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保利天悦

9.7 / 10分
期房在售 洋房 普通住宅 完备配套 改善好房
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【保利天悦】四期开盘,均价3.57万元/㎡……

2021-06-26 09:27:44
楼盘网

6月26日(周六),时隔9个月之后,位于绿轴板块的保利·天悦迎来四期308套住宅加推,有好房子可选吗?一起来看看……

A开盘楼幢

本次预售《天悦苑》四期:(依照地名办标注,下同)6#、7#、8#、13#,建筑面积共计36222.94㎡,住宅308套。

项目预计于2022年2月23日前主体结构结顶,2023年3月31日前竣工验收,2024年3月31日前交付。具体以实际为准。

B区位分析

该项目位于三友路与月落西街交汇处。

该项目北侧为月落西街、商务用地、S1惠民站;

南侧为东垟路、河道;西南侧绿地敷设有高压电缆;

西侧为十二桥河、规划特殊用地、变电站、平水圣王庙、规划商务建筑、惠民路;

东侧为三友路、世纪公园、河道、翡翠天地。

相关周边规划情况可以参考往期文章:一线绿轴盘——保利·天悦今日首开,性价比房源竟然是它!

周边不利因素对本期房源的主要影响在于:

项目西侧隔河有2宗特殊用地,变电站以北为规划特殊用地,后期大概率会做去特殊化立面改造;以南为约2层高平水圣王庙。

预计可能会对西侧13#中高楼层房源产生一定视线、噪音干扰。

长按识别下方二维码,可查看保利·天悦VR实景,楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。

C间距日照

来看看楼间距。

三期小高层房源日照优于高层,具体来看看。

日照简评

6#和7#小高层南侧为东垟路、绿地以及河道,空间较为开阔,预计即使低楼层冬日日照质量也能保障;

8#南侧为7#小高层,7#高约25.5米,间距约25.2米,间距比约1:1,较为舒朗,预计8#3层以下房源冬至日正午日照会受到遮挡,3层以上房源日照质量较好;

13#南侧为23层高的12#高层,间距约47.55米,预计11层以下房源大寒日正午日照会受到遮挡,大约14层及以上房源冬天日照质量较好。

D价格分析

天悦至今已经开盘三期,从历史去化数据来看,不同楼栋存在冷热不均的现象,其中12#日照视线等综合条件较好,之前我们分析定价相对偏低,所以除了西边套有明显庙宇视线之外,其余已经基本售罄:

16#定价相对12#偏高且装标较高,所以去化相对缓慢,其中中低楼层日照较差的房源,去化较差:

15#北侧正对轨交S1线,且定价明显偏高,因而性价比最差,开盘近一年,去化套数:

除此之外,多层洋房和靠绿轴高层市场认可度高,未售房源已经很少。

总之,天悦至今开盘三期,剩余房源都属于性价比相对较差的,好房源都卖了,楼盘去化速度也会变慢。因此,6月后,天悦销量下降较为明显,由原先的月均几十套,几乎变成了个位数(可能存在误差,以实际为准)。

那么,四期开盘的房源,与之前相比,性价比如何呢?

我们来对比一下四期13#高层与三期16#,二者西单元(03-06户)户型一样,均为105方和129方。13#西单元存在特殊视野,16#西单元靠近小区内部,16#区位条件更好。但价格上,三期16#西单元房源单价和13#差别不大。

因此,加上本次开盘的13幢,天悦剩余高层未售房源的楼栋性价比排名应该是这样:

12幢 > 16幢 > 13幢 > 15幢。

再看多层小高层——

四期8#小高层毛坯备案均价约3.89万/㎡,而三期同排、同户型的5#,毛坯均价只用3.8万/㎡,差价近900元/㎡。二者区别在于8#沿河,有少量沿河视野景观,5#靠近幼儿园,景观条件略逊于8#。

因此,多层价格基本没变。但6、7幢南侧沿路,相对条件在所有洋房中最差。

F选房注意事项

楼层选择

一类高层13#中低层差价较大,低楼层差价基本在300元/㎡以上,高楼层差距基本在100元/㎡·层。

考虑到日照条件,13#可优选14层及以上高楼层房源;

若对日照条件不是特别敏感,则建议优先选择5-7层,因为11层以下的所有房源,日照条件基本一致,而楼层差价却很大。

多层和小高层的楼层差价较大,每层之间的单价差距有近千元。结合日照和价格因素,建议从4层开始,从低到高优先选择。当然,不缺钱的土豪例外。


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