业绩会实录|中国奥园(03883)：跟海航没有业务来往 未来3年销售复合增长不低于40%

3月15日，中国奥园(03883)在香港召开2017年业绩发布会。

2017年，中国奥园实现营业额191.15亿元人民币(单位下同)，同比增长61.6%;净利润16.4亿元，同比增长86.2%;基本每股收益61.35分;拟每股派现25分。

盈利方面，公司毛利同比增长56.0%至51.11亿元。毛利率为26.7%，主要是由于物业开发成本的上涨以及商铺和商业性公寓确认收入所占比例有所下降所致。

截至2017年12月31日，中国奥园总土地储备约为2487万平方米，土地储备的每平方米建筑面积的平均成本为2131元，其中256万平方米为已竣工物业，901万平方米处于在建阶段，1330万平方米为持续未来发展土地。

在业绩会上了解到，公司目前的总土地储备提供货值约人民币2823亿元。另外，目前公司未入帐的合同销售额超过500亿元。

对于中国奥园未来的销售展望，公司管理层表示，2018年将实现730亿，2019年预计应该不低于1000亿，未来3年的复合增长不低于40%。

问：公司2017年底的总现金是265亿，请问这个现金会如何使用?公司2017年拿地的地价款是222亿，请问2018年的地价款预计是多少，拿地规模有多大?

答：我们现在账上现金是超过250多亿，这部分现金现在比较充裕，大部分的现金都会用于我们的项目建设，还有像2018年新的土地的获取，当然这个现金也是不断滚动的过程。

拿地的预算基本上还是控制在当年销售额的不超过50%的拿地预算，就是刚刚主席介绍的我们2018年的销售目标是730亿，所以我们2018年的拿地预算也是在350亿到360亿左右。

问：关注到目前公司未动用的授信额度只有169亿，请问公司2018年是否有一些具体的融资计划?

答：还有提到169亿没有使用的授信。其实100多亿的授信肯定会在2018年不断的使用跟增加，它会跟着项目去不断的变动这个授信额度。这个授信我们认为是充足的，同时我们也会积极的去寻找一些新的融资渠道，包括今年整个金融环境比较鼓励的资产证券化的项目，还有一些标准化产品的项目我们也在积极的推进，这些也会给我们增加新的融资额度和授信额度。

问：公司的融资成本是从11.4%一直下降到2017年的7.2%，但是跟同业比起来还是处于比较高的水平，请问2018年公司会采取什么措施来进一步降低融资成本?

答：利率水平方面我们现在是降到7.2%，其实今年以来相信大家也了解到整个国内的融资环境相对的紧，包括各项的监管措施也是非常多，整个资金成本在国内其实也是往上走的。所以我们的目标在2018年也是希望维持在7%这样的融资成本水平，希望能够保持住7%左右的相对可控的融资利率水平。

其实公司一直都是很重视，开拓一些新的融资渠道，也是在推动境内外的融资渠道多元化，丰富了整个融资渠道。还有资金的来源，不断去改善我们借贷的结构，整个债务的结构，降低借贷成本。

其实刚刚也提过，就是前天我们也在香港这边安排了一笔新的银团的贷款，有3家香港本地的商业银行也是给予公司很大的支持，然后是16亿的港币3年期，成本利率刚刚也说了加起来5点几，在6%以下。实际上在这种大环境下，这个也是比较难得的一方面。

我们在2013年的时候总的债务成本是11.4%，2017年已经到7.2%，所以下降的幅度也是比较明显的，我想这个进步也是有目共睹的。当然我们其实还有一笔，在境外也是最后一笔，算是比较高成本的美元债，那个成本是10.875%，就在今年的5月份就到期了，所以到时候我们安排偿还之后，对于总体的债务成本进一步下降肯定是有帮助的。我们预计2018年融资成本跟2017年也是保持一个差不多的水平，在7%左右。

问：公司提出了2018年的销售目标是730亿，因为去年公司提出了330亿，但最终超额完成，今年有没有信心超额完成?近几年公司的资金成本其实是逐年下降的，刚刚也说到今年希望保持在7%的水平，未来理想的资金成本希望控制到什么水平?

答：2017年我们的销售业绩实现了较大的超额，我们觉得主要取决于四个方面，第一个方面我们有清晰的拿地策略，在拿地方面一方面我们坚决的加大了我们投资土地获取的力度。第二我们坚持在一、二线的热点区域里面的非核心区域拿地，包括在三、四线城市里面我们坚持在核心的区域去拿地。

尤其是我们对于环一线热点城市的这些卫星城，我们着重加大了拿地的力度。这样事实证明我们这些购置的土地都非常好，成功的避开了我们现在调控的措施，这是第一点。

第二点，奥园的产品坚持以刚需和首改为主，这跟这一轮调控提出来的房子是用来住的这一大方针是一脉相承的，所以能够随行就市，去划率比较高。

第三个，我们不断加强运营能力，积极推行标准化，在工程建设、设计、定位等诸多方面加大标准化的力度，提高效率，确保产品的品质。

最后一个方面就是我们不断提高营销能力，积极的控制推货的节奏，加大去化。在2018年我们仍然会延续上述的这些策略，所以我们对完成全年730亿的目标充满了信心。

关于资金成本的目标，2018年我们希望维持在7%，我们长远的目标，对一个企业来说肯定是越低越好，这个是没有上限的。我解释一下整个的资金成本，我们更多的目标是为了加快周转率，我们希望我们的周转可以更快，这也是我们反而是更大的对资金成本下降的作用，不是简单的去看这个融资的利率，因为其实7个点、6个点甚至8个点，一个点的利率对我们成本的波动其实影响并不大。

问：公司投资性物业这方面，公司有一个产品叫做县域综合体。想问一下公司在持有性物业方面的收入是多少，毛利率是多少?

答：现在县域综合体，我们一般去选择一些人口大县、经济长县，就是市场潜力比较大的县里边去投资，而自己持有的投资性的物业一般是整个项目的5%，不超过10%的比例。 经过这两年的实践，县域综合体的项目，它的毛利率同利润率都相对其他的项目还是比较高。由于我们有综合体这个概念去拿地，所以得到的优惠政策还是比较多的。

我们开发完后、销售完后，可以占持有的综合体这个成本，不但能覆盖，还能有赢余。所以县域综合体，包括我们投资性的物业，对于我们整个集团的比例来说还是不高。

问：注意到奥园在香港耗资1个多亿就购买了香港的燕贻大厦的五个住宅单位。想问一下接下来会不会继续去购买燕贻大厦的单位，想要对它收购到一个什么样的程度，为什么是通过这种方式来买，而不是直接参与土地竞拍?收购完成之后会有什么样的建设计划?

答：香港那个项目(香港西半山旧楼燕贻大厦)本身它就是位于香港传统豪宅区，毗邻有很多知名的中小学以及大学，跟中环的CBD也是紧密相连的。这个项目本身目前也是按照我们的计划在进行当中，适当时候我们会对外披露更多相关信息。

当然本身大湾区的发展，我们也迎来这种政策的红利，刚才已经说过还有这种发展的机遇。所以我们也看到港澳两个特别行政区是大湾区的重要的组成部分，在一带一路的倡议之下，特别是香港是扮演了超级联系人的角色。我们也会在适当时候对外再披露更多相关的在香港开发项目的信息。

问：公司在海外市场的扩展方面，首先是澳洲然后加拿大，现在是香港，下一步关注的境外市场是什么?因为国内对境外投资是有管控的，那公司是怎么样来解决资金问题的?

答：我们在境外的项目发展一直都是坚持本土化的策略，是积极的开拓当地的这种融资，特别是银行，像澳洲我们是跟澳洲当地四大银行合作，加拿大是跟加拿大当地的五大银行进行合作。澳洲四大银行已经包括澳洲最大的银行，澳洲联邦银行还有其他几家银行。加拿大那边是包括蒙特利尔银行还有汇丰银行，我们已经是展开了这种合作，所以说我们的资金在澳洲、加拿大主要还是来自于当地银行的融资。

而且在这里也跟大家分享一下澳洲在今年，也将会有2到3个的项目准备要竣工交付了，代表说这种境外项目也逐步去实现了这种自我造血的滚动开发的功能。

问：想了解一下公司对旗下七大二级集团，接下来是怎么定位，接下来的发展，请管理层简要介绍一下，也包括怎么把七大二级集团发挥它的协同性。

答：奥园在2017年建立了七大二级集团，七大二级集团其中三个是属于房地产板块，一个是地产集团，一个是商业集团，一个是国际投资集团，这三个集团继续保持我们的主业的良好发展。另外，第四个就是奥园健康集团，奥园健康集团主要是我们的物业管理、商业招商运营，以及医疗、美容、经营管理，所以统称为奥园健康。这家公司现在也在正常推动它的业务，相信它的业务能够为现代服务业方面做出更多的贡献。

第五个就是奥买家集团，奥买家集团主要是做跨境电商平台，这方面已经现在包括进口平行车以及奥买家的平台交易，也走上了良性的循环，规模也越来越大，今年我们有望可以完成49亿左右的交易额。

还有一个是奥园的文旅集团，文旅集团我们应该是发展得比较良好，现在我们已经有3个大的文旅项目在推动，其中2018年在英德的奥园新花小镇将会开业，这个占地是8000亩的项目，规模很大，有主题公园、有五星级酒店、有以英德红茶为主题的英红小镇等等，将是奥园第一个文旅项目的节目。

还有最后一个就是我们的金控集团，金控集团是互补目前奥园的一些地产资源，为奥园的那些地产项目做一些后面的基本服务，还有为我们一些业主提供一些基本的服务，虽然现在刚刚扩建，规模也不算太大，目前正在推动之中。

问：今天也出了一个新闻，就是同行富力也交代的对海航的地跟香港的发展前景看法。想问一下两位郭总，对香港买地看法是如何，地价会不会太贵跟未来集团在香港的发展有什么特别的计划。还有跟海航有没有接触过?

答：我们由于业务没有跟海航有任何的交织，所以至今跟海航是没有业务来往。我们对香港，特别是国家在确定粤港澳大湾区这个战略以后，我们更加清晰的看到香港的定位，所以我们对香港的信心依然，我们觉得香港的很多优势可以进一步发展和提升，特别是香港提出在河套区里头建造一些新的产业，这方面我们是非常乐意看到。所以香港应该不管怎么样，它还是有深厚的基础和良好的优势，未来我们对香港还是有信心的。

问：很多观点都说2017年很多三四线城市的爆发使很多房地产开发商的业绩大增。想问一下在2017年奥园一二线和三四线业绩占比是如何的，2018年在一、二、三、四线的业绩推货占比又是如何，如去应对调控的影响，推货是否会集中在上半年。

答：在2017年大家可以看到一线城市整个成交量，成交面积下滑50%左右，二线城市的成交面积也有所下降。三四线的成交确实成为了亮点，我们预计2018年一二线城市的成交面积会有一个小幅的微涨，三四线城市反倒我们认为市场压力是比较大的，三四线城市里面环一线城市的这种热点的城市，我们觉得受调控政策的影响，这个溢出效应仍然继续，它们的成交量会进一步放大，价格也会略微上升，但是涨幅是有限的。

我们2018年整个货值的分布，大概我们现在在华南区占比44%，华东区21%，中西部的核心区21%，环渤海29%。针对一、二、三、四线的预测，我们觉得我们在一线跟二线城市的预测大概在55%左右，三四线接近40到45%，大概是这样的水平。

问：有一个关于并购的问题问一下管理层，我记得奥园上市以后郭主席就提过对并购市场青睐有佳。在今年大的金融背景下，金融去杠杆，地产企业，尤其是中小的地产企业融资的压力越来越大，这是不是意味着这个行业的集中度会越来越明显，我想问一下在今年房地产市场有没有这方面的体现?另外奥园在并购市场的策略有没有什么变化，奥园在并购市场的核心竞争力在哪里?

答：收并购这块在项目的获取上，它先天就有一些优势，就是土地成本会比较低，向外的市场数据会非常准确，那么竞争力因为信息不对称会有一定的优势，但同时它的劣势也很明显，一般这类的项目相对来说里面的问题比较多。我们这个团队去谈判的时候有没有这个能力，对于前期的这些问题进行预判，又能够以一个比较低的价格，又能够合理的去划项目的风险，这就是一个团队的专业能力。

我们奥园在成立这么多年的过程中，我们始终坚持以收并购的项目为主，包括在2017年我们项目获取里面，股权收购的大概有66%，资产转让大概有15%，我们一直延续了这样的水平。

奥园一项以来企业文化是比较包容，所以我们在并购方面通常跟我们的合作股东都能够相处得比较和谐，所以这也是我们在收并购方面屡获成功的很重要的原因，加上奥园在并购方面也积累了丰富了经验，我们大部分的项目，80%以上项目都是过并购而来。我们今年也会继续保持这种并购的节奏，更广泛的跟我们现有的已经有合作的合作者，以及新的合作者一起把业绩做好，达到合作共赢的目的。

问：看到城市更新那块明年可以收购2到3个，请问盈利，像毛利率等比现在可能高多少?因为我看到投行还蛮看好这块，你们陆续转化那些城市更新的项目。旧改的项目和收购的项目，哪一个对你们比较利好?

答：关于城市更新项目的问题，我们目前已经签下来的城市更新项目总共有16个，其中在大湾区就拥有13个这样的项目，今年估计有2、3个可以入市。说到成本、利润的问题我就举一个例子，我们目前在珠海参与一个旧村改造，有好几条村，其中一条最大的村就叫翠微村，到时补偿完后土地的成本每平米大概是八、九千一平米左右。

按照珠海招牌挂举出来的地价，就商州区的地价，(我们的旧改项目都在商周区，都在市区)估计2万5到2万9，前年曾经有一家企业举到2万9的。所以从地价成本来说，我们是有比较大的优势，所以经济效益、利润率应该比正常的举牌会高比较多。

基于旧改的项目同并购的项目比较，并购的项目由于是在原有人家已经拿到项目的基础上并购，所以就能够快速开发、快速销售、快速回款，这个是比较快的，我们去年并购58个项目，大部分都能够在一年内出业绩。

三旧改造的优势是成本低，但是它的时间可能会相对长一些，目前我们参与的三旧改造都是在之前已经有合作伙伴参与，跟踪了好几年了，那现在差不多又进入近期的启动了，我们才去并购合作。所以我们的三旧改造时间也不会很长，今年最少能够有2、3个项目产生效益。

我们16个城市更新项目总的规划建筑面积是1053万平米，它没有算在我们土地储备里面。我们的土地储备总的建筑面积是2487万平米。

我们并购虽然比较多，占去年我们新收购项目有80%的，但实际上我们最基本的要求都是要并表的，所以我们绝大部分的收并购项目都是要求并表。去年年底那个2487万平米的权益比是80%，我们去年456亿的合同销售金额的权益比也有85%的，所以这个比例相对也比较高一些。

问：今年公司的销售目标增加了6成，往后几年复合增长率是多少?

答：今年我们实现730亿，2019年我们预计应该不低于1000亿，那么我们未来3年的复合增长我们觉得不低于40%。

问：公司看好香港的市场，那么公司今年会不会考虑在香港投地，或者自己去发展一些新的项目?

答：我们实际上在去年下半年有参与过土地拍卖的，但最后我们没有拿到这个项目。我们其实无论是在内地或者在香港或者在境外，我们其实都不是拿，或者那种不合理的高的土地，确保我们土地交易合理的话。刚刚说香港西半山那个项目本身就是一个香港的旧楼的改造项目，所以说这个也是代表我们奥园一直以来还是比较稳健。

当我们拿地，或者刚才也说有关融资的，我们一直以来强调渠道多元化，所以说我们也不排除，除了有一些香港本地的旧楼的改造项目以外，也会参与一些香港的土地拍卖这方面的项目。

问：奥园2018年前两个月销售额增幅为什么那么高，今年全年的推盘计划是什么样的?

答：每个月份的销售金额跟每个企业推货是有一定关系的，我们在前两个月推货的项目比较多。而且大家也可以看到，我们在去年的12月份单月销售过百亿，其实也是因为我们很多的货品集中在12月份集中推出，所以在2018年1、2月份有一个比较好的延续。另外，今年我们大概有40几个项目要推出来，上半年大概推33个新项目，下半年大概要17、18个新项目推出入市。

问：公司2016年和2017年的合同销售均价，相比确认的销售均价高出很多，但是为什么预计未来的毛利率是在25%以上，这个预计是不是偏保守一点?还有通常来讲公司从销售到确认收入一般滞后多久。公司也强调非常看中周转，公司的平均投资周期大概是多久?

答：大家可以看到我们的销售均价稳步提升，一方面是由于我们所进入的城市的能级不同，大家可以看到我们在2017年的销售金额里面，我们深圳、广州这样一些销售单价比较高的城市的货品积极入市，所以推高了销售单价，但是同时我们的地价以及我们相关的一些成本也会有提高。所以我们现在目前看，我们在大湾区很多的项目毛利率水平控制在30%到35%，但并不见得销售单价的提升就一定跟我们的毛利率水平提升一定是线性的联系。

其实新项目的投资其中一个原则，就是基本上毛利润率要保持在25%或者以上，那我们对于2018年的毛利率我们还是仍然保持25%到27%，也是一个比较平稳的毛利润率的水平了。

确认销售周期方面，我们一般从合约销售到确认收入大概是1年半到2年的时间。所以也看到我们今年是180亿的确认销售，大概是跟我们2015年的156亿合约销售差不多。所以我们预计明年现在锁定的交楼收入大概是260到270亿，也就跟我们大概2016年的合约销售接近，基本上是1年半到2年的时间。这部分毛利率也在25%到27%左右。