浙江某小区业主愤而打官司维权

小区物管用房被偷偷租了出去，绝大多数业主不知情

《物业管理条例》规定，物业管理用房的所有权属于业主。也就是说，对物管用房如何使用，应由业主大会来决定，其使用情况，业主则有知情权和监督权。

然而，仙居县锦绣明珠小区第二届业委会主任吴某某却在绝大多数业主都不知情的前提下，以业委会名义将部分物管用房租给了小区其中一位业主郭某某，并且签订了含期限长达20年、租赁期内不得提高租金、允许改装出租等不合理内容的协议书。

此举引起了众多小区业主的不满。2016年新的业委会成立后，956位业主签名，坚决要求依法收回物业用房。大家还在一周内自愿捐款近4万元维权费用，委托新业委会打官司，请求法院依法确认吴某某与郭某某签订的《租房协议书》无效。

近日，仙居县人民法院开庭审理了此案，但未当庭判决。锦绣明珠小区第三届业委会副主任应先生表示：“道理在我们这边，相信法院会依法公正判决。”

物管用房被改装成了小房间转租

锦绣明珠小区是仙居一个大型小区，有1400多住户。小区物管用房位于小区西大门边上，叫闻莺苑13幢，是一座四层的建筑。

1月16日晚，记者在应先生及几位业主的带领下，从物管用房南边的楼梯上到4楼，只见这里已被隔成了7个小房间。在其中一间住着一位年轻男子，称是自己工作的地方出面租给员工住的。

应先生介绍，这7个小房间，原先是4间物管用房，正是小区业主郭某某从小区第二届业委会主任吴某某手中租去，再改装用于出租谋利的。

他说，吴某某在绝大多数业主不知情的情况下，以业委会名义与郭某某于2013年7月签订了《租房协议书》。该协议不仅基本条款不完整，而且内容极不合理，比如没有约定支付房租的时间;面积100多平方米的房子年租金仅6000元，远低于市场价;租期长达20年，且租赁期间不得提高租金，还允许改装、转租等。

“简直就是变相的买卖行为，业主们都很气愤。”应先生说，2016年年初，在仙居县福应街道办事处的主持下，锦绣明珠小区选举产生新的业委会(即第三届业委会)，“我们上门听取业主意见，绝大多数业主表示无法接受第二届业委会主任吴某某的做法，坚决要求依法收回物业用房。”

短短一周内，就有956位业主签名，确认物管用房被出租一事并不知情，同意通过起诉吴某某和郭某某来维护自己的合法权益。“因为已超过业主总数的70%，我们就停止签名了。如果继续签，肯定会有95%以上的业主签名。同时，大家还自愿捐款近4万元用于维权。”

应先生说，在新的业委会核实有关情况时，有件事更让大家愤慨，那就是吴某某在锦绣明珠小区没有任何房产，却被相关部门核准为第二届业委会主任。“吴某某原先居住的小区房子是其父母所有，在2013年5月，这套房子已经卖给郭某某(即租了物管用房的郭某某)了。”

租房协议是否无效，法院未当庭判决

2016年7月下旬，新的锦绣明珠业委会代表广大业主，一纸诉状将吴某某和郭某某告上了法院。

业委会提出了如下诉讼请求：一是确认被告吴某某与郭某某签订的《租房协议书》无效;二是判令被告郭某某立即腾空位于仙居县锦绣明珠小区闻莺苑13幢4楼南4间物管用房，并返还给业委会;三是判令被告郭某某赔偿原告因物业房屋被占用所造成的损失。

新业委会认为，吴某某以业委会的名义将小区物业用房出租给郭某某，事先未经半数以上业主同意并授权，显属超越代表权限的行为。事后，吴某某的行为又得不到广大业主的追认。按照《物权法》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规的规定，吴某某擅自以业委会的名义出租物管用房，改变物管用房的性质，显属违法。

与此同时，郭某某是吴某某父母房产的受让人，作为锦绣明珠小区业主，明知吴某某未经业主大会授权，却还与其签订长期低租金的租赁合同，显属恶意承租。

“他们的行为严重侵犯了锦绣明珠小区业主权利，依据《合同法》的规定应认定无效。依据《物权法》的规定，郭应立即腾空房屋返还给业委会。”应先生说。

上月27日下午，仙居法院开庭审理了此案。

针对业委会的起诉，吴某某辩称，自己的行为是当时作为业委会主任的职务行为，自己并非合同当事人，不应该成为被告。同时，按照《租房协议书》收取的房租并非占为己有，而是用于全体业主公共设施的维修。

郭某某则辩称，被告吴某某的签字行为系职务行为，业委会系业主大会执行机构，有权履行职责，两者之间是代理关系。业委会是否取得业主大会同意，是其内部关系，对他没有约束力，之后租赁合同履行正常，且自己承租后投资了30余万元，应当继续履行合同。