华侨城欢乐天地

别名:牛山华侨城

0 住宅

【华侨城欢乐天地】欢乐天地六期开盘,均价2.15万/㎡

2021-08-05 09:28:38
楼盘网

周二(8月3日),华侨城银城·欢乐天地(备案名:欢乐华庭)六期299套住宅开盘,毛坯均价约21508元/平方米。其中部分看花园景观房均价2.1万多元/平方米。一起来看看……

1开盘楼栋

本次预售《欢乐华庭》六期,预售范围(依照地名主管部门标注)二组团2#、7#、8#、9#、10#、13#,建筑面积33133.99㎡,住宅299套。近期实际推售为2#、9#和13#。

本项目开工时间为2019年8月15日,预计将在2021年7月31日主体结顶,计划于2022年2月28日竣工(竣工验收备案的时间),2022年6月30日开始集中交付。

2区位分析

该项目位于瓯海区新桥街道高翔村雅翔嘉园西侧、牛山公园南侧。

有关周边的规划情况,可以参考往期文章:360°无死角分析:华侨城·欢乐天地明日开盘,适合你入手吗?

本次开盘的不利因素:欢乐天地二组团南侧2#靠近瓯海大道,预计周边环境较为嘈杂。

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3楼间距和日照分析

日照关系

本次开盘的二组团2#南侧是瓯海大道(高约4层楼),高度不算高,预计低楼层的日照质量可以满足使用。

7#与南侧4#间距约43.6米,预计6层以下西侧单元大寒日正午日照会受到遮挡。东侧单元(01、02户)由于正对园内主轴,场地较为开阔,预计低楼层冬日日照质量也能满足使用。

8#、9#与南侧楼栋间距分别为40.82和42米,预计8#7层以下、9#6层以下房源大寒日正午日照会受到遮挡。其中8#、9#两幢楼的东侧单元(8#的01、02户,9#01户)与南侧楼栋存在一定错位,可通过角度采光,预计低楼层冬日正午日照质量也不错。

13#与南侧9#间距约41.83米,预计6层以下房源大寒日正午日照会受到遮挡。而13#东南侧和西南侧也均存在建筑物遮挡,因此日照质量是六期中相对较差的。

10#南侧正对园内主轴,间距舒朗,预计低楼层冬日日照质量没什么问题。

注:若某楼层房源在大寒日正午日照被南侧楼栋遮拦,意味着该楼层以下房源在冬天大多数时间日照会被南侧楼栋遮挡,该楼层以上房源日照条件逐层转好。

4价格分析

备注:因本项目实行住宅全装修交付,价格备案未包括装修单价。装修房交付标准:1500元/平方米、2200元/平方、2800元/平方、3800元/平方。

自五期开盘后间隔近一年,欢乐天地终于开出了第六期。

截至目前,欢乐天地共释放出了1519套商品房,根据房管网数据,前五期已售出1100多套,整体去化率超过73%。对于这样一个超级大盘,与周边项目相比,虽然卖得辛苦,但去化已经算不错了。

其中,小高层房源最畅销,基本售罄。剩余房源以110方以上的偏改善类房源居多。

本次六期采用备案价一口价的形式销售,毛坯备案均价21508元/㎡,前几期94折普惠后均价为21400-21700元/㎡左右,整体均价相差不大。

六期取证了二组团的所有剩余楼栋。据说实际开盘为2#、9#和13#。

靠近瓯海大道的2#小高层涨幅较大,由于是幢小高层,加上前几期小高层销量火热,因此价格有所上涨。三期1#和3#在94折开盘普惠后毛坯均价不到2万/㎡,2#条件类似,毛坯备案均价2.13万/㎡,有约1300元/㎡的涨幅。

降价幅度最大的当属销量较低的改善型房源,六期9#和10#主打130方左右户型,毛坯均价2.1万/㎡出头,而三期同主打130方户型的6#92折惠后均价约2.37万/㎡出头,降价幅度高达近2000多元/㎡,6#区位条件略差于9#,但约2500元/㎡的均价差价还是非常大的。

可见,欢乐天地六期产品定价涨跌不一。其中,改善户型降幅大,小高层则有所上浮,这也主要是开发商针对去化结构所做的价格调整。由此,所带来的的结果就是,六期入手门槛略有提高,但对于改善需求的购房者来说将是福音。

5选房注意事项

楼层选择

欢乐天地六期开出的房源楼层差价较大,差价大致在200元/㎡·层左右。但由于是二类高层,这样的差距还算正常。

正常情况下,建议优选中高层房源。特别是此次开盘的13#,南侧错位排布了三栋楼栋,低楼层日照存在一定遮挡,毫无疑问,优先选择中高楼层。

但针对此次开盘的2#而言,低楼层日照也有保障,中高楼层噪音影响反而较大,建议优先选择低楼层。

朝向选择

六期开出的不少楼栋,东侧单元(01、02户)的房源由于受到南侧楼栋的遮挡影响小,不仅日照、通风条件更优,景观视野也更佳,比如9#的东侧01户可瞰小区花园,西侧房源楼间距没有这么疏朗、视线没有这么开阔。

价格上,9#东边间均价仅比西边间贵约500元/㎡,显然东侧房源性价比更高。类似性价比较优的房源还有未实际开盘的7#与8#01、02户等,都具备一定的“景观视线”。

但是,13#是例外,由于东边套东南侧紧挨12号楼,日照和通风都受到严重影响,反而是中间套三朝南条件更好,而价格明显便宜一些。


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