温州鹿城安置房建设迎剧变 品质直追商品房

在上周，位于温州市鹿城区双屿街道的仰双片区中央涂单元C-33/34地块挂牌出让，预计9月29日出让。

值得注意的是，该地块地上总建筑规模近27万平方米，其中有14.5万㎡专项用于鹿城区范围内棚户区(城中村)拆迁安置户的安置。

政府回购的安置房占总建筑面积(不含C-34地块)的53.83%，且安置房和地下空间集中布置在地块规划二路(南北走向公共通道)西侧。也就是说，安置房将与商品房有公共道路分隔，各自独立。

另外，普通商品房部分实施全装修，安置房部分不实施全装修。

在建筑要求方面，商品房与安置房要求建筑整体形态、外立面须保持一致。

安置户最关心的是造价方面，根据商品房合同要求，这一地块项目住宅外立面工程(含门窗)平均造价不低于 1000 元/平方米，全装修不低于 2500 元/平方米。景观工程均不低于600元/平方米。

黄龙单元垟田村C-02-C地块

温州市仰双片区黄龙单元垟田村C-02-C地块位于鹿城区双屿街道营楼桥村、垟田村，预计9月30日出让。

该地块占地96.25亩，总建筑面积19.25万㎡，出让起始价7.65亿元，折合楼面起价3974元/㎡。该地块所有建筑全部专项用于鹿城区范围内棚户区(城中村)拆迁户的安置。

上周挂牌出让的还有市区核心宝地城市中心区D-14/17等地块。

该地块位于鹿城区南汇街道划龙桥村，总用地面积65247㎡(约97.9亩)，其中二类居住用地面积为51939㎡，公园绿地面积13308㎡。地块总建筑面积191751.6㎡，其中安置房建筑面积160895㎡，占总建筑面积的83.9%，且与普通商品房分割单独设置，地块起价18.63亿元元，楼面起价9715.7元/㎡。

地块建成并经验收合格后，鹿城区政府将进行“回购”，专项用于鹿城区范围内棚户区(城中村)拆迁安置户的安置。

建筑要求方面，安置房要与商品房建筑整体形态、外立面须保持协调，风格要相近。

造价方面要求，D-17地块商品房项目住宅外立面工程(含门窗)平均造价不低于700元/平方米。商业外立面工 程(含门窗)平均造价不低于850 元/平方米，非玻璃幕墙不低于 700 元/平方米。景观工程均不低于600元/平方米。

由此，一个“限房价、竞地价”、由开发商竞拍土地并建设安置房、建成后由政府约定的限价回购的新模式便正式登场了!

开发商将根据政府部门提供的户型套数配置进行户型设计，确定安置房各种户型面积的比例。

毋庸置疑，鹿城区“大建大美”安置房建设的模式已经发生了颠覆性变化。

安置房建设模式的变革，又将带来什么影响呢?

建设效率

按照以往经验，政府自建安置房的周期大多在4-5年左右。而开发商市场化运作的效率无疑更高，建设周期大多在3年左右。

这样，安置房上市的时间就缩短了不少!

当然，这也意味着如若安置房批量集中上市，对市场的冲击点会早些到来。

品质提升

开发商操刀，意味着专业化、市场化的运作，在一定程度上，只要政府做好游戏规则的设置与后续合同管控，那么也就意味着安置房品质的提升。

对于政府“回购”用于安置的房子建设标准，此番挂牌出让的这三宗地块都有明确的要求，且没有注明的事宜均参照《温州市本级拆迁安置房建设标准指导意见》执行。

咱们再来看看具体的建筑标准。

以位于鹿城划龙桥的城市中心区D-14地块为例：

从这个建筑标准上来看，已经高出了传统安置房不少，基本上与市面上普通中端商品房的档次差不多。

这个标准，也已经在《温州市本级拆迁安置房建设标准指导意见》的基础上做了一定提升。

另外，据说，此前政府宣传的“安置性质商品房”的品质还要超过安置房。

门槛较高

从地价上来看，开发商前期需要垫付较高的资金，这就变相地提高了开发商的资金门槛。在目前对开发商资金管控很严的情况下，也只有有实力的央企、上市房企等才可“染指”，小房开恐怕没有机会。

让有实力的大开发商来开发，安置房的品质和质量无疑更具保障。

配套较完善

对于拆迁户来讲，除了品质，还会关心的应该就是配套问题。

从此番出让的几宗安置房来看，平均用地面积均在百亩上下，地块内都大多配备了开发商代建的学校、菜场、公园等配套设施。

从配套上看，比以往单纯的安置房建设更为完善。

最后，相信不少拆迁户和购房者会关注这两个问题。房探小哥也帮你想到了!

那类似的新建社区项目将在什么时候上市?会否集中上市呢?

根据计划，今年鹿城区将启动南汇划龙桥、广化双桥、双屿垟田、藤桥等6个新建社区建设，用于旧村、老旧小区改造集中安置。

按地块成熟条件将于2018年陆续分期分批开工建设，力争于3年内交付一批。

南郊里垟、滨江等街道的新建社区项目也将视条件，适时开工。

以此次挂牌出让的几宗地块来看，招拍挂文件上要求在提供土地1年内开工、4年内竣工。具体竞得地块的开发商可以根据房开建设周期自行安排、调整。

那么问题来了，新建社区都都是安置房小区吗?

不不不。以南郊新建社区为例，实际包括了里垟旧村和德政旧村拆除来的地块。下图中蓝色的地块是用于本村就地安置的(用于建安置房)，黄色的B-11a/B-13a两个地块是用于旧片区梯度转移(建安置性质商品房)。

安置房与安置性质商品房两者价格不同、结算方法不同，当然安置性质商品房的品质要比安置房要好。

未来安置房和安置性质商品房大量供应，会否对未来一手商品房市场带来一定影响?

若批量集中上市，不排除后期出台限制安置房和安置性质商品房交易的可能性