温州土拍五连炸，5块“肥肉”齐上架

这几周，温州土拍开启“急速”模式，接连“封顶+竞配”也让业内人士也呆的一逼，直呼看不懂行情了。

这不劳动节前，温州又有5宗地块赶忙上架，堪比过年礼包大放送，其中包括惠民路上206亩超高层地块、备受关注的老港区二期、三次挂牌的永中单元G-04地块、黄龙的两宗安置回购用地，圈姐简单的梳理下5宗地块的基本信息预告。

温州市核心片区站南片区林村旧村改造B区地块

总用地面积137686㎡(206.529亩)，其中出让用地面积75054.29㎡(112.58亩)，划拨幼儿园用地面积6010㎡，划拨道路用地面积6779㎡，划拨安置房用地面积49842.71㎡。

计入容积率指标的地上总建筑面积≤463110.3㎡，其中出让总建筑面积≤279025.6㎡(含地下地下首层商业建筑面积≤10000㎡)，划拨幼儿园建筑面积≥4050㎡，划拨安置房建筑面积≤190034.7㎡。

地块实景图

一号区块:地上计容总建筑面积322503.6㎡(含1号区块内康居路道路用地的地上空间),兼容功能的面积控制要求：≥90000㎡且≤94700㎡(其中旅馆≥35000㎡，商务办公≥50000㎡，零售和餐饮商业≤9200㎡)。

其中划拨安置房地上计容建筑面积≤49428㎡(含≤4200㎡安置零售和餐饮商业及商务办公)，划拨安置房土地面积13789.71㎡，划拨幼儿园地上计容建筑面积≥4050㎡，划拨幼儿园用地面积6010㎡。

建筑高度≤190米(且住宅建筑高度≥24米，集中商业商务部分建筑高度≥150米)

二号区块：地上计容总建筑面积140606.7㎡,地上兼容功能的面积控制要求：≤42182.01㎡(全部用于划拨安置)，建筑高度≤100米(且住宅建筑高度≥24米)。

温州市滨江商务区老港区二期地块

老港区二期地块温州谁人不知?去年老港区一期地块已被温州本土大佬时代地产竞得。

本地块北临瓯江路，南至江滨东路，东到加州路，西面为府东路(北延伸段)。

地块北面邻近建造中的杨府山2、3号码头，2号是游艇基地，共有18个游艇泊位，3号是新建的游艇靠泊兼景观休闲平台。

以上2个码头再加上麻行5号 、6号、5号老码头等，是瓯江两岸核心段亮化夜游项目，整个工程预计今年9月左右完成。

老港区二期地块由四部分组成：

03-01-11地块：容积率为≤4.0，计入容积率的地上总建筑面积≤83004平方米，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度≤150米(且住宅≥60米)。

03-01-17地块：积率≤3.58，计入容积率的地上总建筑面积≤89651平方米，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度≤150米(且住宅≥60米)。

03-01-14地块：容积率为≤5.5，计入容积率的地上总建筑面积≤292171平方米，建筑密度≤55%，绿地率≥20%(若地块开发10万平方米以上的零售商业、餐饮或娱乐设施，则绿地率可调整为15%)，建筑高度≤330米(其中应设置两栋标志性塔楼，一栋300米≤建筑高度≤330米，另外一栋建筑高度≥130米)。

03-01-19地块：容积率为≤3.5，计入容积率的地上总建筑面积≤48177平方米，建筑密度≤45%，绿地率≥20%，建筑高度≤150米(需设置一栋超高层塔楼，其建筑高度≥130米)。

地块实景图

地标性建筑采用商品房预售资金监管和销售挂钩双控制的方式，由市住建局负责监管落实。3-01-14 地块330米地标性超高层建筑建设进度纳入03-01-11及03-01-17住宅地块商品房预售资金监管，随着330米超高层建筑工程量的推进逐步释放。

说白了，就是为了防止开发企业挪用、抽逃资金出现烂尾楼，或卖完住宅卷铺盖走人。

本地块起始价为人民币344300万元。当地块竞价总价达到448300万元(溢价30%)时，竞报政策性住房面积，最高竞报面积为166600平方米。

本地块政策性住房与此前地块不同，并非无偿移交地块所属政府，而是移交给温州市公共建筑建设投资有限公司，该公司属于温州城投集团旗下。

来源于温州城投官网

温州市永强北片区永中单元G-04地块

地块位于温州市龙湾区永中街道普门村，地块东临下丰河，南至普中路，西靠普门直河，北至永定路。地块东面为原永强中学，西面距离万达广场和奥体中心较近。

本地块此次已经是第三次出让，8月7日、29日都曾计划过出让，最终停止挂牌。

相比前两次挂牌，本次出让起始总价10.75亿元，是降价出让，减少了1.84亿元，折合楼面价约8806元/㎡。

第二次挂牌信息

在此前的文章，圈姐已经提到龙湾是温州的“库存重灾区”，不过最近还是在接连放地，搞得业内人士也是“叫苦连连”。

本次地块计入容积率指标的总建筑面积≤122080平方米：其中兼容的商业建筑面积≥8000平方米且≤10000平方米。地块实行装配式建筑和住宅全装修。

现场地块实景图

现场地块实景图

话说回来，龙湾中心区是温州比较早引入商业综合体万达，而且龙湾奥体中心将承办2022年杭州亚运会足球比赛，相比瓯海中心区奥体中心将承办的龙舟赛事的宣传的一片火热，龙湾的各大房企们似乎并没有好好的享受到这波热点。

不过换个角度来看，龙湾应该是S1轻轨开通后，受到红利倾斜较大的区域，区域内设有多个站点，从浙南科技城站到奥体中心站都有诸多在售楼盘分布，更为其带来了多般利好。

此外，双屿街道还有两宗相邻地块，专项用于鹿城区范围内棚户区(城中村)拆迁安置户的安置，在此就不在多赘诉。

不过，算上去年浙江贯盛资产管理有限公司竞得的地块，再加上本周新希望封顶价竞得的中央涂地块，以及接下来“大拆大建”拆除的西片优质商品房地块，也将加快进入土地市场的速度，总体来说鹿城西片供应量有所增加。

地块相对位置，实际以政府规划为准

为何近期土拍出让加速，房企拿地高涨?

1、城市发展很大程度上依赖着“土地财政”收入。圈姐觉得过去两三年，每座城市要完成两个目标“房住不炒”+“增加财政收入”。但是这两个任务对大部分城市来讲就是“矛盾”，在财税改革、长效机制等尚未真正落地的情况下，土地财政依然难寻替代品，是地方财政的重要来源。

在“土地财政”收入模式下，地方政府聚集了大量可支配财力，带动了区域内投资增长，加快新型城镇化进程中起到至关重要作用。

温州也是一样，交通、医疗、教育…哪一项发展不需要钱?2018年温州也有多宗土地流拍，作为“娘家”的地方政府，就少了一笔巨大的“彩礼”。

用个通俗的比喻，跟某些家庭一样，嫁姑娘的彩礼是用来补贴儿子娶亲，同样的对温州来讲，这所谓的“儿子”就是基础设施建资金需求，用土地财政收入这“礼金”去补贴也就不难理解了。趁眼下市场行情走势尚可，伺机“择婿收礼”，才有了这接二连三土地集中供应这么一出。

2、房企拿地高涨并不是温州独有现象，大部分二线城市土拍转向火热!据中原指数研究院统计4月23日-25日这3天，热点二线为主的城市卖地金额超过780亿。其中，武汉成交超过200亿，合肥于4月25日一下午就成交132亿。核心原因还是近期政策松动，银根宽松，开发商手上又有钱了呗。

3、2017年-2018年的市场，同样也有很多地块供应，但很多房企往往也会考虑限价原因，测算之后考虑到利润空间有限只能对着“肥肉地块”望而却步。而眼下的市场就有非常大的想象空间，除了融资门槛降低以外，土地起始楼面价下调、售价管控松动，此时不拿更待何时?

综上所述，房企的“真香”定律再次上演，看来接下来的土拍市场还将火热一段时间。

今日份的地块简评就先到这，5月份的温州土地市场注定热闹非凡，后续我们再一一细聊。