叶维坚：2017年温州楼市待解的6大谜题

转眼5月了，2017年将要过去一半。全国楼市呈现一半是海水一半是火焰，截至目前已有55个调控城市，较早进入调控的一、二线热点城市降温明显；反观未调控到的三、四、五线城市，则是呈现春风拂面、蒸蒸日上的火热景象。

同样，温州楼市在4月份也持续升温，全市商品房成交了近90万方，6500套，环比增长40%，同比上升1.5%，供销比为0.6，同类楼盘房价有一定幅度上扬；土地市场更是空前的火爆，苍南灵溪县城和瑞安新区的楼面单价达11300元/㎡直追温州市区，滨海工业园区被富力地产摘取，161%的溢价率创下近5年新高。本来以为温州楼市在去年放量透支后，今年会是一个平稳或震荡年，没想到外围热点城市的一团火燃烧进了温州。那么温州楼市这把火还会不会继续蔓延，会不会继续烧旺？

我们知道预测楼市是一件愚蠢的事，即使你知道了风向，却很难预判风力会有多大，况且政策措施会像5月的天气说变就变。但我们只要聚焦大家最关心的几个待解谜题，并且寻找这些问题的答案，那么对于开发商拿地，或是老百姓是否购房、如何选择购房时机等，还是会带来一定的帮助：

1 温州楼市调控政策会不会落地？

自从2011年的那波调控直接把温州楼市从神坛拉下（房价腰折），引发了温州民间借贷危机并发症，而留下的后遗症更是无法彻底治愈，如今看到“调控”两字仍心有余悸。

日前邻居宁波出台了限购调控政策，心里一阵揪紧。宁波楼市与温州楼市数据表现相差无几，根据国家统计局3月份70个大中城市房价统计，宁波房价是13434元/㎡，温州是16433元/㎡，比苏州、珠海、温州都要低，其市区接近3个月住宅库存量去化周期也同温州相近，在这轮楼市上行行情中属于比较“亮眼”的城市但并未成热点。难道宁波政府的这次限购措施是自己为自己挖坑吗？据说，由于宁波出台限购政策迟了半拍，还被住建部通报批评“置若罔闻”中央调控政策。原来房价在省内排名第三的宁波被住建部盯上了。可见只要房价上涨了，当地政府长官就可能要被问责，限购调控政策出不出台也由不得地方的意志。

那么温州会不会被住建部盯上呢？从温州市区房价增长数据看，虽然整体呈缓慢微幅增长，但同类同品同区域结构性增长明显（与宁波很像），特别是一季度以来土拍溢价高企，对房价的传导作用显现，如果没有相应的措施出台抑制土地价格的走高，温州房价继续上冲的动能十足，房价的上涨预期将会刺激投资需求入市，那么限购政策这把达摩克利斯之剑就会掉下来。现在，我们离调控政策出台仅半步之遥。

从2016年的9.30开始，全国超过55个城市已经发布过各种相关房地产调控政策达160余次，其所有的路径也如出一辙，地市疯楼市狂，调控政策拍马杀到又不断升级，如果温州也任凭地市如此疯狂下去，再加上供应不济，最迟下半年就有可能出台限购等调控政策了。

2 大拆大建货币化安置率能否提高？

大拆大建规模之大和拆迁时间之集中，对于温州城市建设来讲都是史无前例的。2800万方拆迁量是去年商品住宅成交量221万方的12倍多，改变了温州楼市的供求生态，对温州楼市的现状和未来起到的作用不可估量，其货币化安置率直接决定着未来温州楼市的走向。

与杭州等地安置房货币化安置率达到70、80%相比，温州去年货币化安置比例为23.98%，其中鹿城区仅为7.56%，该指标主要还是靠龙湾区比较边远拆征村拉高的。究其原因，一是鹿城区拆征村大多分布在核心地段，价值不菲；二是随着楼市价格和预期不断上涨，货币化安置的钱给不到位，所以今年货币安置出大招，一定要把货币化安置率提升到省里要求的指标50%。

鹿城区今年祭出拆迁补偿新政，即产权调换期房安置房收购，通俗的讲，即废除以前以旧房子的评估价格补偿，而用同地段的新建安置房的市场价格进行收购，相当于用老旧房换新房的钱，这样每平方米相比原来增加了好几千块钱。目的只有一个，把钱给到位，让拆迁户主动选择货币化安置来提升货币安置率指标。鹿城区的新政现已全面启动，反响比较积极热烈，估计其他区县也会效仿。

政府在不遗余力地推进货币化安置率，拆迁户是否欢迎配合，关键钱是否给到位，这与房价形成了正相关的关系，地价房价涨，货币化安置补偿费也要涨，如果市场未来预期涨的高，恐会阻碍货币化安置，所以楼市的预期也左右货币化安置率。但是鹿城区的产权调换期房安置房收购办法，已经巧妙地把未来预期纳入其中，给了评估公司估价较大的空间，所以只要政府竭力提高货币化安置率，就能顺利达成指标要求。

3 温州土拍市场还会持续升温吗？

从3.24绿轴新以楼面价24000元开始，多家外来大鳄正式敲开温州土拍市场的大门，与本土大佬一起把市区和各县、镇各个区域轮番扫一遍，把楼面价拉了好几个档次，其中4月26日富力地产以14.51亿拿下200亩滨海园区地块，溢价率达到了161%，大大超出了市场的预期。这波在调控城市受打压的房企大鳄，挟巨量资金蜂拥而至，价高者得的抢地热潮将会点燃楼市的疯狂。

5月市区暂停供地。温州政府相关部门外出考察学习楼市调控城市的经验，看来要出台土地拍卖新办法了，来抑制土拍高溢价。就在前天南京又出土地出让最高限价政策，即当地块竞价达到最高限价时，改为竞争保障性住房面积，面积最多者竞得，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不纳入该地块商品住宅房价准许成本。这也是绝了，限地价，再加限房价，土拍超出限价，你就为政府无偿建设保障房做贡献竞拍吧，呵呵！

温州的土拍新政尚不得而知，但土地高溢价的危害性已经引起政府高度重视。大拆大整释放出大量的土地供应和购房需求，应做好平衡房价与需求匹配的工作，让温州楼市的成交量大幅提升，来达到政府所要的效果。在当前形势下不能仅靠增加土地供应量来稳住地价，而要适时调整“价高者得”为唯一导向的土拍旧法，我们相信即将调整的温州土拍新办法会起到一个稳定器作用，给楼市一个正确的风向标。

4 货币政策的收紧会对楼市产生多大影响？

年初开始，银行在不断地收缩贷款规模，不仅对配资拿地进行打击，而且收缩了房贷。在去库存、去杠杆的情况下，实体经济增速企稳并有所回升，央行明显调降了货币投放力度，M2增速回落，国内资金整体趋紧。

朗兆研究中心统计，从4月以来调控城市看，北京、上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷上调房贷利率，在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房贷利率上升，占比22.89%（如北京首套房将执行基准利率），目前二套房贷主流利率是基准上浮10%（北京上浮20%），并有12家银行已经停贷；而未被调控城市看，情况也差不了多少，如温州五大银行业已基本恢复到首套房贷利率95折，二套房贷利率基准上浮10%，只是银行还是比较愿意进入房贷业务，没有出现停贷行为。可见货币政策还是全国一盘棋的，资金收紧实际上没有“因城施策”的灵活性，温州楼市已经面临货币政策收紧带来的威胁。

配资渠道截断、放贷缩水、利率“加息”，这个政策仍在不断扩容并且在加强执行中。将导致房企拿地资金难以为继，房款回笼周期拉长。此外，今年下半年房企配资拿地的资金兑付压力窗口期即将到来，届时，房企资金压力越来越大；“加息”等提高了购房的资金成本，提高了门槛，达到了去杠杆、调控楼市的目的。

资金是楼市的血液，放贷缩水意味着对前2年养成庞大身躯的楼市抽去了血液，造成贫血而窒息，这或是楼市调整“拐点”真正到来的导火索。

5 2014年5月版的容积率计算办法何时终结？

最近，浙江省建设厅下发了一个关于违法建筑不得办理交易和产权的通知，直击温州楼市户型存在的拓展“偷”面积之风。

户型“偷”面积也见证了楼市起期落落的调控历史。在楼市处于巅峰状态的2011年4月，温州市区出台了较为严格的计算容积率规定，基本上让你无法在阳台、设备平台、飘窗、外挑、内凹和层高上有机可图“偷”面积。但是到了楼市低迷期的2012年底，某房开公司为了提高性价比走出市场困境，就采取了“挖洞偷”面积，或许相关部门也出于支持楼市的想法心照不宣地给批了，后来大家纷纷仿效成为普遍现象，而之后房价进一步下跌，房闹频发官司不断，就拿“挖洞偷”面积违法说事了。在2014年5月楼市处于最为低迷时，为了杜绝“挖洞偷”面积现象，也为了继续鼓励开发商积极拿地和促进楼市复苏，规划局制订出台了史上最宽松的容积率计算标准，很大尺度默许了偷设备平台为房间、封阳台和客厅中空做错二层。使温州户型成为具有超大赠送面积的中国好户型。

这现行的容积率计算办法不仅助长了“偷”面积之风气，而且成为违法建筑有可能被行政执法拆除和办不来产权证的风险。同时也面临着将在6月1日实施的温州市区中心城区土地出让均实现全装修和成品交房的规定，由于“偷”面积封了阳台或设备平台等无法通过成品交房验收，所以现行的2014年版容积率计算办法一定很快会寿终正寝，这也许是因为现在楼市又来到了高潮期的原因。

6 温州轨道交通S1、S2线对楼市产生什么影响？

根据《温州城市轨道交通线网规划（修编）公示》,明确采用“市域铁路S线和大运量系统M线”的双层次线网，明确提出“核心城区采用地下M线，在其他区域采用高架轻轨S线”。M线一共四条，其中M1、M2、M3穿过温州的中心城区，规划年限为2020年。S1、S2线已进入实施阶段，S1线将在2017年实现西段（桐岭站到龙霞路站）的通车，2018年底可以实现全线通车。S1线西起桐岭站，部分使用了老金温铁路线路，串联了高铁温州南站、汽车温州西站、温州火车站、汽车温州东站和永强机场，最终到瓯江口新区，同时预留到洞头的接口。S2线北起乐清虹桥，经乐成、灵昆、龙湾至瑞安。

过去的经验告诉我们一条东西贯穿的瓯海大道快速道路，已带给沿线地产近十年的开发繁华，而时速达100多公里的轨道交通，将带给地产开发和购房置业新机遇。

轨道交通的修建,无疑将带动相关地区的发展,推动房地产的升值,促进商业繁荣,催生新的商圈。交通条件的改善能够增加客流量，缩短与城市中心区域的相对距离，极大地改善较远区域区位形象，对轨道沿线楼盘无疑存在明显的正向效应，客观上促成了沿线楼盘的价值重构。

从投资置业角度看温州将要进入轨道楼盘时代。其他城市经验告诉我们，购房置业选择终点站和交叉枢钮站其价值爆发力更大，从区域选择方向看，轨道分布越密越值得投资置业。

轨道上的楼盘已向我们走来，虽然M线地铁建设尚在修编落实阶段，但一旦实施建成网状联结，大温州城将连成一片其城市价值和沿线楼盘价值将会重构。

17年是S1线通车之年也是开启轨道楼盘价值之年，将涌现许多机遇和洼地价值可以去挖堀；将对温州楼市产生较大的影响，开发商找地或购房者置业都将沿着轨道而去，成为温州楼市新的兴奋点。

当前温州楼市站在政策变化窗口期，各种力量相互交织此消彼长。土拍能否再现溢价？国内房企大鳄还会趁温州城市大建设期长驱直入？大拆大整释放出的强大买房需求能否撬动温州楼市甚至推助房价上涨？轨道交通的明天是否会马上回拉动温州楼市的变天？等等。