今年以来，温州多地土拍成交价创下历史新高，一些江景豪宅的去化速度更是令人咋舌。其背后一个重要原因就是，大放水时代，房开和购房者都在通过配置土地、房产等资产对抗通胀。在这样的市场环境下，即便手头资金有限，许多人也开始留意那些低门槛的投资标的。

“总价100万出头，市区有哪些新盘值得考虑?”今年初，有朋友发来一个颇为纠结的问题。在当时，这样的预算只能在东到瓯江口、滨海，西到仰义山上的寥寥几个楼盘内挑拣，选择十分有限。

几天前，位于瓯北“北部新城”的楠盛·未来悦举办产品说明会，首度披露整盘折后单价9999元/㎡起。其中约88平米的三室两卫户型，折后主力单价为11000-13500元/㎡，折后总价不超过128万元。看到这个价格时，许多人都有时光倒流的错觉。瓯江北岸的入手门槛一时间回到了三江立体城首开时的水平。

楠盛·未来悦位于瓯北江北大街和104国道交叉处，是浙江省重大产业项目、省“152工程”中国泵阀展览交易中心自带的精工住宅项目。其所在片区是未来瓯北城区“北拓”的主阵地，也瓯北核心城区片可供大规模开发建设的处女地。

在第一时间走访了未来悦的售楼处后，这位朋友又有了新的纠结——在瓯北和瓯江口之间，又该怎么选?

这样的纠结并非个例。瓯江口是市区近年来最热门的板块之一，许多投资者趋之若鹜。而未来悦更是刷新了瓯江北岸的入场门槛。要知道，就在今年3月，凯迪控股以封顶总价8.06亿元+5900㎡政策性住房面积竞得不远处的瓯北浦西村地块，综合实际楼面价近15500元/㎡。

近期后台相继收到了不少类似的提问。今天我们就从人居条件、板块前景、产业基础等五大方面，对两大板块全方位剖析比对。

作为新兴板块，瓯江口新区和瓯北新城眼下除了工地就是空地，各类生活配套还需要许多年时间才能逐渐配齐。在其发展的前期阶段，居住便利性都会大打折扣。

从一张漂亮的蓝图到一座醇熟的人居新城，需要多少年才能实现?眼下炙手可热的绿轴板块或许可以作为参考。

早在2004年，温州市政府迁址于绿轴，博物馆、科技馆、图书馆、大剧院和世纪广场等相继落成。然而直到几年前，板块内仍有大片城中村。即便是今天，想在绿轴边上买瓶酱油也并非易事。拥有配套加持的绿轴尚且如此，其他新兴板块要想实现成熟的人居环境，恐怕需要更漫长的守候。

比起四面环水的瓯江口，瓯北新城毗邻瓯北老城区，人居配套方面优势更显著。沿纵向的江北大街、新桥路、王家坞路等主干道即可无缝联通瓯北老城。两三公里内，能够抵达置诚广场、铂尔曼酒店、浦一农贸或鹿城505者选择一座新区，着眼的自然是未来的发展预期。

作为一座从无到有围垦出来的新城，瓯江口的规划蓝图上有着许多振奋人心的“故事”可讲，也顺理成章地获得了大批投资者的青睐。2017年，瓯江国际新城一期以每平米约9000多元的价格入市。如今新开项目的均价已经一路跳涨至约1.4万/㎡(数据来源：温州房管网)。而近期来，瓯江口土拍成交价屡屡创新高，如瓯江天空树中标成交楼面价约6500元/㎡，美的地块实际楼面价约7500元/㎡，预计未来售价将涨至1.7万元/㎡。

瓯北新城则是瓯北眼下为数不多的一片处女地，可建设用地近2000亩，约等于3个三江立体城的规模。板块内住宅用地占比90%，并规划有中小学、2座商业体及市政公园等，定位为一座兼容教育、商业、生态等多元配套的城市居住单元。

单就规划本身来看，瓯江口显然更加“高大上”。是否可以简单判定，这里的前景会更好?

从房价角度而言，一项利好规划会在公布、开工、建成三个节点阶段性发挥作用。其背后的逻辑是由于规划的最终实现度的不确定性。对于瓯江口，最大的不确定性在于人口。

2014年，《温州市瓯江口新区一期控制性详细规划》制定目标：至2020年，规划区居住人口约16.1万人，就业人口规模约13.4万人。而包括灵昆、灵霓在内的远期规划人口近90万。

日前发布的温州市“七普”数据显示，瓯江口常住人口约4万人，仅达规划的25%。

目前，主城区核心地带的滨江商务区、中央绿轴、瓯海中心区、龙湾中心区等板块尚未完全饱和。在人口增速放缓的情况下，瓯江口导入更多人口，并非易事。

瓯北新城的定位则则更加清晰明确，一方面是就近满足瓯北老城区改善需求，另一方面是承接永嘉北部各大乡镇人口的进城置业。“七普”数据显示，永嘉人口增速在全市排名前列，总人口近87万。其中相当一部分居住在北部山区，还有巨大的城市化发展空间，这也给瓯北新城的规划落地提供了充足的人口支撑。

对比完发展前景，再来看看两地当前的产业基础。

近年来，瓯江口以智能制造、现代商贸物流产业为重点，招大引强、招强引优，推动经济高质量发展。威马新能源汽车智能产业园、瓯锟科技金属复合新材料、唯品会中国创新创业中心等一批优质项目先后落地。

至于瓯北，是温州五大支柱产业之一的泵阀产业主要集聚区。是全国规模最大、产量、品种规格最全、企业最为集中的阀门产品制造基地。数据显示，永嘉现有泵阀企业2800多家，其中规上企业近200家，相关产业人口近5万人，主要集中于瓯北。

在GDP方面，两地近年均没有发布具体数据，但从部分官方信息仍能一窥端倪。

据洞头区《2021年政府工作报告》，计划到2025年，全区生产总值力争突破220亿元(含瓯江口区域80亿元)。而2020年，洞头区生产总值约114亿元。可以推测出，瓯江口目前的GDP会远低于80亿。

2020年，永嘉县的生产总为461.89亿元。瓯北经济一向占永嘉半壁江山，同时也是全县人口最密集的区域，聚集了全县25%以上人口。

总体而言，瓯江口在产业定位上更高端，不过后续集聚、发展有较大不确定性。瓯北泵阀产业基础深厚，眼下也迎来了智造升级的机遇期。综上，单就GDP而言，瓯北目前显然远超瓯江口，至于未来则见仁见智。

交通条件一直是瓯江口的一大优势，周边拥有龙湾机场、高铁东站(规划中)、轻轨、港口、沈海高速复线等多个重要交通枢纽。

二者同样有堪称顶配的交通条件，不过其中却有一个重要的区别值得注意，那就是配套的实际应用频率。对于普通上班族而言，机场、高铁站、高速公路、港口等交通场景只是低频次的应用需求，只在出差、旅游时才能用到。而地铁轻轨及市政道路、桥梁才是每天用得上的高频需求。

相比之下，瓯北新城的交通资源更加实用接地气，能满足普通市民的日常出行需求。

瓯江口是“区”，瓯北属于“县”，但和主城区的同城化联动上，后者明显更胜一筹。

从地理位置看，瓯北和鹿城隔江对望，同江心屿的直线距离不过数百米，两岸拥有瓯越大桥、东瓯大桥等多条过江通道连接，地缘关系甚至上比瓯海、龙，和主城区的联系并不方便。

早在《温州市城市总体规划(2003-2020年)(2017年修订)》中，永嘉瓯北片就被划入温州城市规划区，和鹿城、龙湾、瓯海等地并列。

到了《温州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中，温州“东拓、西优、南连、北接、中提升”的发展总纲，升格为“东拓、西优、南联、北跨”。其中“北接”变“北跨”，一字之别，彰显了城市跨江发展的主动姿态，瓯北在温州都市圈中的分量得到进一步提升。

在某种程度上，隶属永嘉县恰恰是瓯北的优势，给许多属意瓯北新城的刚需群体留下了难得的置业窗口期。当前温州正在谋划“撤县设区”，届时，具备了天时地利的瓯北大概率将完成行政区划调整的临门一脚。

小结：综合以上几个方面，我们认为，对于自住群体来说，人居配套相对完善，能够便捷连通主城的瓯北会是更适宜的选择。如果从投资角度考虑，瓯江口存在更多变数，瓯北则更稳健。