留给你投资曼谷的时间不多了

今天，掘金为大家准备了海外房产投资之泰国篇。这是个神奇的国度，拥有极大的潜力。近来，许多中资和外资企业都来泰国开拓业务。一些制造业也从中国迁移至此。

曼谷作为首都集合了金融、旅游、购物和产业的核心属性。这座城市在泰国人眼里俨然是“另一个国度”。它有活力，年轻人和外国人口众多;有知名度，著名美国电影《Hangover》、中国电影《泰囧》等都选景于此。除了曼谷，泰国也有多个旅游胜地。普吉岛、芭提雅、清迈……这些城市拥有独特的旅游地产，每年能固定给你不错的回报。

对于这个四季如夏、果蔬又新鲜又便宜的国度，你心动了吗?

1.地价暴涨背后的原因

2018年上半年，曼谷房地产市场出现了全球罕见的异动。

根据泰国统计局下属的地产信息中心数据，大曼谷地区的地价在2018年的4-6月平均上涨了32.3%，这是曼谷有史以来的新高。

地价的异动说明了什么?

热钱不断涌入。

1、2017年全球对泰国房产市场的投资达到3000亿，约合人民币609亿，达到历史高点。

2、因为泰国的东部走廊、中国的一带一路等经济建设必须的投资，泰国今年第一季度接受全球总投资额度就将近去年同期的2.5倍。

3、泰国批准中国对泰国的直接投资也在大涨，前段时间马云、刘强东都去曼谷寻求合作，中国对泰国直接投资今年第一季度大涨15倍，预计今年中国对泰国的总投资将要超过日本——目前泰国的第一投资大国。

另外，我们认为长期来看，贸易战是利好东南亚的。怎么说?首先，中国对美的出口急剧下跌的情况下，他为了保持GDP增长，会大兴国内的基建业，前段时间不知道你们有没有关注股票，基建类的股票涨幅非常亮眼。而一带一路就是在将国内的这些基建投资输出给线路上的国家。上述的数据也写到，中国在2017年整年对泰国的投资达到历史高位。

前段时间在风口浪尖的华为也增加了对泰国的投资。它与泰国的国家创新局签署为期3年合作备忘录，发展深度科技，届时将拨8100万美元投资泰国。

这是中国的部分。很多人可能忽略了另一方对东南亚的战略合作，那就是美国。据华尔街日报(博客,微博)报道，美国国务卿蓬佩奥(Mike Pompeo)上周五承诺，将开启美国与东南亚国家经济接触的新时代，向一个日益担忧陷入美中贸易争端的地区伸出橄榄枝。蓬佩奥在与东南亚国家联盟举行会议时表示，美国愿意支付1.13亿美元“首付款”，来帮助该地区发展数字连接、基础设施建设和能源资源。

美国也要“首付”1.13亿美元投资东盟国家，可想而知，这块地方在未来得到中美两国因为相同或相斥目的而战略布局这块地方，说得难听点，就是鹬蚌相争，渔翁得利，鹬蚌就乃中美，渔翁就是东南亚这块地方。

按这个趋势下去，房价一定有更大幅度的上涨。

在如今纷纷扰扰的全球政局之下，为何曼谷能异军突起，受各地开发商争抢?

就在地价猛涨的这几个月，掘金小分队也来到当地进行了实地考察。这里为何如此吸引人，我们为此做了番调查。

曼谷的5-7月是雨季，这时候的雨是最让人发愁的，不大不小，让你觉得还不到撑伞的程度，雨滴却一直打到头皮上，不太舒服。多数泰国人选择忽略它。

在随时要下雨的季节，我们先后在曼谷看了15个楼盘，一路上除了看“非常豪华”的样板间，以及施工进展各不相同的楼盘之外，还与这里的人打了交道，了解了一些只有到现场才能掌握的资讯。

2.实地考察曼谷楼市，各路买家市场火热

先来讲讲我切身的几个最直接的观察和体会。

第一个，曼谷现在真的很“热”。

随处可见的售楼广告，从地铁屏幕，到曼谷蜿蜒小路的电线杆上，比比皆是，看上去就像这个世纪初的深圳(楼盘)。

开发商们不惜血本，花重金做海报、占广告位，甚至请时下热门的明星做精美的文案创意，面向泰国人打造出一份感觉：你要住，就要住这样无微不至的公寓。

而在外国投资者中，中国人逐渐取代日本和俄罗斯人，成为曼谷房产投资的最大客户。也因此滋生了许多针对中国投资者的一条龙购房服务产业。

这次来考察，发现一些对接中国的中介刚从国内派遣人员考察新项目，准备扩张市场，所以派遣了新人去考察新项目，想拿下更多项目以满足中国买房需求的意图明显。

让我印象深刻的还不止扩张需求，每到一个项目考察，就一定有会普通话的导购向你推荐。有些是中国人，还有就是学中文的泰国人。中国投资的激增带动泰国人学习中文，听当地朋友介绍，现在会中文的泰国人能有更好的工资待遇。

再来说说我住的酒店情况，在这里我强烈建议大家在去曼谷考察时住我所住的这个酒店，位于Rama 9最核心地段的名为Grand Mercure Hotel，因为它地处被曼谷人成为“新CBD”的地段，出门就是地铁，对于我们这些要考察的人来说，地铁绝对是最好的出行工具，偶尔可以做做的士，曼谷的的士费用跟它的水果一样低廉。这里没有打广告，我也想它给我广告费来着。

住的酒店对面就是一个名叫G Tower的气派办公楼，华为的泰国总部就在其中，它旁边则是一个综合购物中心，再过去还有曼谷首富Central家族的购物广场Central Plaza。除此之外，联合利华总部就在G Tower的后面，这里还坐落着中国银行、电子广场……

但真正体现它潜力的，则是正在建设的一个名为Super Tower的建筑，据说这将是泰国最高的摩天大楼。我们都知道，有摩天楼的地方，就是金融中心。上海陆家嘴、广州的珠江新城、纽约的曼哈顿、迪拜等一系列国家的中心城市都有摩天楼。摩天楼是一个标志，也带来了无数工作空间和上班族的需求。

比如G Tower里的公司，这里头的白领对住宿的要求绝对是一个稳定的需求，所以这周边的房产在未来一般不愁租。

在Rama 9住的那几天，我就看到如下场景：

(Rama 9大道的晚高峰和早高峰)

Rama 9同一个地方早晚的车 9大道准备进城上班，晚上下了班又从另一条路回家。堵车是大城市的通病，曼谷这儿也不例外。

再来讲讲我在曼谷的这段时间观察到的新动态。之前我们一直说，要买曼谷的房产，就要买距离交通站600m以内的，现在来看，在热门的区域，这个择房标准已经不再适用，现在在素坤逸前几站的房子，基本上要到900m-1km开外才能找到……

就在曼谷最热门的公寓线路——素坤逸区中心偏边缘的天铁Ekkamai站，一个网红楼盘从去年年底开盘至今，仅仅剩下90平米的购买面积(60平米的两房+30平米的单间;听说在我离开后，60平米的两房已经被买走)，而据说，明星徐静蕾正是去年在这个楼盘下了订单。目前它还是期房，却已经卖出了4.5万人民币/平米的高价。

一个开发商在它不远处刚拿下不久的地块上，正在建一个单价6万的新楼。

好的地皮越来越少，房价越推越高，留给我们做性价比投资的时间不多了。

3.曼谷暴涨等于泡沫吗?

很多人就此担心曼谷楼市的泡沫。在出发之前，掘金小分队也针对这个问题，认真做了功课。

从泰国官方和开发商盈利情况来看，曼谷的公寓有过多供应的现象。《曼谷邮报》在今年2月发布的文章中写道，泰国这些有名的上市开发商的边际利润正在缩水：

目前在泰国证券交易所上市的大多数开发商的毛利率约为33%，而五年前他们享受的这一比例为35%。与此同时，营业利润率从20%降至17%。 德意志金融投资公司分析师Nathavut Shivaruchiwong表示，这种下降趋势的主要原因是销售和运营成本增加，从12%上升至16%左右，并且没有出现任何逆转趋势的迹象。

首先我们得明确一点，想曼谷这样上市开发商毛利率能够达到33%的就连在中国都是凤毛菱角，也可以看出目前曼谷的房地产市场开发还不算饱和，仍有不错的盈利空间;其次，为什么这些开发商要加大销售和运营成本?一个很重要的原因就是他们的竞争越来越激烈，也看得出热钱在往这里头涌入。

而我们还可以从三个方面来看，即使盈利变少，也不妨碍开发商对曼谷持续看好的战略。这也能回答我们这个开头讲的泡沫的问题。

第一方面：核心土地供应吃紧

目前在泰国驻扎的各大国际地产机构，一致看好2018年泰国的经济发展，而当地开发商们争先抢地、推高地价的行为更是一片火热情景。

在文章的最开头，我透露了曼谷的地价平均上涨了32.3%。但我没告诉你的是，曼谷所有地段的地价都在涨，而且涨幅最高的地区达到了53%，在居民不密集的区域，地价涨幅也达到了13.1%。

开发商争抢最凶猛的是以下这四个地区(府)：

1. Phra Khanong-Bang Na-Suan Luang-Prawet——53%

2. Nakhon Pathom——39.1%

3. Ratburana-Bang Khun Tien-Thung Khru-Bang Bon-Jom Thong——38.2%

4. Samut Sakhon——27.4%

第二和第四名是曼谷之外的府，而一和三是曼谷的两个区(如上图所示，右圈为1，左圈为2)。可以看出，目前可用的开发地已经从曼谷中心城区转向外围，而大量的需求让这些地价蹭蹭往上跑。

钱往曼谷市中心以外的地方流，这个现象与中国城市最初的开发路线何其相似。

此前我们曾通过经济数据，找到曼谷经济发展和国内对得上标的城市——杭州(楼盘)。

这座城市在GDP和人口数据上跟曼谷高度相似，但房价对比来看，杭州却比曼谷高一些。而另一个数据则表明，相比于杭州，曼谷的房价上涨存在的无限潜力：土地供应。

杭州市区的面积是3068平方公里，而曼谷的市区面积则是1569平方公里。杭州的土地供应量是曼谷的2倍!曼谷在全球的知名度是远高于杭州的，而从它的土地供应和人口数量比值来看，它又比杭州有更好的增值潜力。

第二方面：在售项目多数拥有在合理范围内的租金回报率

除了空置率，租金回报率往往是我们衡量一个地区是否有泡沫的重要指标。曼谷的公寓自然也被拿来比较。

此前我们曾做过一期全球重点城市的租金回报率对比，具体几个国际城市的表现则如下图所示：

曼谷整体的回报率为4.53%，在中间位置，表现不错。反观国内的几座城市，包括香港在内，中国城市的租金回报率都在2.5%以下，最差的是深圳，低至1.42%。

在综合评估全球的租金回报率下来，我们认为毛回报率在4.5%以上的热门城市，房价泡沫会相对小，因为他们的租赁市场的需求稳定，拥有相对健康的租价。相反，在中国，因为房子的空置率高，小区里又有大量房源，租赁市场是租客导向，同时房价又上涨过快，租金增幅赶不上，导致了整体租金回报率较低的状况。

而具体到项目，此次我去踩点的项目的租金回报率都不错，毛率在3.5%-5.5%之间：

不过，新的房产目前也有空置的情况，大多数新建成的现房，空置率约在40%左右。但在曼谷，内需逐渐培养起来的当下，地段较好的房产在长远来看，是不愁租或者卖的，它需要市场慢慢“养起来”。

第三方面：当地泰国人的购买力正在培养中

我们购买曼谷的房产，也要注意，外国人毕竟是少数，当地人不断增长的住房/购房需求，才是最大的保证。

总体来说，泰国人的消费力还处在较低的水平。根据统计机构Statista公布的数据，2015年收入为7.5万-35万泰铢(约合人民币1.5万-7万)的泰国家庭最多，约为42%。但Statista预测，到了2020年，泰国低收入人群将会往上迁移，收入高的人口占比将会加大。

我们来做个看图说话，这里头2015年时7.5万-35万泰铢收入家庭为42%，而到了2020年则减少2%，而35万-52.5万泰铢收入人群，则从20%到2020年的22%，以此类推。人口正在往收入高的部分前移。

另据世邦魏理仕的分析，富裕起来的泰国人越来越钟情于居住这些配套完备的公寓。

而就在此次考察中，“曼谷人也开始有储蓄的概念了，”跟我同行的一位泰国销售就这么跟我说。

“现在的租金这么贵，其实付的钱跟我们贷款买房供贷款差不多，那还不如买房。”

从他这位毕业刚两年的大学生眼中观察到的是，如今不论是曼漂还是曼谷人，有将近四成的年轻人有买房的打算。

并且，曼谷越来越变成泰国最核心、甚至是唯一核心的城市，走起了同为君主立宪制的国家英国、日本相似的道路——发展最好、最核心的区域就是首都。这里有全国最好的购物中心、最好的办公区和最四通八达而且便捷的交通配套。

我的另一位泰国朋友来自清迈，现在在曼谷做曼漂(如今有很多来自泰国各地的年轻人在曼谷做曼漂)。这位朋友跟我说，在泰国，来到曼谷就像来到另一个国家。从其他城市来到这，你就会感觉到他们不同的生活方式：节奏更紧凑，晚上才出来的“夜生活生物”，又有遍布曼谷核心区域的天铁和地铁……

“我们叫这里‘曼谷国’。”

4.总结

讲了这么多，最后咱们总结一下我上述的关于这次曼谷考察的几个重点，给大家温习一下。

第一，中美贸易战之下，泰国渔翁得利。中国一带一路投资和高科技产业相继入驻曼谷，带动了热钱涌入;另一面，美国的印太地区投资首付1.13亿美元，也是一个投资开端，未来几年热钱将不断涌入东盟。贸易战应该是个长期的对峙，而在贸易战的阴影之下，我们预计泰铢在下半年料跟人民币汇率不会有太大波动，所以这段时间曼谷房产既有保值也有增长空间。

第二，来到曼谷感受到了很强的曼谷房产热。不论从大街小巷，或者地铁电视的屏幕中播放的广告，都有房地产。而且我刚才忘了讲，很多地方在兴建房地产，到处都是起高楼的吊车和被项目围起来的项目广告。

第三，地价涨幅非常大，预计房价将有更大幅度的上涨。现在能上车就赶紧上车，地价上涨必定挤压开发商的利润，房价不涨涨什么?而这里要注意，在核心地区买房已经不是600米法则来判断房产的好坏了，现在核心区靠地铁站的房产项目越来越，而且因为地价上涨快，新项目的房价已经涨上去了。

第四，租金回报率比例健康，房产泡沫还不明显。先来者占先机，从我看的项目所体现的来看，这些优质公寓的毛租金回报率是在一个健康的区间内的，不像国内都在1.5%左右，所以曼谷总体还处在比较好的发展阶段。

第五，当地购买力正在培养中，预料未来在曼谷生活的人对公寓的需求很强劲。曼谷家庭的收入都在更高推移，对于未来，不论他们的收入涨幅是来源于何，收入上涨必然拉动当地人向往更好的生活。这其中的趋势就是：住公寓的家庭和个人会越来越多，公寓的需求是一个长线需求。

第六，曼谷走起东京、伦敦模式，成为泰国核心首都。国外对曼谷的预期长期以来是很高的，而现在曼谷也越来越出现跟同为君主立宪制国家的日本和英国相似的发展道路，那就是一个首都中心的模式。在这样的背景下，我们相信曼谷仍然有很大的发展潜力。

总体来看，泰国的经济稳定，房价还在可负担范围内，而且上浮可期，曼谷又是本地人和各国买家都青睐之地。在这样的预期之下，或能逆流而上，成为这场贸易、金融风暴中，为数不多的，优秀避风港。