历无前例？市中心小南门罕见超100亩，一线塘河地块将挂牌征婚？

回顾2019年，温州土地市场一路亢奋。鹿城区做为供应大户出力最多，助推温州土地收益创历史新高，更是掏出了多个“”。

除众人皆知好的“老港区地块”，多年未出让的九山、江滨单元也挤牙膏式的整出了两宗宝地。

但是，行业内人都知道鹿城还是藏了些好货，准备慢慢卖。其中最为人乐道的还是位居鹿城老城心的“小南门隔岸地块”、“丰收村地块”等黄金宝地。

记得去年9月，温州市自然资源和规划局公布《2019年下半年温州主城区出让清单》时，小南门隔岸地块就已榜上有名。从那时起，圈哥陆陆续续听到不少开发商翻它的牌，其中既有全国性的大型房开，也不乏未进门的区域豪强。

据圈哥多渠道获悉，本宗地块很可能将于近期择日“出嫁”，“礼金门槛”为总价约26.77亿元起，总用地约102亩(含代建荷花路、塘河绿化等)，地上建筑面积约17.9692万方，综合起始楼面价约1.49万/㎡。

对本宗鹿城核心区宝地来说，这个楼面价“实惠的紧”啊?哪怕是对比上周绿城竞得的中央涂地块楼面价都已超1.5万/㎡，不应该啊!

且慢!圈哥仔细研读了相关文件，这宗地的“隐性成本”不少，实际可售部分也没想象的多，最后实际起始楼面价得破1.8万/㎡，具体计算方式文中列明。

地块位置

该地块属大南街道，位于温州旧城核心区域，小南路与马鞍池西路交叉口。地块东至小南路、南至马鞍池西路、西至温瑞塘河、北至蝉河。

如上图所示，地块双面临河，沿温瑞塘河未来规划有宽约30米的滨水绿化带，依照计划打造成塘河特色风貌区、温州乡土文化长廊。

地块西面得胜桥角度河景视野实景图

这样“超100亩规模+一线温瑞塘河景观资源”的天然禀赋地块，对于新城或者稍外围些的地段来说，可能算不上太稀奇!但对于鹿城老城核心、老温州中心的小南门来说，实在是太稀罕!

地块详情

地块总用地面积68214平方米(102.321亩)，由E-24a、E-02c、E-24B以及代建的荷花路等4部分组成。其中出让部分(E-24a地块中的商品房部分和E-02C地块)用地面积约52090平方米。

地块红线示意图

但是，E-02C地块优先用于农行安置，由政府以13000元/㎡的价格回购，因而对外可售部分集中在E-24a地块，该地块计容建筑面积约174792㎡。

这部分面积中还需进一步扣除人才公寓、市政、公配建筑以及政府回购的商业建筑，最后开发商可售部分建筑面积约149478.18㎡

实际楼面价=起始楼面价26.77亿÷可售面积149478.18㎡=17909元/㎡

地块指标面积示意

按这个楼面价，近期能与之媲美的就是去年“”碧桂园滨江·滨江壹号地块，当时起始楼面价约18001元/㎡，最后是以“封顶+竞配”竞出，封顶楼面价约23384元/㎡。

那么问题来了?

你认为小南门隔岸地块能否打破19年温州涉宅地块的最高楼面价?

区域配套

地块周边配套方面，旧城核心地段所带来的优势进一步凸显，在商业、交通、教育、医疗等方面均有可圈可点之处。

【商业配套】地块东北面，几步之遥即是温州最繁华的核心商业区“五马街—大南门商圈”，也是温州最早的城市名片。

周边包括五马街、开太百货、银泰百货以及温州第一高楼“世贸大厦”等商业中心环伺林立，地块东南面与置信中心、南塘风情街不远。

地块周边区域示意图

【交通条件】地块周边主干道密集，交通便捷，呈“四横三纵”之势。东西走向包含荷花路、马鞍池路、人民路、锦绣路等主干道，南北走向则有小南路、。

地块周边交通示意图

【教育配套】地块北面目前是温州市建设小学(小南校区)，按照规划这个校区将会另择新地，原址调整为滨水绿化带，利于区域生态界面的改善。

地块现状示意图

据了解，建设小学(小南校区)的新址与地块不远，沿小南路向南约500米，仍在邻近区域。该学校或将于年内启动，学校班数约36班。(具体的学校规划及规模以鹿城区教育局公布信息为准)

除此之外，一路之隔东南侧即为温州市第三中学，短距离内还包括市一幼、三幼、四幼等优质教育资源，可谓是人文底蕴深厚的“市中文教区”。

【医疗配套】此前，圈哥不论看房亦或是看地块，较少关注与医院的距离。不过经此“新冠一役”，医院今后也将是大家的关注要点之一。

而地块直线距离约1.5公里范围内囊括了附一医、附二医、温州市人民医院等3家“三甲”医院，在浙南区域都是“顶呱呱”的存在，在此不多赘言。这个距离则是医院医疗类配套恰到好处的一个距离。

区域市场

地块直线3公里范围内共有项目8个，其中在售项目4个，待售项目3个，待亮相项目1个。

与项目直线距离最近的商品房是“万象府”，约1.2公里。该项目18年拿地，楼面价约18369元/㎡，目前在售房源以一线河景大户型为主。

地块3公里范围内项目示意

能与项目同称旧城核心的是九山金茂府(楼面价约17930元/㎡)、奥园大发宸央(封顶楼面价20799元/㎡)。

整体上，就3公里内的项目情况而言，供应量充足，这与鹿城区近年加大供地相关。

但就“小南门隔岸地块”所处的“大南门街道”而言，已经许久未有地块出让。土地市场上一次让人注意到这个板块，得追溯到2009年出让的原长运公司地块也就是现在的乾顺国际豪庭，从中也可见该板块区域之成熟，涉宅用地之。

地块简评

关于这宗地块，小编想说的都属于广告法的“违禁词”，为避免被抓进去“继续休息”，还是保守点从三个方面总结下地块的『性』。

、从人文底蕴上，小南门旧城核心地，自古繁华。

温州曾是著名江南水乡，旧时城内河道众多，地块西侧就是小南门河道。早前的小南门码头是繁华地带，从这里坐轮船经过吴桥、三板桥、丽田、梧田，然后一路南下到丽岙、塘下、莘塍、九里，一直到瑞安东门埠头，它是连接温州、瑞安两地的重要渡口，也是温州商埠繁华的圆心。

回望当下，小南门离五马街—大南门、南塘等城市名片较近且毗邻世贸大厦、置信中心等城市地标，地理位置优势不言而喻。

2、从地块条件上，占地约102亩，体量较大、规整性较好且双面临河，凭借地段和地块先天素质，自带高端改善盘“王者IP”;再加上具有一线温瑞塘河景的资源，市中心新一代豪宅跃然纸上。

3、从供应关系上，市中心的黄金位置，地块所处的大小南门商圈，温州发展最为成熟的区域，多年未有土地供应，因此该地块是真正意义上的“小南门超百亩  地”。

“温州老城中心原点+区域多年未供+地块超百亩体量+一线温瑞塘河”，这四张制胜王牌若单个拿出，我们在市区也能找到相敌对的项目。

但是，能够独揽这四张王牌，城市资源高密度集聚的项目。环顾温州，仅此“小南门隔岸地块”，这约102亩的天赐良地，是吉光片羽的矜贵难得。

4、客群结构：这个位置的楼盘未来吸引的是全温州的有钱大佬，当然区域本身并不缺买家，手握大把钞票的拆迁户也正伺机出动。这些拆迁户回购比例会有多高呢?年轻一代买房可以外溢市府、绿轴等，但对老一辈而言，这里本就是温州中心，“买房哪有从中心搬到外围”的道理，当然用更情怀的说法解释，也叫“故土难离”。

当然，此前也有很多老城人往外围搬移，核心原因就是老城中心并无大规模优质地块供应，而本宗地块不仅地段好且规模可观，园区配套皆可落地，说不吸引人是假的，这便是他的魅力所在。

5、售价预估：如上文所所述，本宗地块的抛掉“硬性指标成本”后楼面价已达1.8万/平，再加上竞拍溢价，毛估估实际楼面价上2万是大概率事件，产品定位必然高端，做120、140、160㎡，乃至少量180、200㎡+改善户型，以高端户型拔高整盘调性同时也满足区域内高端改善客户的需求。与此同时，综合眼下市场去化层面因素，主力做120-140㎡为主，未来预估售价3.6-3.8万/㎡。