温州土拍6连炸,高潮不断!溢价率22.7%!绿城25.4亿元竞得鹿城区商住地,楼面价15170元/㎡

发布时间:2020-02-24 13:04:09

来源:温州房产圈

分类:本地楼市

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上周,与新希望玉锦麟一江之隔的永嘉“前牌——王家坞地块”吸引了8家房企及联合体参拍,从下午2:30拍至深夜近11点半,激战9小时,455轮的竞拍,差点就过了夜,最后被德信以25.27亿元收入囊中,楼面价约12063元/㎡。

当晚11点多推送的土拍播报稿瞬间刷屏朋友圈,第二天一觉睡醒更是收获7.5万+的阅读量,感谢大家的捧场。

当然,从中也可见疫情之下,地市尤热,市场上的风吹草动也越发惹人瞩目。

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今天温州全市有包括中央涂、瓯江口、永嘉三江板块、瑞安等地6宗热门土拍战上演,最先登场的还是与玉锦麟相关,不过不是北向一江之隔的瓯北而是南面一路之隔,近在咫尺的中央涂C-31地块。


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果不其然,隔壁老王“新希望”早早搬凳就位,准备火拼,除此之外本宗地块还吸引了华润、建发、绿城、平安、建杭、金茂、中梁等多家房企参拍。

圈哥注意到,本次报名房企与上周永嘉“前牌——王家坞地块”高度重叠,新希望、华润、建发、绿城、建杭就是此前与德信“干架”五大佬。

最终由 绿城以总价254200万元,楼面价约15170元/㎡。

本宗地块楼面价已超过对路的新希望玉锦麟!脱身在望,又是春暖花开,放开管制的好日子,多件好事叠加,营销总是不是先出来请客吃饭~

地块位置

地块北临鞋都大道,一路之隔即为新希望·玉锦麟(在售),东南贴翠微山,近邻东瓯大道,南靠鹿城路,西面挨着5050广场。

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地块相对位置

如图所示,地块周边主干道密集,交通便捷。南北方向,经东瓯大道北通永嘉,南联翠微大道直达瓯海中心区;东西方向,鞋都大道(东接望江西路)连接双屿、江滨一带,鹿城路(东接人民西路)直达市中心商业圈。

就地段和交通出行便捷性来看还是不错的。

地块详情

该地块用地性质为二类居住用地,兼容零售商业用地、餐饮用地(兼容比例不大于10%)。

起价207200万元,起始楼面价12366元/㎡,地块设封顶价269200万元,封顶楼面价16066元/㎡,达上限竞报政策性住房面积,政策性住房要求实施住宅全装修,全装修价格不低于1000元/㎡),竣工验收后无偿移交给鹿城区政府。

对比一下,板块内成交的新希望(江景)地块商品房部分楼面价约1.4万+/㎡,龙湖地块楼面价约12944元/㎡(溢价率26.88%)。

三宗地块距离相近,从景观资源考虑,本地块与龙湖地块相似,但起始楼面价接近龙湖地块的成交价,可见中央涂”香饽饽效应“已然发酵开来。

地块总用地面积63790.13㎡,划拨教育用地面积6010㎡(配建12班幼儿园),出让用地面积57780.13㎡,容积率2.9,地上总建筑面积184991㎡(出让建筑面积167562㎡),建筑限高80米(住宅建筑≥24米)。

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地块红线示意图

该地块出让部分占地面积约87亩,出让建筑面积167562㎡,从地块规模来看也是妥妥的大盘气势,有利于项目后期的规划与打造。

但是地块劣势同样突出,首先是先天条件,地块东南面沿翠微山排布和西南面的“缺角”,都使得地块的规整性大打折扣。

其次是视觉层面,南面多宗教场所且体量较大,也就是说未来南面首排楼幢会有较大的影响。

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地块实景图

代建要求

竞得人竞得地块后取得地块东侧翠微山路(用地面积9572.57㎡)、C-34环卫用地(用地面积1418.66㎡)、C-39广场用地(用地面积2032.21㎡)、C-30防护绿地(用地面积1206.13㎡)及C-33公园绿地(用地面积1275.45㎡)的代建权。

区域市场

地块周边2公里范围内共有待售、在售项目4个。

距离由近至远,北面一路之隔新希望玉锦麟,西南面龙湖中央涂项目,东瓯大道东侧区域,广化桥西城路祥生弘阳江滨ONE,九山体育馆旁九山金茂府项目。

此外待上架的则有“黄龙商贸城”地块,该项目属于浙江省“未来社区”。广化街道原计划第一季度完成黄龙片区做地计划,现因疫情原因或有推迟可能。

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地块2公里范围内待售、在售及潜在供应项目

整体来说,2020年鹿城西片供应量较大,购房者可选性较强。

这些待售项目因地段、地块条件、开发商产品线、定位等方面的不同,尽管部分总价产品有交叉有竞争,但彼此间的差异性还是较大,各自存在突围机会。

简评

1、中央涂:板块前景向好,但短时间内区域供应较大,潜在供应高达约46.8万方,市场竞争格局激烈

19年是中央涂的“分水岭”,多年“地荒”秒变“供应大王”。接连出让两宗大地块(新希望、龙湖),再加上邻近区域祥生弘阳江滨ONE、九山金茂府和整装待发的“未来社区”黄龙商贸城,短时间内供应爆量。

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板块潜在供应累计

这些在售(新希望玉锦麟约3.4万方)、待售项目(约28.1万方)合计房源约31.6万方,再加上本宗地块约16.8万方,整体已知供应房源将高达约48.4万方,而鹿城区2019年商品房成交面积也仅约116万方,两相对比,可见板块内未来市场竞争厮杀战在所难免。

当然,从板块发展来说,这是好的趋势。同一时间内区域多个大地块同步出让有助于界面的整体改善提升。

值得注意的一点,与新兴板块“住宅先行,商业随后”的建设方式相反,鹿城西是通过商务、商业配套(美美时尚广场、5050购物广场等)建成营业,才开始大体量住宅出让,这也意味板块价值基石更为牢固。再加上区域邻近老城区,不论居住配套和生活氛围相对不错,潜在改善客户数量相对充沛。

2、地块:规模较大,但规整性稍欠且南面多宗教建筑

关于地块本身的不利因素,前文已经提到不是十分规整,考验开发商规划功底,南面多宗教建筑、体量较大,对首排视觉影响较大,北面也有教堂影响。

3、未来的产品规划:参考龙湖中央涂项目高层围合布局

根据土地指标,他与龙湖中央涂项目在占地面积、建筑面积、容积率等方面“相似度”较高,在景观面方面也不具备像玉锦麟一线江景的突出优势,那么未来项目卖点将集中在产品打造上。

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龙湖地块与本宗地块经济技术指标对比

此前,龙湖中央涂项目总平图公示,11幢高层围合布局,户型面积在90-140㎡之间。本宗地块户型定位很可能也是以中小户型为主。

玉锦麟二期惨遭“滑铁卢”,但其中小户型、低价房源依然走俏,去化困难集中在中间大户型(建面约140㎡+)、一线江景的改善房源。

江景房温州人的白月光,未来稳步去化的难度不会太大,但是中间的大户型,则稍显乏力。譬如10#楼建面约146㎡,毛坯惠后约2.8万/㎡,毛坯总价直接上到400万档。

有这个总价承受力,温州市区项目基本可以随意选,尤其对部分无地缘情愫客户来说,绿轴、市府这类温州新的热门板块


责任编辑:wenzhouadmin

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