市中心土地保值老旧二手房或逐步退居二线

去年9月，市民张先生准备把位于市中心人民路的一套四居室卖掉，置换到新城一带。“本来打算购置一套新房，但因缺钱需要把现在的住房卖掉。在中介所挂牌一直无人问津，看中的新房价格倒是缓慢上涨，只能搁置置换计划。”

“最近几个月，我们小区卖房的很多，虽然大家在楼层和朝向上有些小差异，但卖出的价格五花八门，高的能卖出1.8万元/平方米，低得就只有1.6万元每平方米出头，但总体上是上半年价格卖得高，越到下半年越难卖。直到去年11月份，中介告诉我现在我的房子1.65万元左右是比较合理的，建议我再调整价格。”对这样的价格调整，张先生表示很无奈。

“长期以来，市中房子不愁卖观念深入人心，但现在这类房子如果没有好‘撑腰’，想卖个好价格确实不容易，上个世纪90年代的房子的确户型落后，而且装修比较老旧，外立面也开始老化，停车紧张就更不用说了，眼下年轻一些的住户置换外迁很普遍。”张先生说。

“”对周边二手房拉动有限

事实上，2015年以来，单价“”频出，而且大部分都处在老城区范围内，例如新希望、宏地置业、万科、时代以及新中梁等拿下的天价地块，周边都有大片的二手房分布，但就目前看来，“”频出效应对上述地块周边的二手房价格拉动相当有限。

“原本觉得旁边就是新拍出的某，楼面价超过了1.8万元/平方米，市场预期到时候新盘开出来起码是3万元/平方米以上，但为什么隔了几百米我们的房子连1.5万元/平方米都卖不到？”吴阿姨前段时间关注地块出让小激动了一把，但现实很“骨感”，“”效应并没有让自己的房子出现大溢价，在她的理解中，市中心的土地一直是比较保值的，这样的结果和她的预期大相径庭。

对此有业内人士表示，无论是频出还是豪宅林立，和周边的老房子其实都关系不大。只能说明这个地段好。随着近几年投资性资金的逐步退潮，改善型置业者并不太会关注这类房产，就其本身价值来讲，并不会有太大的升值空间，特别是中大户型房源可能还会受次新房的影响价格下挫。”

老旧二手房或逐步退居二线

有业内人士表示，虽然2015年二手房成交达到了历年来的一个峰值，但细分月度成交可以发现，自“3·30”新政出台后，成交迅速达到了高点，四月份成交达1971套，但此后便一路下滑，在刺激政策无大幅加码的情况下，这样的成交高位2016年能否继续仍然存疑。

随着近年来交付新房陆续入市，主城区可选择的二手房源总量在增加，同时，在公积金贷款方面，对很多2000年以前建成的老房子都有不同程度的限制，再加上城市外扩，交通便利，新房、次新房为购房者提供了更大的选择。

目前，集中在主城区的医疗、教育资源正在不断外移，老旧二手房在和近郊次新房的竞争中逐落下风。但和市中心的豪宅又存在巨大的软硬件差距，市中心老旧二手房的成交空间会被进一步压缩，目前的价格也不一定能撑得住。