祥生九玥府亮相至今，给哥留下深刻印象的有两个特点：

第一个特点，是九玥府北侧大体量的特殊建筑，这在市区楼盘中比较少见。

第二特点，是九玥府亮相的两个户型，让哥眼前一亮。比如本次开盘的这个110方边套。

面宽4.9米的客厅，比市场上同面积段产品大了近半个开间，带来的好处是显而易见的：

----起居厅面积31.15平方米，这个尺度，相当于140方以上的户型配置了(客餐厅尺度：7米×4.5米=31.5平方米)!

----起居厅尺度阔绰了，功能安排也可以丰富起来，既可以沿墙体做一大排收纳柜，也可以兼容开放式书房，起到4房的功能。

----由于有7.9米面宽的阳台，交付后还可以一分为二，将客厅外部分阳台封闭并入客厅，那么起居厅的尺度，完全可以与大宅媲美了。

110方的房子，有舒适的尺度，有4房的功能，应该可以与许多120方+的户型争夺客户。

这个110方户型除了起居厅的核心竞争力之外，其它功能空间的尺度也具有较高的效率。

---2.4米面宽的厨房，正好可以做“U”字型台面，2.25米的进深，让灶台两边留有一定的空间用于烹饪操作;

---南侧次卧3米*3.4米的尺度，也正好用，但北侧卧室尺度偏小;

---主卧进深4.6米另加飘窗，做走入式衣库较宽裕，另外主卫统一装修时可以改变下布局，让台盆空间更大：

除了这个110方以外，小高层的东边套120方做了四朝南，也比较少见：

看来，九玥府的缺点和优点都非常明显，那么，好户型能否从“特殊综合体”旁突围呢?下面就来看看项目的整体情况与性价比---

A开盘楼幢

本次预售《樾品园》一期，预售范围(依照地名办标注，下同)1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、9幢、10幢(其中位于4幢人才住房建筑面积2204.9㎡，共计22套，不在此次预售范围内)，可售商品住房建筑面积42286.36㎡，共 397套。

本项目于2021年2月开工，预计将在2022年4月份主体全部结顶，计划于2024年3月份竣工。2024年03月31日交付使用。

B区位

九玥府位于龙湾区蒲州街道上江村，温州大道与新江路交汇处(上江河东侧)。

项目北侧吉祥寺、特殊建筑、规划文化公园、未来旭辉城;

东侧为二手车市场、广纳五金装饰市场和文昌路;

南侧为温州大道、远洋·世纪宸章;

西侧邻上江河及未来之城。

从规划来看，楼盘东侧与二手车市场之间还有住宅地块，这在一定程度上可以缓冲二手车市场的干扰：

九玥府项目北侧与已有寺庙及在建吉祥寺距离较近，中间仅相隔一条玉苍西路，尽管吉祥寺做了去特殊化立面改造，但由于体量大，距离近，预计对9#、10#影响相对较大，对6#西边套也有一定影响。

C布局日照

小区规模不大，占地面积约18145.09㎡，楼栋呈阵列式排布，东高西低，西侧沿河分布有小高层，整体楼间距基本在25-30米左右，项目整体园林空间不大。

九玥府楼栋南偏西约18-20°左右，偏角较大，楼栋朝向西北迎风，冬天偏冷，西边套有西晒影响。

日照简评

本次开盘的2#正南侧为26层的世纪宸章高层，中间相隔宽约50米的温州大道，加上建筑退让，总间距预计在80米左右，间距较大，预计2#冬日全楼层住宅日照质量较好。

10#南侧为高约33.75米的小高层，正南侧楼间距约25.5米，预计5楼以下住宅大寒日日正午日照会受到遮挡;东边间正南侧与6#间距40多米，预计5-6楼以下大寒日正午日照会受到6#遮挡;西边套低楼层下午日照较好;

6#南侧为二类高层，正南向间距约32-35米，预计9层以下住宅大寒日正午日照会受到遮挡。

9#与南侧6#的正南向间距约42.5米，对西边间(04户)遮挡影响较大，预计西边间6层以下住宅大寒日正午日照会受到遮挡。而01-03户房源正南侧无高楼，上午和中午低楼层日照相对较好。

D户型分析

本次开盘的4幢房源，除了前面介绍的两个优势户型之外，还有二类高层96方中间套，以及小高层西边套119方，这两个户型，相对比较普通。

文中涉及的户型尺寸可能有误差，仅供参考，以实际和售楼处销售口径为准。

---这个119方做了大边厅设置，主要是为了沿河及绿化视线;

---客餐厅一体跨度只有6.2米，餐桌两侧要考虑走人，会比较局促，关于这一点，现场样板房已经有所体现;

---厨房进深较小，灶台两面操作台面不够，不利于烹饪。

最后，来看看价格和选房注意事项……

E价格分析

祥生|城建·九玥府一期推盘为2、6、9、10四幢，9、10两幢因为北侧直面大体量特殊建筑，定价相对便宜了2000元+/平方米，其余房源定价，与未来旭辉城处于同一水平。

二者装标均为2100元/㎡，装修配置差别不大。整体比较下来，九玥府在小区配置(铝板干挂为主)有优势，但区位条件略弱(南侧沿交通主干道)。

但是，未来旭辉城的定价，市场接受度很差。为了提高相对性价比，九玥府推出“购房送人防车位”的优惠活动，但仅仅针对9、10两幢“庙景房”。

之前，我们文章全方位对比过未来旭辉城与融创未来之城的性价比，得出结论是：未来之城的中小户型性价比明显好于未来旭辉城，实际销售情况也印证了这一点。

如今，九玥府的定价与未来旭辉城持平，所以，我们认为九玥府的销售难度将会和未来旭辉城差不多。

F选房注意事项

楼层选择

九玥府二类高层楼层之间差价约100元/㎡每层，小高层之间楼层差价约为300元/㎡每层，差价不大，可优选中高楼层房源保障日照。

9#、10#房源选择

优先考虑中间套96方，理由如下：

---这两幢房子最大的不利条件在于北侧特殊建筑，9#和10#中间套96方，主要功能空间朝南侧，北侧有挑廊和天井遮挡特殊视线。所以，不利条件对中间套的影响比较弱。

---小面积送车位更划算，算上车位，中间套96方毛坯单价相当于只有23500元/平方米左右，相对比较便宜。

6#房源选择

第一次改善型客户甚至可以考虑东边套110方，理由如下：

---东侧为区间支路，东侧地块规划仍然为住宅，所以东边套的未来环境条件不差;

---110方户型较好，对于那些想买120方+的第一次改善类客户而言，买这个110方舒适度不降维，但总价会低许多;