当“体验”被引入写字楼 会发生什么化学反应?

一面是280万平方米的成都写字楼办公存量，一面是高达八成写字楼开发企业固守的传统销售租赁粗放模式。

成都写字楼市场固步自封、创新不足，难以找到卖点。如何破题？港资房企中国城市置业给了一个案例：旗下位于武侯大道的汇点项目推出首个“全体验型写字楼”模式后，在今年以来的5个月内实现了逾1.2亿的销售额，这或许能为备受“过剩论”困扰的成都写字楼市场带来些许思考。

创新模式  引入“体验式”破解写字楼市场困局

眼下，靠巨量铺设国际名牌店和服装店的商业地产发展模式和理念，面临日益狭窄的市场。因此，要弱化线上购物的方便快捷，加强线下不可取代的体验，“体验感”便成为了不少商业地产购物中心新的出路。

中国城市置业背后的基汇资本（注：中国城市置业是基汇资本在中国的房地产开发品牌）在全球众多商业地产项目的运营经验中，早已注意到“体验感”对于商业地产运营的重要性。不过，在成都的汇点项目上，却有了令人意外的做法——他们将“体验感”搬到了汇点项目的写字楼产品中，成为成都首个将“体验式”概念引入写字楼项目的吃螃蟹者。

要在写字楼项目实践“体验式”并非易事，写字楼项目不能像购物中心一般，通过引入一些体验式业态，例如儿童游乐场、举办一场3D场景展览或者引入电影院来增强“体验感”。经过长达10个月的多番实践和探讨发酵，汇点推出了“六大体验体系”的全体验型写字楼。

“看图买房”是诸多投资者的痛点，仅凭销售人员的说辞难以服人，更为常见的情景是：销售人员将购房者带入尘土飞扬的施工现场，设想着今后的“蓝图”却犹豫不决、难以下手。汇点团队深谙客户这一心理，因此，在写字楼的推盘节奏上，汇点将重点销售环节定在了项目实体呈现之后，实现了“体验式”的首要必备条件——现房体验。

“作为写字楼产品，购房者更倾向于能够实景体验的现房，现房即买即入驻，对于投资者来说，白银时代的不动产资产投资，现房呈现更可以把控投资风险，也可以缩短投资回报周期。”一位资深商业地产人士如是说道。

办公群体对交通便捷度有着更高的要求。今年，武侯新城和武兴路两条出入城快速通道已正式通车，打通了区域的“任督二也将于今年8月开通，汇点接驳全城的立体交通体验感进一步提升。

除了硬件过“硬”之外，后期服务体验是能否长期留下企业用户的重要一环，为了提供给入驻企业更为便捷的服务，早在2015年8月，城置•汇点联合仲量联行、武侯新城管委会、中信银行等在成都区域首创“创投云服务平台”，着力解决中小企业亟需的工商注册、法律咨询、财税管理、融资贷款、IT支持等问题。 

2016年，汇点项目参考wework模式设计了一个开放式共享空间，预计将在下半年全新亮相，全面升级创投云服务平台的服务内容。在这里，无论是入驻企业还是办公个体都可以自由发挥这个公共空间的功能，可以是会务、商务接待、临时办公、休息场所，甚至还可以在这里举办一场party,它集多种功能为一体，为入驻企业和业主提供更为全面的服务。

为了充分实践全体验型写字楼而不流于概念，汇点做的远不仅于此，他们在项目物业服务板块引入了备受商业项目认可的仲量联行；并且为业主和入驻企业搭建资源互惠联盟，在项目内部形成资源、业务共享和商机消化，业主在项目自带的商业中心的各类商家消费，还可享受专属折扣优惠。

去年年底前后，万科位于重庆的西九•万科驿公寓项目推出的“以租代售”产品颠覆了业界认知，即租客可以先租房居住，租赁期满后租户若有购房意向，此前的租金按一定优惠幅度抵扣房款，双方再签订购房合同，至此，租户正式转变成业主。

值得关注的是，2016年初，汇点同步推出了首个“先租后买”的写字楼产品，在企业资金薄弱时选择以租赁的形式办公，而等到资金充足，则可以直接购买，并且企业前期的租金能够抵扣购买的房款，通过这一方式，中小企业可以更好的实现过渡期的资金配置。

知名经济学家、地产专家谢逸枫评价这一创新型写字楼销售模式认为，“一般的房企都会优先考虑回笼资金，而汇点项目采用了现房体验式销售模式，对于开发商而言增加了成本，但对于业主来讲提高了购房体验，降低了投资风险。”

全体验型写字楼赢“蓝海”  5个月累计销售1.2亿

市场是验证一个新的模式成功与否的有力证据。

房观察获得数据显示，刚刚过去的5月份，城置汇点写字楼销售金额超过3500万，销售面积达到了4830.26平方米，根据中原地产2016年5月的成都写字楼销售排名数据显示，城置汇点的销售面积排名位列前茅。

另据房观察统计，项目2016年1-5月的累积销售总额逾1.2亿元，这是当下成都大多数写字楼项目难以企及的数字，城置汇点或有望再次拿下成都写字楼2016年度销冠。

这从另一方面反映的是，写字楼市场并非已完全陷入红海鏖战，用创新思维打造的优质写字楼产品依然能够获得客户的追捧。

“体验式”加码写字楼   或成为资产配置新方向标

央行日前公布的今年一季度金融数据显示，一季度人民币贷款增加4.61万亿元，同比多增9301亿元，超过2009年一季度的4.59万亿元，创下历史纪录。除了贷款增加创天量外，一季度社会融资规模增量累计为6.59万亿元，比去年同期多1.93万亿元。而这也引来了超发信贷刺激经济的猜想。一季度经济“开门红”背后，是银行信贷的放量投入。除了显示贷款增加创天量外，一季度社会融资规模增量累计为6.59万亿元，比去年同期多1.93万亿元。

最新消息还透露，央行将从7月15日起调整人民币存款准备金考核基数，由考核期末一般存款时点数调整为考核期内一般存款日终余额的算术平均值。据市场人士测算,从旬末值改为旬均值,缴准规模波动在1万亿元左右,按15%的平均存款准备金率推算,大致相当于释放了1700亿元左右的流动性。

在货币政策明显宽松的同时,中国高净值人群却正在经历少见的“资产配置荒”时期。有钱投资却没有安全保值的投资选择——A股市场在“去杠杆”和经济增速下降的背景下失去挣钱效应；黄金已处于熊市多年且短期仍难上涨；利率下行带动货币市场基金、银行受托理财、固定收益类信托等品种的预期收益率迅速下降,资产闲置面临贬值窘境。

因此，对比多种投资产品来看，尽管楼市进入新常态，但不动产仍是目前不稳定经济中最为抗跌保值的优化资产配置的投资选择。央行数据也显示，一季度房地产贷款增加1.5万亿元，同比增长22.4%，高于各项贷款7.7个百分点，占一季度各项贷款增加额的32.5%。有专家估计，若再加上首付贷等民间资本，一季度流向房地产行业的流动性最少在3万亿元左右，由此可见，房地产在资产配置荒背景下成为越来越多有识之士的首选。

继马云的阿里巴巴54亿元入股银泰地产后，又一个互联网巨头乐视也在今年5月宣布，以30亿元收购了位于北京三里屯商圈、紧邻北京太古里的综合体项目世茂工三。种种迹象表明，即使是风头正劲的“互联网经济”也很重视在房地产方面的资产配置，虚拟经济已迈开向实体经济结合的步伐。

在成都，不动产投资或许将迎来新的发展契机，成都入选了“国家中心城市”、2016年“新一线城市”、被称西部首强，整个成都的投资发展前景良好，这还意味着更多的资金和商机将在成都涌现，那么，商业氛围的培育必将带来对创业型中小企业对商务办公的大量需求。

位于城西武侯大道的汇点，正吸引了一批中小企业的抢先入驻。首个“全体验型写字楼”恰逢其时地解决了他们的痛点，现房入驻，并且“先租后买”租金抵扣房款的政策正契合企业主当下对资金的配置要求，通过“创投云服务平台”解决了企业的后续入驻的各项软性服务需求。

高力国际物业服务有限公司西南区董事总经理蔡孟颐评价认为，“能够解决客户的需求痛点才能去做体验，‘全体验型写字楼’的先租后售模式，将租金抵用房款会给到客户实在的利好，并且体验能给到客户安全感，可以感受到物业的便利性、使用效率和增加业务的机会，这是当下写字楼空置率高企背景下的一种有效的做法。”

“写字楼+体验”的模式实践无疑带给陷入存量市场的成都写字楼市场一抹新意，对于投资者而言，选择更具附加值的写字楼产品无疑是实现良好资产配置的一种途径。

创新模式将“体验式”概念引入写字楼，汇点5个月实现1.2亿元的产值正是市场对创新并具备附加值产品的购买意愿的表现。如汇点等多个写字楼产品依然能逆势取得可观的销售业绩，这不仅在硬件上要足够“过硬”，更是用创新思维找准产品卖点获得市场份额的博弈成果。