壹

前天鹿城区一楼盘迎来2019楼市开门红!看看现场吧.....

1月21日，“2019温州?万象之夜”——『鹿岛万象天地』产品发布盛典，揭开了一个主题内容：公布价格。

该楼盘“刚需+首改+改善”三大需求集中聚焦的丰富产品，不同购房人士各取所需。现场价格公布后，把三大不同的客户群体的心里撩的“蠢蠢欲动”。

(1.21鹿岛万象天地产品发布会现场)

这个楼盘的迷人之处在于“300亩的大体量有发挥空间，鹿城区大江景、50亩大公园、6个中庭园林、引河入园、自配强大阵容的2.7万方的商业体”这几个标签。

项目位于七都岛的岛北位置，被称为七都的“***”，周边圈层邻居们大多是高净值人群的别墅小主们。

(鹿岛万象天地项目区位图)

贰

华润鹿岛万象天地一期1月26日开盘，推出7#，12#，13#，20#共285套。

一则政府“限高令”按住了华润鹿岛万象天地的价格浮动空间。

年末经过一波小反弹式行情后，后续市场是否跟上，成为一个观察窗口，于此同时市场库存递增，截止年末，库存去化周期在8个多月。

而作为19年1月首当其冲即将开盘的市区新盘，对市场信心的提振起助推作用，基于多方面考虑，政府领导为平稳整个市场，对华润鹿岛万象天地的一期采取了：“限价”。

在市场价格的合理区间范围内，希望在去化率和销控贴上显得比较漂亮，华润置地在限价的基础上，又对价格做了小幅度的让步。

叁

从开盘推盘策略看，一期体量不大，近285套，“以价换量”的策略还是比较明智的，以一个理性的价格入市，跑量为主，先赚取一波人气，为后面几期打下扎实的群众基础，而该项目近300亩的体量看，整体推盘周期比市面上其他的新盘的周期更长一点。一期开盘成绩至关重要，为换取后续销售空间。

后面几期大概率上在定价策略上会拉高价格，层层递进式推进。

(鹿岛万象天地现场实景图)

肆

从首期各楼栋定价看，圈姐我发现一个规律：一期各楼栋之间价差不是很大，没有通过拉价差，整体各栋之间上下价差不是很明显，首期均价20709.6元/㎡，带装修标准是2500元/㎡。加上带装修的均价是23209元/平，一期比七都同板块的翡丽湾定价略低一点。

12号楼，13号楼，7号楼这三栋总价落到了200-300万之间，正好迎合鹿城区主流人群的购买力。最小的户型建面仅约98㎡，最大的户型160平。

7号楼一层两户，有一定的私密性，是本次开盘定价的楼栋，毛坯价格区间19761-19879元/㎡，20号楼有“北面一线江景资源”加持，定价方面比较自信，是本次开盘定价的楼栋，毛坯价格区间为21696-23374元/㎡。

一期108平和98平，110平户型房源占很大比例，主要集中在12号楼和13号楼，借助这个契机，想买鹿城区的刚需客户迎来了一个窗口期。

(鹿岛万象天地一期首推1#，12#，13#，20#)

伍

再来看看每栋的定价性价比如何：

(鹿岛万象天地一期毛坯均价)

7#为129平户型，是所有129平户型中的楼栋。该栋具有双重“景观资源”，既能看西面公园，同时由于该栋与北面1号楼存在位置上的错位，中高层房源也能看北面江景。

该栋东边间毛坯均价19761元/㎡，西边间毛坯均价19879元/㎡，东西边间均价基本一样，传统定价东边间比西边间贵一点，但是西边间有公园视野优势，该栋70%带装修均价在23000元/㎡以内。

12号楼和13号楼主打98平一112平，南面视野无遮挡，入手门槛比较“亲民”。这两栋的中低层采光和视野不受影响，对价格敏感的可以考虑中层房源。

13号楼，中间套为约98㎡，东西边间为约108㎡，两个98㎡的中间套定价一样，毛坯均价为19936元/㎡，东边间毛坯均价20660元/㎡，西边间毛坯均价20392元/㎡。98平和108平入住鹿城区景观生态大盘，这样的上车机会不多。

纵观18年温州楼市，市区住宅供应量以改善型为主，而热销的房源却集中在刚需户型。反观市中心的中小户型，库存严重告急，所以每次开盘这些中小面积房源卖到脱销。这也解释了七都翡丽湾虽然二期略有滞留，但是90多的小户型几乎已售罄。

12号楼靠近西面公园，东西边间价格相差不大，东边间毛坯均价20201元/㎡，西边间毛坯均价19998元/㎡，但是西边间可以看公园。

20#为小区的楼栋，也是定价的楼栋，东边间毛坯均价23374元/㎡，也是一期定价的户型，东边间户型为160平大尺度户型，近13米大面宽、近7米瞰江大阳台，整一个北面只设置了一个景观横厅，四个卧室在南面。这种户型搭配江景，市面上目前没有见过这类产品。

中间套和西边套是139平户型，中间套毛坯均价21797元/㎡，西边间毛坯均价22061元/㎡，均价与东边间价差1300元/平，该栋位于中心的位置，南面为小区正中庭位置，北面江景，而且无临街。

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温州首改+改善的购房群对这样一批一期“小而美”小户型，还是比较钟爱的，而且还有的160平江景豪宅户型。更重要的是，购房者更想占有的是，项目周边的各种资源：华润置地成熟的带装修班底，一线江景，50亩的生态公园，100多亩的6个园林景观，还拥有2.7万方的商业体量，买房就是买一个资源总和。