开盘楼栋

本次预售君望府住宅1幢、2幢、3幢、5幢、6幢、7幢计建筑面积55457.18㎡，住宅 346套。

►楼栋分布图

2楼盘区位及周边不利因素

该项目位于惠民路绣山中学西侧。

日照分析

君望府楼间距示意(以实际为准)

经大致估算，7#14楼以下大寒日正午日照会受5#遮挡。

6#16楼以下大寒日正午日照会受3#遮挡。

3#和5#10楼以下大寒日正午日照会受南侧楼栋遮挡。

整体而言，南区日照质量和通风条件都不错，间距较大，点楼为主，东西两侧没有高层建筑。

4开盘价格及分析

备注：因本项目实行裝配式建筑和住宅全装修交付，价格备案未包括装修单价A标准5000元/㎡和B标准3500元/㎡。

金茂府南区此次一举将所有楼栋推向市场，一下子释放了346套豪宅。南区折后均价相比于北区一期、二期的均价要便宜300元/㎡。

但从具体楼栋来看，与之前相比，真可谓是大涨大跌。▼

▲金茂府各幢毛坯备案均价，普惠为96折，其中一二期办理快贷可享受至93折。蓝标数字为一、二期，红标数字为三期(即本次开盘楼栋)房源。

先说5幢、7幢，都是沿河错开设置，属于景观房源，但相比一期6幢南侧完全打开，5、7幢视线显然弱了一些，视线内有河对岸的宗教建筑，即云福禅寺(据开发商反馈将会搬迁)。

但是，5、7幢单价相比反而大涨了3-4千元/㎡，性价比综合比较，哥认为实际上涨幅度在5千元/㎡左右。

4.3-4.5万元/㎡的毛坯折后单价，完全出人意料。这样的价格，老港区、瓯江路一线江景房可以随便挑。不过富人的世界哥不懂!不差钱的土豪，一生一世只爱金茂府的，请随意。

相比5、7幢不可思议的价格，第3幢点楼151方与二期5幢定价基本一致，估计销售问题不大。

最值得购房者关注的，其实是最南侧的1、2幢房源。

1、2幢折后单价3万元/㎡出头，明显低于其他房源，其主要原因，在于南侧不远处有平水王庙、水心道观等几个庙宇宗祠，对于高端房源而言，这是比较忌讳的。

但是从目前规划来看，最南侧房子与沿河庙宇宗祠之间，还有一个一定规模的公园。▼

截图自温州市自然资源与规划局“规划在线”

据小道消息打探，南侧这个公园用地，规划有可能调整为商务办公用途(有待考证)，若真是这样，那么1、2幢就不会对着庙宇，那么性价比将突飞猛进。

截图自温州市自然资源与规划局“规划在线”

退一步来说，如果公园用地规划不调整，仍为绿城代建，那么在方案设计时，可以考虑在庙宇北侧堆坡造一座小山，然后在上面种银杏、水杉等挺拔往上长的大型乔木，20米的林冠线高度，完全可以遮拦十多米高的宗教建筑。

看到这里，土应该明白，金茂府南区最值得关注的，是1、2幢的中低楼层房源(5-10层左右)。

因为南侧无高楼遮拦，中低层房源日照通风都没有问题，南侧未来无论建公园还是调整规划建商务楼，中低楼层房源都可以通过处理遮拦宗教建筑视线(除非开发商不愿配合干)，最主要的，是2.6万-2.7万多元/㎡的毛坯折后单价能买到。

1幢低楼层毛坯备案单价。/温州市房地产市场信息网

相比较而言，1、2幢高层单价都在3万以上，未来南侧规划如果不调整，从上往下看，靠植物遮拦不住宗教建筑的视线，所以反而风险较大。