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鳌江城中村改造跑出“加速度”4月8日,鹿城区挂出一宗商住地块即温州市核心片区站南单元A-19地块,计划于5月15日出让。
截自浙江省土地使用权交易网
地块位置
温州市核心片区站南单元A-19地块位于鹿城区南汇街道,地块四至:北至站前南路,东至站前支路,南至月落垟路,西至开源路。
周边交通干道温州大道 、车站大道、惠民路、锦江路等四通八达,较为便捷。
地块北面是S1线轻轨,中梁金座以及3月红星地产联合体竞得安置性质地块,东北面是惠民路站,南望月落垟河、南瓯明园。
(东北面:惠民路站,现场实拍)
(地块南面:月落垟河、南瓯明园,现场实拍)
地块详情
(地块实景图)
起始总价174700万元,折后起始楼面价约14058.6元/㎡,出让部分土地用途为城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地,划拨部分土地用途为幼儿园用地。
地块竞价总价未达到226900万元时按价最高者得方式确定竞得人。当地块竞价总价达到226900万元时,转为在此价格基础上通过竞报配建配套用房(政策性住房)面积的程序,每次竞报面积增幅为200平方米或200平方米的整数倍,并以竞报面积最高者确定竞得人,最高竞报面积为121200平方米,首个竞报最高配建面积的竞买人直接确定为竞得入选人。
该地块实行装配式建筑和全装修,地块建筑外立面需与温州市域铁路S1线站点相协调,建筑品质的要求由鹿城区建美办(筹)在项目方案设计时予以把关。
住宅楼外墙材料选用中高档真石漆,综合单价不低于120 元/平米;裙房采用中档石材干挂,综合单价不低于600元 /平米,其中石材不低于200 元/平米;因本地块零售商业面积较小,若商业外立面采用玻璃幕墙,应不低于1000 元/平方米。
竞得人需设置公配设施,包括社区服务用房、社区室外活动实施、配建6班幼儿园(用地面积≥3600平方米,建筑面积≥2855平方米)、养老助残设施。
(截图自规划条件)
地块简评
依据《温州市核心片区站南单元A-18至A-21地块、A-11地块及B-15地块控制性详细规划修改》。该地块劣势在于东面设置消防站、配电所。
地块西侧A-18地块调整为中小学用地,在该控制性详细规划中提到为小学,对项目是一大利好。
(截图自温州自然资源和规划局)
该地块距离S1线(惠民站)、M1(规划中,温州站)较近,是少见的“双轨房”,地块北侧近距S1轻轨线,受噪音影响明显。
(地块实景)
虽然已有要求开发商做好与S1线隔音降噪功能,但最后落实到项目,可能需要业主与开发商进一步沟通。
区域市场
就区域市场而言,最近的商品房是16年的中梁金座,该小区的规模较小,2幢楼,底下是商业街,拿地楼面价9139元/㎡,胜在都是18层以下的二类高层,得房率高。开盘时的折后均价约20500元/㎡,据圈妹现场了解,目前二手房在2.5—2.6万元,东边套好一点楼层,房东报价在2.8万左右,低楼层2.3万左右。
(中梁金座现场实拍)
南面的南瓯明园二手房报价1.9-2.2万元左右。
再扩大一些范围,距离本地块较近的大发都会道1号(在售) ,同样与惠民路较近,项目于去年8月9日开盘,毛坯惠后约38520元/㎡。
此外,周边2公里内,在售的如温州万科翡翠天地、金茂府、鹿城壹号、铂金湾,待推的如凤起玉鸣、鹿城中心,都属于这两年主城区的高阶产品。
地块总结
地块与S1线惠民路站较近,且与M1线(规划中)的温州站距离不远,是主城区少见的“双轨房”。
此外,项目紧贴着温州大道、距离车站大道较近,距离时代、下吕浦商圈,中央绿轴,世纪广场、博物馆、图书馆、科技馆等较近,区域交通十分便利。
最后,比起近期4-5月同为鹿城区已挂牌的地块,如葡萄棚单元A-08地块、牛山片区G-07地块、中央涂C—34地块,本宗地块因区域地优势,起始楼面价14058元/㎡相对较高。
就板块需求来讲,周边站前东一带老小区较多,存在较多想要改善需求的客户,另一方面是S1开通后沿线楼盘询问度都有一定上升,况且该地块相比一般轻轨盘,“双轨房”优势更为明显。若在产品设计、价格合理的情况下,去化的压力一般不会太大。
这宗地块最终会以怎样的价格成交?我们拭目以待。
责任编辑: wenzhoubj2
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