杭州土拍“初夏” 八地揽金163亿与房企顶价抢地背后

时间已是五月中旬，但杭州(楼盘)的气温一直停留在舒适的春天状态里。比起气温，杭州的土地市场似乎更加火热一些，今日的百亿土拍，更让这里一脚踏入了初夏。

5月17日，杭州主城区有八宗地块拍卖出让，其中四宗为住宅用地，一宗为商住用地，一宗为人才租赁用地，另外还有三宗商业用地，出让总面积为32.89万平方米，起拍总价124.32亿元，成交总价达到163.39亿元。

据观点地产新媒体获悉，此次出让的四宗住宅用地全部以封顶价格成交，其中，祥符板块的两宗地块多达三十余家房企报名参拍，丁桥单元的宅地竞报自持比例更是达到了26%。

历经了2018年土拍的冷静期与2019年初的平稳期，如今，“多家房企抢地”“溢价拿地”、“多轮举牌”的现象似乎成为土地市场的常态，全国土地市场有所回暖，房企拿地的热情也日渐高涨。

对此，市场分析师张化东对观点地产新媒体表示，近期，全国的土地市场都有所回暖，虽然在“一城一策”的政策背景下，土地市场还是会出现一些波动，但这些波动都在正常的范围内。

宅地封顶成交

在2018年的最严调控下，土地市场一路下滑，谨慎拿地成为了开发商的常态，有的甚至停止在公开市场拿地。近期，随着房企投资的回归，带动土地市场急剧升温，部分城市土地市场呈现火热的状态，杭州就是其一。

在今日的土拍中，杭州主城区总共出让八宗地块，地块总面积为32.89万平方米，起拍总价达到124.32亿元，成交总价达到163.39亿元，禹州、荣安、嘉里、电建、绿城+蓝城联合体等企业均落子。

此次的土拍五宗涉宅地块，其中两宗位于祥符板块、一宗位于文晖地块、一宗位于丁桥板块，一宗位于之江度假区，除之江度假区地块，其余四宗均以“封顶价格+自持”成交。

在拍卖现场，祥符单元地块成为各家房企争抢的重点。据悉，祥符东单元地块吸引了近30家房企参与竞拍，是今天今天报名企业最多的一幅地块。其中，荣安23.62亿元拿下祥符单元GS0904-R21-02地块，自持比例为5%。

禹洲则以总价为46.57亿元成功拿下祥符东单元GS0804-R21-02地块，自持比例为3%。值得一提的是，祥符东单元地块于上午11点15分准时开拍，起拍价35.87亿元，楼面价1.91万元/平方米，开拍仅10，地块已突破40亿元的高价;随后仅35，该地块触及最高限价，转入竞自持阶段。

除了祥符东单元地块获得多家房企争抢外，丁桥单元JG0402-03地块的竞拍也是十分的热闹，该地块吸引了逾20家房企参与，最终，经过52轮报价，中国电建(601669)以11.52亿元总价竞得，折合楼面价1.34万元/平方米，自持比例26%。

丁桥地块、电建、报价封顶......这在两年前也发生过相似一幕。2017年7月21日，中国电建第一次进入杭州，以1.74万元/平方米的价格摘得杭州丁桥单元宅地，溢价率达到70%，投报自持比例21%。

彼时，该地块首轮报价便达到封顶价格，直接进入自持比例投报环节。如今，中国电建再次拿下丁桥地块，反映出其对杭州地市的看好。但此次拿下的地块除了需自持26%之外，还要求配建30%的公租房，不得不说，未来，电建在该项目的打造上仍然存在不小的挑战。

除此之外，嘉里建设历经126轮报价成功拿下文晖单元XC0402-28、XC0403-07、09、33、XC0404-07地块，该地块为此次出让的八宗地块中面积最大的一宗，成交总价达到68.14亿元，成交楼面价2.97万元/平方米，溢价率29.94%，自持8%。

一直以来，杭州都是嘉里建设的布局重点。截至2018年末，嘉里建设已落成的物业中，杭州的比例达到12%，约为173.76万平方呎，于上海(楼盘)之后，位列第二;其发展中物业则比例则达到5%，约为104.45万平方呎。

据了解，该地块未来将建设成为杭州第一座嘉里城。嘉里建设于5月17日的公告中也透露，董事会认为此次交易为该集团提供了于杭州巿黄金地段的良好投资机会，亦为该集团带来增加土地储备的机会，以作日后发展。

在今日的土拍中，绿城与蓝城联合拿地亦是土拍现场热议的话题。

据观点地产新媒体获悉，湖南绿城理想小镇与杭州蓝城致盛以总价2.61亿元拿下龙坞单元XH1601-B1/B2-04地块，溢价率56.31%。该地块为商业地块，出让面积为1.74万平方米，容积率1.1，地上建筑面积为1.91万平方米。

分析人士提出，上述地块或将打造成农业小镇，毕竟，绿城联手蓝城打造特色小镇早已有迹可循。

但引人深思的是，在杭州起家的绿城，如今在大本营的情况每况愈下。从近三年的情况来看，绿城在杭州的销售额占其全年销售额的比例呈现逐年下降的趋势，分别为26.7%、16.4%和17.3%，其于杭州的土地储备占比分别为15%、14.2%和12.2%。

杭州市场一直都是左右绿城销售额的重要因素，如今其与蓝城联合拿地，看来，在住宅之外，绿城更希望在苏杭之地寻找新的增长极。

杭州土拍“初夏”

“封顶价格+自持”成为了今天土拍的亮点，实际上，2019年开年至今，由于开发商手上资金较为充裕，加之经过2018年的静默期后，房企补仓意愿变高，积极性高涨，造成各地土地市场的回暖。

除去杭州的163亿元土拍之外，5月17日，山东济南(楼盘)亦成功出让21宗地块，总揽金126.64亿元。福州(楼盘)自今年1月土拍收金205亿元，3月揽获64亿元之后，于5月9日迎来第三次开闸放地，成功揽金74亿元。

从开发商的角度来看，2019年第一季度，万科新增开发项目19个，总规划建筑面积598.5万平方米，权益规划建筑面积437.2万平方米;保利新拓展项目14个，其中国内项目12个，新增容积率面积279万平方米;绿地新增房地产项目储备25个，权益土地面积约418.71万平方米;权益计容建筑面积约806.27万平方米。

不得不承认，与去年下半年相比，土地市场呈现出较为活跃的状态。

一方面，经过前几年的房地产黄金时期，各大开发商的土地储备得到快速区划，虽然，2018年下半年楼市成交呈现一定的降幅，但总体来看，房企在土储上的需求还是比较旺盛的。

另一方面，政府对于限价的松动，加之，今年以来，融资环境有所改善，企业的资金压力得到缓解，使得各城土地成交有所回升。

对此，张化东也表示，近期，底价成交的确少了，但是溢价率来说还是比较正常，土地的价格水平基本上还是处于能算账的水平，就是说，以现有的房价来看，基本上还是能够保本。

但提及地市未来的发展情况，他则认为现在并未达到“火热”阶段，未来还是增长为主。

尽管，年后全国的土地市场开始回暖，但各大开发商依旧呈现十分谨慎的态度，在3月业绩会上，融创中国的主席兼执行董事孙宏斌甚至提到：“今年拿地会格外小心”。

不得不说，市场在经历一定时期的调整后，受到各方面因素的综合影响，土地市场有所回暖，但依旧未到七八月的“高温”状态。值得注意的是，在目前“稳房价”的总基调下，加之，房地产企业即将进入偿债高峰，开发商在拿地方面依旧谨慎。