根据房管网消息，华鸿阳光城·翡丽公园(备案名翡丽园)一期将于7月14日(本周六)开盘。

开盘楼栋

一期预售住宅1幢、3幢、5幢、8幢、10幢、11幢、12幢、15幢、17幢、18幢、19幢计建筑面积30567.7㎡，279套。

红色为一期开盘楼栋

楼盘区位

该项目位于瓯海大道与河头龙西路交汇处(龙湾二十五中西面)。

翡丽公园南侧现状为赛车场，但从规划图上看，未来规划为住宅用地。

规划在线截图。/温州市规划局

开盘价格

备注：装修标准统一为平层户型1350元/㎡，跃层户型1000元/㎡

价格分析

翡丽公园主打多层电梯洋房，它的特点就是得房率会比市面上最普遍的二类高层(11-18层楼房)、大高层(18层以上楼房)高很多。

我们以翡丽公园119方为例，与周边楼盘做个对比。

同样是103方的套内面积，由于每个楼盘得房率不同，建筑面积大不相同。

如果按翡丽公园的定价规律来给其他楼盘定价，中央尚品换算后定价约1.36万/㎡，TOD国际新城换算后定价约1.29万/㎡。

换算后价格和实际价格差了将近7000元/㎡!

由此看来，翡丽公园整体折后均价14992元/㎡的定价比较便宜。

为什么定价较低?

翡丽公园为什么定价这么低呢?

主要原因

1、瑶溪板块目前新房供应量过剩，像TOD国际新城、祥生·中央尚品，它们都还有不少在售房源，销售压力大。

2、即便是在商品房过剩的瑶溪板块，翡丽公园仍是处于板块最边角，浙南科技城区块的东南角，地理位置两不靠。

楼盘位置

自身条件一般，使得翡丽公园只能通过低定价来吸引购房者。

低定价能否撬动市场?

哥认为还是有可能的。瑶溪板块一二手房的价格在17年有过一波上涨，抑制了许多刚性需求。

17年瑶溪板块四个季度价格走势示意图

此次翡丽公园产品以中小户型为主，定价便宜，正好迎合了这部分被抑制的客户的需求。

而且，除了龙湾的刚需客户，不少鹿城区东南侧的客户也可能选择翡丽公园。翡丽公园毗邻瓯海大道，若有一辆小车，去市区也比较方便。

综上所述，尽管翡丽公园处于板块最边角的位置，但定价低，拉低了瑶溪板块房源价格。在这种情况下翡丽公园能否获得购房者青睐值得关注。据说翡丽公园认筹人数也还不错。

选房分析

户型方面，翡丽公园以120方以下的中小户型为主，得房率高，基本没啥大问题。

着重说下选房。

5#定价，但性价比低!

5#东边套视线示意图

5#东边间靠近中央花园，但它的户型除了在卫生间开了两个小窗外，没有设置其他窗户了，无法很好地利用东侧景观资源禀赋。

5#东边套121方户型

并且它的三朝南户型挨着南侧2#，估计楼间距十几二十来米，景观、视线等条件局促。景观、视线上的感受可能与下吕浦上世纪的多层老房子没太大区别。

不仅是5#东边间，8#东边间也是同理，它们户型、位置的主要功能不仅得不到发挥，反而在扬短避长，简直暴殄天物!

相比5#东边间，哥更推荐8#、15#、17#的东边间，视野条件更好一点，价格更低。

各楼栋视线示意图

还有，一期中性价比的应该是18#。折后均价14696元/㎡，东南朝向，冬暖夏凉，楼间距大，正对花园。

18#视线示意图

据说该楼南偏东约20-30°左右，偏角略大，冬日三点后的日照强度会变偏弱，但正午和早上的日照还是够的，总之瑕不掩瑜吧。