国五条执行细则待发 温州市场三方如何应变

　　二手房

　　依照惯例，每年3月被称为楼市成交的“小阳春”，经历2月份春节的低调成交后，房企往往期待3月份量价齐升。不过，伴随着新“国五条”的重磅出击，温州楼市走入了重重迷雾之中。无论是开发商、购房者还是房产中介，他们都变得谨慎小心，毕竟在充满变数的当下，未雨绸缪、提前谋划总是没错的。

　　购房者

　　有着急有淡定

　　新“国五条”细则出台虽已过半月，但地方的执行细则仍悬而未发，近日市房屋交易产权登记管理中心天天人满为患，办证大厅里挤满了前来办理产权过户的市民。21世纪不动产经纪人陈先生告诉记者，近几日门店二手房交易量大幅上升，由于担心新政后房价上涨，很多原本有置业计划的市民加速了购房步伐。

　　据调查，目前市场上购房者的心态产生了分化，一部分人出于对新政引发价格上涨或20%个税转嫁给购房者的担忧，提前了置业计划，而这类人群往往具有十分强烈的购房需求和意愿。另一部分人则显得较为淡定，新政出台后，他们决定选择观望或转而考虑选择新房。

　　“楼市调控一轮接一轮，目的还是降低房价，因此从长远看新‘国五条’很可能会再次引发二手房价下跌。”一直打算买套三居室的刘女士打算先暂缓购房计划，看看未来形势再定。她认为，调控之下，房价大涨已无可能，所以还不如“淡定”点。

　　记者在采访中发现，新政使得原本打算购买二手房转看新房的购房者也不在少数。公务员薛先生在得知新“国五条”内容后打算放弃购买二手房。他说：在温州一般房主都会将税费转嫁至买家，而20%的个税又不是个小数字，这样一来还不如选套新房更划算。

　　房产中介

　　随时做好应对准备

　　“近期业务量倍增可以说是未来一段时间二手房交易的提前透支，待新政具体实施细则落地后，将给二手房市场带来较大影响。”万豪地产总经理潘明荣说。

　　多位中介人士也表示，不管具体新政细则如何执行，都将对二手房市场造成很大“杀伤力”。他们预测，经过此番短暂的交易量暴增之后，在新政细则落地执行后至少半年时间内，二手房交易将进入“冰冻期”。

　　在对未来二手房市场悲观的预期下，如何谋求转型过冬便成了中介的当务之急。

　　对此，有业内人士认为，二手房市场受调控，中介尤其是大型品牌中介将会进一步拓宽公司业务范围，加大在新房、商业、旅游地产板块的接盘量，同时加大营销力度，未来二手房占比或将被稀释。

　　事实上，近年来楼市调控不断，我市房产中介行业也遭遇多次洗牌。一些小的没有实力的中介已被淘汰出局，而部分品牌中介也早已涉足一手房市场、商业地产等多个领域，并与开发商联合，实现一二手房市场联动，以规避风险。

　　“相对小中介，新政对于实力雄厚的大中介的影响应该会小很多。”潘明荣向记者表示，目前本地具体执行细则还并不十分明朗，因此公司现在的主要任务是加强业务质量，服务好这波“买房潮”，待本地细则出来之后再做应对。

　　开发商

　　仍主打刚需产品

　　新“国五条”的出台不仅让购房者和房产中介措手不及，也使得部分开发商改变了后市的营销策略。一些开发商纷纷将开盘计划提前，希望资金落袋为安。

　　事实上，每年的3-5月份，本来就是传统的推盘季节，开发商大多会集中在这一时间段开盘。而此次新政中征收差价20%的个人所得税，加重了二手房交易环节的成本，将迫使二手房买家分流至新房市场。因此，不少开发商会选择在这样的时间节点上加大推盘力度，减轻库存压力，以具有竞争力的价格加快周转。

　　“新政对于开发商而言应该是喜忧参半。”一位不愿具名的地产商表示，细则对二手房市场的影响势必会挤压出一部分需求转投一手房市场。一手房的需求增多，对于开发商而言是一件好事。但同时，新政也会误伤部分改善型需求。

　　在此背景下，符合刚需购房者需求的小户型、低总价房源将成为市场主流。其实一直以来无论楼市调控政策如何，支持刚需住宅市场的大方向不变。而此次新政要求的差别化信贷政策、90/70政策以及20%个税的征收，仍以引导市场开发刚需户型为主。

　　有业内人士认为，从二手房市场挤出的需求，显然对入住时间有着更强的规划，那么，这些需求流入新房市场后，是否会成为“扫尾盘”的主力军，新盘又该如何吸引这一部分需求，这是开发企业当前必须思考的问题。而对于产品结构、定价等方面，开发商似乎也将更趋谨慎。