抢占七都近200亩土地，奔3的售价

七都上次出让住宅用地，时间要拉回到2019年4月23日，也就是目前已经售罄的华润金悦澜湾地块。在此之后，七都土拍市场便进入长达两年之久的“休眠”期。

今日，七都板块一口气放出3宗地块，合计体量近200亩，可以说是重新拾起了七都新建商品房的“接力棒”。

据圈哥打探，这三宗地块吸引了新希望、绿城、大家、首开、华润、碧桂园、美的、国鸿、德信、正荣、时代、杭房金成联合体等十余家房企以独立或联合体形式参与。可以说超强土拍阵容，尤其是两宗沿江地块，更是吸引了大部分房企同时报名。

作为限房价新政后后首批出让的地块，七都这三宗地块的市场热度尤为高昂。毕竟“新盘出清”+“断供2年”的市场窗口期，不是哪个板块都有的，正中了很多快进快出房企的下怀。

我们回顾一下七都房地产市场发展的三个阶段。

第一阶段萌芽发展期：这个阶段的七都正处于萌芽发展期，因生态环境及华侨客群的原因，开发建设了一批华侨花园、岛中岛别墅项目。

第二阶段高速发展期：2012年七都大桥的通车，把七都与鹿城的空间距离感，从实际交通层面拉近了。而后也迎来了包括中梁滨江首府、滨江九里、鹿岛甲地、德信鹿城大院等项目密集开发，包括中梁、德信、万科、华润等品牌房企先后入驻。

第三阶段火热爆发期：自华润金悦澜湾售罄后，七都断供近2年，时至今日七都三宗地块的高价成交，封顶限价2.88-2.98的售价，传递出的信号是什么?七都市场“变天了”。

很关键的一点，市场逻辑发生了变化。

客户买在七都是因为生态因素，但是别忘了还有很大一部分是价格因素。

2.3w买进的时候，人们觉得七都是鹿城的洼地，距鹿城区最近唯一可买的低价板块是七都，虽配套不济，但起码入手门槛低;涨到2.6w也能接受，毕竟价格便宜还有优质教育资源。

2019年以前，买进七都的，很多人图的都是七都的“鹿城性价比”。

不用了多久，大家就会发现进入这个板块的门槛上升到3w了，当七都不再洼，客群自然也就变了。

对于这个板块的定位，我们不得不做市场层面上的再思考。

接下来看一下今日三宗地块成交情况：

04-A-13地块:

该地块竞价41轮，最终，杭房&金成以总价24.71亿元亿竞得该地块，成交楼面价约为约17668元/㎡，溢价率14.9%。

04-C-09地块:

该地块竞价32轮，最终，杭房&金成以总价13.22亿元亿竞得该地块，成交楼面价约为18142元/㎡，溢价率15.3%

04-C-13地块:

该地块竞价31轮，最终，绿城以总价11.24亿竞得该地块，成交楼面价约为18645 元/㎡，封顶溢价率15.4%。

01七都岛04-A-13地块

七都岛04-A-13地块

总建筑面积 139856㎡

容积率 2.2

限价 28800元/㎡(含1000元/㎡装标)

地块位置

地块位于鹿城区七都街道，紧邻高品街，南面是墅区大盘江心明月，西北面是已经交付的鹿岛甲第和翡丽湾。

其他要求

1.该地块采用“限房价、限溢价、竞地价、竞配建”方式挂牌出让。该地块住宅平均销售价格不得高于28800元/平方米(含装修，且装修标准不低于1000元/平方米)。当地块竞价总价达到279100万元时，转竞报政策性住房。

2.造价标准：该地块住宅建筑外立面造价不低于1000元/平方米。商业外立面采用玻璃幕墙造价不低于2500元/平方米。门窗造价不低于1500元/平方米。室外景观工程(不含架空层)平均造价不低于1200元/平方米。沿七都大道住宅不得设置开敞式阳台。

02七都岛04-C-13地块

七都岛04-C-13地块

总建筑面积 60871㎡

容积率 2.2

限价 29800元/㎡(含1000元/㎡装标)

地块位置

地块位于鹿城区七都街道，南面拥有一线江景资源，东面为在建中的江心明月。该地块属于板桥未来社区试点项目范围，须按照要求布局未来社区相关场景，并且享受未来社区容积奖励政策。

其他要求

1.该地块采用“限房价、限溢价、竞地价、竞配建”方式挂牌出让。该地块住宅平均销售价格不得高于29800元/平方米(含装修，且装修标准不低于1000元/平方米)。当地块竞价总价达到126400万元时竞报政策性住房面积。

2.该地块按照二星级以上绿色建筑标准设计，且不低于当地绿色建筑专项规划的星级建设要求。地块采用地面、平台与屋顶等绿化相结合的方式，打造立体多层次复合绿化系统。地块住宅建筑立面宜采用整体阳台、简洁线条等手法，形成简洁大气“公建化”的界面效果。

3.该地块住宅外立面造价不低于1000元/平方米。商业外立面采用玻璃幕墙造价不低于2500元/平方米。门窗造价不低于1500元/平方米。室外景观工程(不含架空层)平均造价不低于1200元/平方米。

03七都岛04-C-09地块

七都岛04-C-09地块

总建筑面积 72868㎡

容积率 2.2

限价 29800元/㎡(含1000元/㎡装标)

地块位置

地块位于鹿城区七都街道，南面拥有一线江景资源，地块属于板桥未来社区试点项目范围，须按照要求布局未来社区相关场景，并且享受未来社区容积奖励政策。

其他要求

1.地块需配置基层社区级老年服务中心1处建筑面积≥1200平方米，建成后无偿移交给市政府指定的单位，具体计容等要求根据市政府相关意见执行。

2.该地块采用“限房价、限溢价、竞地价、竞配建”方式挂牌出让。该地块住宅平均销售价格不得高于29800元/平方米(含装修，且装修标准不低于1000元/平方米)。当地块竞价总价达到148700万元时(溢价率29.6%)，转报政策性住房面积。

3.该地块按照二星级以上绿色建筑标准设计。地块采用地面、平台与屋顶等绿化相结合的方式，打造立体多层次复合绿化系统。地块住宅建筑立面宜采用整体阳台、简洁线条等手法，形成简洁大气“公建化”的界面效果。

4.该地块住宅外立面造价不低于1000元/平方米。商业外立面采用玻璃幕墙造价不低于2500元/平方米。门窗造价不低于1500元/平方米。室外景观工程(不含架空层)平均造价不低于1200元/平方米。

地块浅谈

1、七都前有“建小+实中”落地，补齐区域内教育资源短板，后有国际科技岛首个项目正式落地，板块起飞，连带各项目去化火速，加上久未供地，因此此次三宗地块同日出让，近200亩的体量，对于房慌许久的七都岛来说将迎来一波供应高峰。

2、时隔两年多再上新，可惜地价已经是“今非昔比”。华润金悦澜湾地价约13606元/㎡、华润鹿岛万象天地地价约为11108元/㎡、德信蓝光翡丽湾地价约为11964元/㎡，今日三宗地块中，04-A-13地块 约17668元/㎡成交楼面价最低，也比两年前的地价高出不少，刷新板块内楼面价新高。

3、三宗地块是温州市区首批采用限房价、限溢价、竞地价、竞配建出让的地块，游戏规则发生了改变，也就是说，地块在出让前便设置了项目今后的销售限价。“限房价+竞地价”，可以说是楼市调控过程中打出的一套组合拳，有利于保持房地产市场的平稳运行。

4、三宗地块大区位环境差不多，容积率都在2.2左右，可打造“高低配”产品，在日后产品定位上可能会“撞型”。但04-C-13地块、04-C-09地块占据南向一线江景资源以及位于板桥未来社区范围内，出门就是七都环岛休闲景观带，小区位优势及产品优势更为明显。

从三宗地块的限价情况来看，沿江地块跟非沿江地块限价差价不大，如果入市以后仅1000元/㎡的差价，大部分购房者会更青睐沿江地块。

5、回过头来，我们再看今天七都地块的成交楼面价和售价。1.8w上下的楼面价，高吗?比七都早前的1.3楼面价上浮了5千，高!

不过另一个角度想，去年下半年开始到现在，整个温州的土拍市场都属于火热上扬的态势，面粉价普涨是常态，七都也不例外。更何况，七都有“未来科技岛”的定位加持，未来社区产品赋能，竞拍地块更成为了房企眼中的香饽饽，抢呗，不高才不正常!