市区几大核心板块“价格天花板”在哪里？

上半年，温州政府发布关于挂牌出让宅地采取“限房价、竞地价”的消息，这标志着市区商品住宅价格将进入“完全管制”的时代。也就是说，接下来新拿地开盘的商品房价格上限，将完全由政府说了算。

在这种情况下，购房土豪及吃瓜群众都想知道，政府会给市区各大板块的商品房定一个怎样的价位?

就在最近，政府陆续公布了第三季度将出让的13宗“限价宅地”信息，房探通过挂牌文件和向信息灵通人士了解，打听到这13宗宅地的未来商品房销售“限价”，赶紧在第一时间分享给大家。

从这次13个地块政府给出的 “商品房销售限价”信息来看，我们可以“八九不离十”地判断，未来市区这几大核心板块的商品房“价格天花板”在哪里：

A七都板块

毛坯27800-28800元/平方米的限价，明显高于前两年销售的鹿岛万象天地(毛坯均价约2.18万/㎡)、金悦澜湾(毛坯均价约2.27万/㎡)，也高于出让地块周边的新交付商品房(鹿岛甲第、翡丽湾)二手房售价，与目前在售的江心明月多层均价基本持平。

之所以如此，我们分析是和地块容积率高低有关，且部分挂牌地块南侧有一线江景视线。因此，七都即将挂牌地块的“限价”较高。

结合挂牌地块的差异性分析，我们大致判断政府给出的七都板块“价格天花板”(仅供参考)：

普通高层公寓：2.7-2.8万元/㎡;

多层、小高层、一线江景房：2.8-3.1万元/㎡;

B黄屿-蒲州板块

本次挂牌出让的限价地块区位条件一般，但规模较大，政府给出的限价为2.75万元/㎡，与目前在售的未来旭辉城高层、未来之城(毛坯均价约2.7万/㎡)、九玥府(毛坯均价约2.75万/㎡)等价格持平，与世纪宸章二手房价格也差不多。

从目前板块价格接受度来看，2.75万元/㎡的价格还是有一定的抗性，开发商在这个售价的基础上，普遍有赠送车位的变相降价行为。

C梧田-南湖板块

限价地块在轨道交通S1线旁，北侧靠近温州大道，离市区相对较近，但地块本身条件较差，政府给出的限价为2.71万元/㎡。

目前板块内在售楼盘，无论是瓯海中学边的天曜城，还是南湖板块的龙誉城等楼盘，毛坯销售均价在2.3-2.4万元/㎡，与之相比，政府限价还贵了许多。

政府的这个限价水平，与目前周边在售的新交付二手商品房基本持平。

D绿轴板块(近瓯海大道)

限价地块位于绿轴与瓯海大道交叉口西北侧，属于瓯海行政区域，因此，政府给出3.1万元/㎡的定价，低于北侧鹿城辖区的保利·天悦售价(毛坯均价约3.57万元/㎡)，也低于环境条件明显高出一筹的万科·翡翠天地售价(毛坯均价约3.3-3.6万元/㎡)。

显然，3.1万元/㎡的毛坯售价，还不是政府给出的绿轴板块“价格天花板”。

E杨府山-CBD板块

该板块内的限价地块，位于杨府山正南侧，嘉鸿花园西侧，虽然区位条件优越，但受到地块规模限制和相邻大体量安置房影响，做高端豪宅的潜力有限，因此，政府给出3.58万/㎡的限价，明显低于板块内江山云起等在售楼盘，预计之前出让的CBD地块售价，更是要比其高出一大截。

由此看来，未来杨府山CBD板块的“价格天花板”，很大概率上会是之前挂牌成交的保利招商·滨江云谷一期地块，大胆猜测一下，售价会在4.2-4.5万元/㎡左右。

F科技城 -瑶溪板块

此番限价地块主要集中在浙南科技城和瑶溪。

其中浙南科技城部分，云创未来社区地块(永强北片区龙水单元YB-04-A-02地块，或有空中花园赠送等)毛坯限价2.3万元/㎡，另2宗地块毛坯限价2.2万元/㎡，这远远高于TOD国际新城·未来之光、天空之城等的毛坯均价约1.76万元/㎡。考虑到目前浙南科技城一带库存较少，相对几年前的商品房售价，预计未来房价有一定上行压力。

瑶溪部分，南洋未来社区地块(有空中花园赠送等)毛坯限价2.3万元/㎡，另一地块限价约2.15万元/㎡，高于在售的卓越·维港毛坯均价约1.9万/㎡，接近龙湾大院、都会传奇等高层二手房成交均价约2.5万元/㎡。

这一限价水平也基本上与周边新交付二手房成交均价相对持平。

G瓯江口板块

这一地块毛坯限价1.5万元/㎡，高于目前在售新盘的毛坯均价约1.35万元/㎡，甚至于高于新交付、品质还不错的二手房源，即瓯绣苑的1.35-1.4万元/㎡(含最低装标1000元/㎡)。

可见瓯江口一二手房成交价倒挂或愈演愈烈。房子归根究底还是要落到“住”上来。否则，投资无法变现，只能欲哭无泪。

值得注意的是，温州首张“房票”在瓯江口灵昆街道诞生。该房票可用于购买政府商定商品房。即房开同意以“房票”结算的位于瓯江口的在售房。且不限套数、不限面积，还有余额仍可以领取现金。

而接下来灵昆全部9个村将先后在今年-2023年拆迁。这或许能给瓯江口市场一定程度上输血。

房探点评

我们发现，政府给出的 “各大板块限价”，高于当前在售楼盘均价，和板块内新交付商品房成交价格基本持平。

也就是说，参照政府给出的“板块价格天花板”，还是给未来的价格上涨预留了一定的空间，当然，这个预留的上涨幅度已经很有限。

未来短期内，上市的新楼盘，市场能接受的售价并不一定都能达到这个 “政府顶”。

另一方面，板块内二手房市场新交付楼盘增加，这些楼盘投资占比普遍较高。投资终归要变现，所以二手房市场挂牌出售量会明显增加。挂牌出售房源增加而投资客很少到二手房市场购入，所以新交付二手房价格上涨的动力将会受到很大程度的抑制。

由此我们可以判断，这些所谓的“限价盘”，并不会像杭州那样，出现与二手房严重倒挂的差价福利。

从政府给出的各大板块限价分布来看，我们可以看到， “七都—蒲州--黄屿—梧田”的限价都是在2.7-2.8万元/㎡的价位水平。

纵观市区商品房历史价格变化，我们发现，七都—蒲州—黄屿—梧田—南湖—六虹桥--瓯海中心区各大板块，构成了“半环形价格均值区域”，在这个环城市核心区的各大板块内，无论商品房一级市场，还是交付后商品房二手市场，基本都是在同一价位水平。而这次政府给出的限价，也是基本持平。

这也就意味着，作为市区商品房供应的主要战场，近郊板块的“价格天花板”，很可能都会定格在2.7—2.8万元/㎡的水平。

接下来，购房者在这些板块无论买一手房还是二手房，不妨以此为基准上限进行对比，超出这个价位的，谨慎为佳。