2019年的温州楼市可谓是一片热闹，土地放量增加，各大房企争相入市，其中最夺人眼球的事件还是七都岛横空出世的墅区项目“多弗绿城·江心明月”。

为啥说“横空出世”?

其一，今年七都岛至今仅有一宗涉宅用地出让被华润竞走，往前也没见多弗或是绿城拿地，江心明月难道是石头里蹦出的金猴?

其二，国家层面三申五令发布“禁墅令”，江心明月又是如何“逃脱”管控领取预售证入市销售?

除了“来历成谜”惹人注意外，江心明月亮相以来的营销招式颇为高调张扬，给人的印象就是“挥金如土，壕无人性”。

譬如，大手一挥，包下温州机场、动车南、新城、汤家桥等多个人流密集区高价广告牌;又如瓯江游轮豪华晚宴，其他开发商做一场就收手，江心明月阔气连做三晚;到了产品发布会则是聘请《胡润百富榜》的创始人胡润现身，共话“款爷”生活。

种种行迹都进一步加深圈姐对其项目的好奇，今天就来扒一扒这个今年温州楼市最大的悬念盘。

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时间拉回十多年前，温州老牌房企万川拥有不少核芯地块，包括七都约206亩大地块，原称“万国花园”(现江心明月)、中央绿轴F-03b、F-04b、F-04c、F-06、F-09、F-30/F-31等组合地块(现新希望·白麓城)的开发权。

但由于2011年金融危机，万川资金链出现问题，土地被抵押或转让，或停滞开发。其中江心明月除资金难题外还陷入规划调整的历史问题，因而耽搁至2018年，都还是一块未经销售的“处女地”。

十余年繁华一朝散，搁谁身上都是意难平。万川及背后股东方都是经历过房地产行业最美好的时光，敢拼、不怕输的温州人对于江心明月的开发绝不死心。

转机发生在“白衣骑士”多弗集团的入局。

2017年，多弗集团响应“温商回归”政策回归故里，入驻经开区后投资包括兴荣环保产业园、万信电表厂等多个项目，总投资约300亿元，为该区纳税共计2.7亿多元。

同时，作为一家大型综合企业，多弗集团涉及领域也包括了房地产，回温后先后投资开发多弗·奥林匹克花园、多弗绿城·翠湖里等。但毕竟涉足房产圈时间不久，项目虽然都不错，但都没成为期待中的爆盘。

“江心明月”的出现，瞬间点燃多弗的雄心，一方面是七都岛“鹿城后花园”的定位，另一方面则是相中了其可做墅区类产品的经济技术指标。

从结果导向，多弗出钱注资江心明月，据悉土地成本及财务成本支出就高达约28亿元，换算到楼面价上毛估估约20408元/㎡左右(江心明月1.0容积率，占地约206亩)，就楼面价上而言完全不亚于瓯江路、绿轴板块等绝世，这也可见多弗对该地块的看重程度。

有了这笔“多弗系”巨资介入，地块背后的债务问题也得到顺利解决，随着项目开始对外亮相，目前江心明月一期预售证领出，正式上市销售。

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至于推广名中赫赫“绿城”，他是多弗集团特意邀请的合作伙伴，负责江心明月的工程建设管理。

双方优势互补，一方面多弗集团与“绿城系”绿城管理、绿城佳园等有多次合作案例，如多弗绿城·翠湖里以及外地的部分合作项目，双方在产品、品质上理念一致;另一方面，多弗绿城·江心明月主打“纯正法式墅区”，而国内提起法式、别墅，首入脑海的就是绿城品牌。

多弗绿城·江心明月效果示意图

示范区局部实景图/拍摄时间：10月16日

当然，绿城管理的介入不论是对产品品质的把控还是后期的销售去化都算是一张“金字招牌”。

话说到这，多弗绿城·江心明月原地块从何而来，又如何流转到多弗手上的过程基本清晰。

关于这个项目，有一点圈姐还需特别说明下，江心明月地块是2012年与温州国土资源局签订土地使用权出让补充合同，换言之70年的使用权限至今已经过去7年，某种层面算是一种“损失”。

当然，反过来讲，正是因为之前这段特别的历史背景。2019年，温州土才有机会在主城区再次见到一手的墅区产品。

这背后的甄稀程度，不言而喻。以实打实的数据为例，温州主城三区的土地市场已经十余年未曾供应容积率在1.0以下的土地，其中既有 “禁墅令”的管控，也有温州主城区地块日益，需集约化开发的因素在，最后导致的结果就是主城区1.0及以下地块鲜少出让。

而1.0容积率是守住“墅类”产品的最后门槛，所以你会发现，江心明月或是当下土豪购买主城墅区产品的不二选择。

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正如前文提到，江心明月一期已于上周开盘。具体先看项目，沿港儿河及景观带排布，自南向北拔高，依次为双拼别墅、联排别墅和叠拼洋房产品。

江心明月实景鸟瞰图

红色为一期推售楼幢/来源于温州房管网

其中，前排14-21#为建筑面积约560㎡双拼，共16套;2-13、22-32#为建筑面积约216㎡联排，共104套;33-39#为7层叠拼洋房，共176套，其中5层为建筑面积约93㎡平层，其他为建筑面积约166㎡跃层。

老项目的规划设计以及毛坯交付，蕴藏着多少难以言状的玄机……据说建筑面积两百多平方的房子实际有四百多平方的使用面积，如此看来，听上去有点唬人的惊墅价，也不再显得吓人。

再说七都岛许久未有墅区产品入市，因而只能以周边华侨花园、岛中岛别墅区的二手房为参考依据，岛中岛别墅的挂牌价在6万-10万/㎡之间，总体上比均价五万多的江心明月高出不少，因而江心明月的定价不贵,甚至是一二手倒差明显，长线看，作为主城区一手墅区产品里的“独苗”，江心明月或需要一个爆发时机。