历无前例?市中心小南门罕见超100亩,一线塘河地块将挂牌征婚?

发布时间:2020-02-24 10:36:39

来源:温州房产圈

分类:行业动态

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回顾2019年,温州土地市场一路亢奋。鹿城区做为供应大户出力最多,助推温州土地收益创历史新高,更是掏出了多个“传家宝”。

除众人皆知好的“老港区地块”,多年未出让的九山、江滨单元也挤牙膏式的整出了两宗宝地。

但是,行业内人都知道鹿城还是藏了些好货,准备慢慢卖。其中最为人乐道的还是位居鹿城老城心的“小南门隔岸地块”、“丰收村地块”等黄金宝地。

记得去年9月,温州市自然资源和规划局公布《2019年下半年温州主城区出让清单》时,小南门隔岸地块就已榜上有名。从那时起,圈哥陆陆续续听到不少开发商翻它的牌,其中既有全国性的大型房开,也不乏未进门的区域豪强。

据圈哥多渠道获悉,本宗地块很可能将于近期择日“出嫁”,“礼金门槛”为总价约26.77亿元起,总用地约102亩(含代建荷花路、塘河绿化等),地上建筑面积约17.9692万方,综合起始楼面价约1.49万/㎡。

对本宗鹿城核心区宝地来说,这个楼面价“实惠的紧”啊?哪怕是对比上周绿城竞得的中央涂地块楼面价都已超1.5万/㎡,不应该啊!

且慢!圈哥仔细研读了相关文件,这宗地的“隐性成本”不少,实际可售部分也没想象的多,最后实际起始楼面价得破1.8万/㎡,具体计算方式文中列明。

地块位置

该地块属大南街道,位于温州旧城核心区域,小南路与马鞍池西路交叉口。地块东至小南路、南至马鞍池西路、西至温瑞塘河、北至蝉河。

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如上图所示,地块双面临河,沿温瑞塘河未来规划有宽约30米的滨水绿化带,依照计划打造成塘河特色风貌区、温州乡土文化长廊。


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地块西面得胜桥角度河景视野实景图

这样“超100亩规模+一线温瑞塘河景观资源”的天然禀赋地块,对于新城或者稍外围些的地段来说,可能算不上太稀奇!但对于鹿城老城核心、老温州中心的小南门来说,实在是太稀罕!

地块详情

地块总用地面积68214平方米(102.321亩),由E-24a、E-02c、E-24B以及代建的荷花路等4部分组成。其中出让部分(E-24a地块中的商品房部分和E-02C地块)用地面积约52090平方米。

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地块红线示意图

但是,E-02C地块优先用于农行安置,由政府以13000元/㎡的价格回购,因而对外可售部分集中在E-24a地块,该地块计容建筑面积约174792㎡。

这部分面积中还需进一步扣除人才公寓、市政、公配建筑以及政府回购的商业建筑,最后开发商可售部分建筑面积约149478.18㎡

实际楼面价=起始楼面价26.77亿÷可售面积149478.18㎡=17909元/㎡

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地块指标面积示意

按这个楼面价,近期能与之媲美的就是去年“地wang”碧桂园滨江·滨江壹号地块,当时起始楼面价约18001元/㎡,最后是以“封顶+竞配”竞出,封顶楼面价约23384元/㎡。

那么问题来了?


你认为小南门隔岸地块能否打破19年温州涉宅地块的最高楼面价?

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区域配套

地块周边配套方面,旧城核心地段所带来的优势进一步凸显,在商业、交通、教育、医疗等方面均有可圈可点之处。

【商业配套】地块东北面,几步之遥即是温州最繁华的核心商业区“五马街—大南门商圈”,也是温州最早的城市名片。

周边包括五马街、开太百货、银泰百货以及温州第一高楼“世贸大厦”等商业中心环伺林立,地块东南面与置信中心、南塘风情街不远。

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地块周边区域示意图

总体上,地块周边步行范围内的商业无比繁荣,能够提供高端、便捷、丰富的购物体验。除此之外,区域内沿街成熟底商,业态丰富,所能提供的基础生活类服务也是非一般板块所能媲美。

【交通条件】地块周边主干道密集,交通便捷,呈“四横三纵”之势。东西走向包含荷花路、马鞍池路、人民路、锦绣路等主干道,南北走向则有小南路、大南路、飞霞南路等,直达温州主城各个核心区块。

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地块周边交通示意图

【教育配套】地块北面目前是温州市建设小学(小南校区),按照规划这个校区将会另择新地,原址调整为滨水绿化带,利于区域生态界面的改善。

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地块现状示意图

据了解,建设小学(小南校区)的新址与地块不远,沿小南路向南约500米,仍在邻近区域。该学校或将于年内启动,学校班数约36班。(具体的学校规划及规模以鹿城区教育局公布信息为准)

除此之外,一路之隔东南侧即为温州市第三中学,短距离内还包括市一幼、三幼、四幼等优质教育资源,可谓是人文底蕴深厚的“市中文教区”。

【医疗配套】此前,圈哥不论看房亦或是看地块,较少关注与医院的距离。不过经此“新冠一役”,医院今后也将是大家的关注要点之一。

而地块直线距离约1.5公里范围内囊括了附一医、附二医、温州市人民医院等3家“三甲”医院,在浙南区域都是“顶呱呱”的存在,在此不多赘言。这个距离则是医院医疗类配套恰到好处的一个距离。

区域市场

地块直线3公里范围内共有项目8个,其中在售项目4个,待售项目3个,待亮相项目1个。

与项目直线距离最近的商品房是“万象府”,约1.2公里。该项目18年拿地,楼面价约18369元/㎡,目前在售房源以一线河景大户型为主。

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地块3公里范围内项目示意

能与项目同称旧城核心的是九山金茂府(楼面价约17930元/㎡)、奥园大发宸央(封顶楼面价20799元/㎡)。

整体上,就3公里内的项目情况而言,供应量充足,这与鹿城区近年加大供地相关。

但就“小南门隔岸地块”所处的“大南门街道”而言,已经许久未有地块出让。土地市场上一次让人注意到这个板块,得追溯到2009年出让的原长运公司地块也就是现在的乾顺国际豪庭,从中也可见该板块区域之成熟,涉宅用地之稀缺。

地块简评

关于这宗地块,小编想说的都属于广告法的“违禁词”,为避免被抓进去“继续休息”,还是保守点从三个方面总结下地块的『稀缺性』。


、从人文底蕴上,小南门旧城核心地,自古繁华。

温州曾是著名江南水乡,旧时城内河道众多,地块西侧就是小南门河道。早前的小南门码头是繁华地带,从这里坐轮船经过吴桥、三板桥、丽田、梧田,然后一路南下到丽岙、塘下、莘塍、九里,一直到瑞安东门埠头,它是连接温州、瑞安两地的重要渡口,也是温州商埠繁华的圆心。

回望当下,小南门离五马街—大南门、南塘等城市名片较近且毗邻世贸大厦、置信中心等城市地标,地理位置优势不言而喻。

2、从地块条件上,占地约102亩,体量较大、规整性较好且双面临河,凭借地段和地块先天素质,自带高端改善盘“王者IP”;再加上具有一线温瑞塘河景的稀缺资源,市中心新一代豪宅跃然纸上。

3、从供应关系上,市中心的黄金位置,地块所处的大小南门商圈,温州发展最为成熟的区域,多年未有土地供应,因此该地块是真正意义上的“小南门超百亩  地”。

“温州老城中心原点+区域多年未供+地块超百亩体量+一线温瑞塘河”,这四张制胜王牌若单个拿出,我们在市区也能找到相敌对的项目。

但是,能够独揽这四张王牌,城市资源高密度集聚的项目。环顾温州,仅此“小南门隔岸地块”,这约102亩的天赐良地,是吉光片羽的矜贵难得。

4、客群结构:这个位置的楼盘未来吸引的是全温州的有钱大佬,当然区域本身并不缺买家,手握大把钞票的拆迁户也正伺机出动。这些拆迁户回购比例会有多高呢?年轻一代买房可以外溢市府、绿轴等,但对老一辈而言,这里本就是温州中心,“买房哪有从中心搬到外围”的道理,当然用更情怀的说法解释,也叫“故土难离”。

当然,此前也有很多老城人往外围搬移,核心原因就是老城中心并无大规模优质地块供应,而本宗地块不仅地段好且规模可观,园区配套皆可落地,说不吸引人是假的,这便是他的魅力所在。

5、售价预估:如上文所所述,本宗地块的抛掉“硬性指标成本”后楼面价已达1.8万/平,再加上竞拍溢价,毛估估实际楼面价上2万是大概率事件,产品定位必然高端,做120、140、160㎡,乃至少量180、200㎡+改善户型,以高端户型拔高整盘调性同时也满足区域内高端改善客户的需求。与此同时,综合眼下市场去化层面因素,主力做120-140㎡为主,未来预估售价3.6-3.8万/㎡。


责任编辑:wenzhouadmin

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