度，甚至已投入了资金补贴加以奖励。

图：大中华区十大重点城市 LEED 认证甲级写字楼租金溢价

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示：“此次调查中引入香港和台北成熟市场的案例，对绿色建筑未来在内地城市的发展和商业表现有很强的借鉴意义。LEED认证楼宇在香港及台北虽然推广起步较晚，但因为长久以来对绿色环保建筑理念的认可，近三年平均年增幅达到28%，并录得30%以上的租金溢价。公众和企业与日俱增的环保意识和可持续发展态度，会正向带动绿色建筑收到更好的市场反响。”

USGBC全球首席运营官、绿色建筑认证协会主席Mahesh Ramanujam表示：“对LEED的认可也是企业管理者超凡领导力的体现。此次调查结果凸显出中国企业领导者已经意识到LEED认证是企业践行经济责任、环境责任和社会责任的重要表现。越来越多的中国开发商正致力于构建健康、可持续的社区--不仅提升了商业项目市场表现，也促进了公众健康得到重视与改善。”

LEED认证渐受到认可，总面积占比稳步增长

近年来，国内写字楼供应大幅增加，同时经济发展速度的进一步放缓令二线城市的写字楼需求面临更严峻的挑战。在以上背景下，商业绿色建筑认证被认为既是体现社会责任感、营造项目乃至企业品牌形象的途径，又是区别于对市场进一步细分、引入优质租户组合的一种尝试，逐渐受到更多开发商认可。世邦魏理仕数据显示，截止2015年底，此次调查十大城市的LEED认证甲级写字楼总面积已超560万平方米，同比增长7.4%，同时在甲级写字楼市场中平均占比已达 28%，呈稳步增长态势。

图：大中华区LEED认证甲级写字楼总面积 & 一线城市占比

“我相信企业领导者已经充分认识到，相比非LEED认证写字楼，LEED认证写字楼不仅拥有更好的租金表现，对国际化企业的吸引力也高出1到1.5倍。LEED认证将继续在中国市场发挥重要作用，推动并创建全球范围的可持续发展，确保为企业员工带来绿色健康工作环境，巩固中国作为全球领导者的地位。”Mahesh Ramanujam补充道。

LEED认证支撑一线城市高价策略 有助于形成租金溢价

国内一线城市仍然是发展速度最快、接受度最高的LEED写字楼市场。上海较高的外企占比使市场整体对办公环境可持续性要求更高。上海录得LEED认证写字楼对比非认证样本13%的租金溢价及高出15个百分点的租金涨幅。一线城市中北京LEED甲级写字楼的溢价率最低，这与近年来北京写字楼租金长期处于高位盘整态势有关，租户承租能力的制约令LEED写字楼不具备大幅提升租金的条件。即便如此，LEED认证在北京仍成为新入市楼宇的一种普遍选择，其占甲级写字楼面积比例从2008年1季度的17%持续攀升至2016年1季度的38%。

LEED认证改善二线城市出租率 成为同质化竞争中的差异因素

本次选取成都、杭州、武汉和天津这四个具有代表性的二线城市作为研究对象，这些城市（除杭州）的LEED甲级写字楼市场发展均始于2011年左右，整体仍处于新兴成长阶段，合计的LEED甲级写字楼面积尚未及100万平方米。在均衡市场和强租户市场中（此次调查的四个二线城市均属此类），由于租户拥有更多的选择方案，LEED认证更容易成为同质化竞争中的一个差异化因素，因而LEED项目往往在出租率和出租率改善方面具备优势，并有一定概率对租金涨幅指标形成正向传导。

世邦魏理仕中国区资产服务部资深董事谭健雄表示：“市场对绿色建筑的界定存在误区，绿色建筑并不仅仅是节能建筑，也并不一定代表高昂的投资成本，甚至有多项评价指标是帮助开发商节省投资成本的，从建筑整个生命周期来看也降低了后期运营成本。LEED认证作为全球最早以及接受度最高的第三方绿色建筑评估体系，覆盖新建建筑和既有建筑，考察维度包括选址的可持续性，用水效率，能源与大气，材料与资源以及室内环境质量。同时，以租户意见为基础进行舒适度改善是LEED认证的重要意义之一。”

此次报告发布值北京来福士中心获得LEED-EB既有建筑金级认证之际，这也是凯德集团旗下来福士综合体中首个获得LEED-EB认证的项目。USGBC全球首席运营官、绿色建筑认证协会主席Mahesh Ramanujam现场为北京来福士中心颁发LEED金级认证证书。北京来福士中心自2009年开业以来，始终致力于倡导绿色环保理念，并以提升租户和消费者的满意度为服务目标，在建筑节能和提升使用者体验方面进行积极的实践。凯德中国企业战略关系董事总经理、凯德中国华北区区域总经理陈培进表示：“凯德将可持续发展视为企业的一项长期战略，通过与员工、消费者、合作伙伴等利益相关方共同努力，打造可持续的公共空间和社区环境。来福士是凯德集团拥有三十年历史的标杆性综合体品牌，从设计、建造到运营管理各个环节，均体现了凯德绿色环保的可持续发展理念。此次，北京来福士获颁LEED金级认证，是业内和市场对凯德运营管理能力的肯定，也将激励我们再接再厉，提供更加环保优质的产品和服务。”