鸿荣源地产的金融图谋：频涉保险 增加融资渠道？

险资进入房地产企业已不再新奇，而房企也已开始打起保险公司的主意，频频出手布局。近日，利安人寿的股东变动使得原第二大股东深圳市柏霖资管管理(以下简称“柏霖资管”)顺势上位，成为利安人寿第一大股东，该公司的背后便是深圳老牌房企鸿荣源集团(以下简称“鸿荣源”)。在行业人士看来，涉足金融行业对于以鸿荣源为代表的中小型房地产企业来说，被看做是增加融资渠道的途径，然而在监管趋紧的环境下，多元化的投资将成为重要诉求。

频频布局金融领域

日前，利安人寿发布公告称，拟减少注册资本人民币1.41亿元，并注销雨润控股集团有限公司持有的该公司股份1.41亿股，其持股比例也将降至17.82%。由此，原第二大股东柏霖资管顺势上位，以18.4%的持股比例成为利安人寿第一大股东。

除入股利安人寿之外，柏霖资管在金融市场动作频频。2016年11月16日，新光海航人寿发布公告称，新光海航原有两大股东新光人寿与海航集团，分别转让15%、36%股份给柏霖资管，转让后，柏霖资管以51%的持股比例绝对控股新光海航这家保险公司;2017年3月29日，柏霖资管还向广东华兴银行入股7.9亿股，占该银行增资扩股后总股本的9.88%，跻身华兴银行前十大股东第四。

值得注意的是，柏霖资管一直对外保持神秘，但它的背后站着的正是深圳房企鸿荣源。资料显示，柏霖资管曾用名为深圳市鸿荣轩资产管理有限公司、深圳市鸿荣轩物业管理有限公司，而鸿荣源集团子公司鸿荣源置业集团(深圳)有限公司为该公司的惟一出资股东。2015年7月21日，柏霖资管股东由鸿荣源置业集团有限公司100%控股变更为深圳市柏霖金融投资控股有限公司100%控股的子公司，后者成立于2015年7月1日。

虽然从股权上来看，柏霖资管与鸿荣源并无直接联系，但作为董事之一的赖柏霖正是鸿荣源董事长赖海民之子。鸿荣源集团的官方网站也显示，该集团目前已经布局住宅地产、商业地产、产业地产以及金融投资等四个领域。金融投资领域拥有博汇源创业投资有限公司以及深圳市润邦小额贷款有限公司两家公司。

据悉，鸿荣源成立于1999年，是深圳市的老牌房地产企业，2017年鸿荣源以逾162亿元总成交金额，位居深圳开发商成交金额季军。

增加融资渠道?

如今，在险资入股房地产企业成为一种潮流的同时，房企也不乏主动出手，收购或成立保险公司，从恒大、泰禾、融信到鸿荣源，都先后通过不同方式进行布局，甚至成为险资的第一大股东。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，房企频频布局金融领域，一方面是行业本身进入“白银时代”，房地产业利润率不断下滑;另一方面，政府调控政策的不断收紧，也使得房企所面临的压力越来越大。

有业内人士分析认为，除限购限贷之外，金融机构也相继发声，房地产资金趋严，地产金融风险防范力度加强，房企再融资困难重重。房企布局金融领域的原因之一，正是希望扩大融资渠道，从而解决自身融资难、融资成本高的难题。

上述人士进一步称，房地产是资金密集型行业，开发一个房产项目所需的资金量相当庞大，同时周期也比较长。对于缺乏自有资金的中小企业而言，项目过程中肯定需要进行融资获得资金，而在银行对地产行业信贷收紧的情况下，房企涉足金融变成了解决这个难题的一个方法。

不过，房企通过险资获取发展资金的途径几乎难以实现。2018年1月26日，保监会发布《保险资金运用管理办法》，自2018年4月1日起实施。办法要求，险资运用须以服务保险业为主要目标。与此同时，保险集团公司、保险公司从事保险资金运用，不得直接从事房地产开发建设。保监会此前还明确规定，险资禁止投资住宅类房地产。

在国家现有政策的限制下，住宅类房企没有险资融资资格，而绝大多数非住宅类房企或因评级、资质和项目等条件达不到险资要求，或被拦在保监会严格的准入门槛外，这就意味着大多数中小房企是无法搭上险资这辆火车的。

据了解，深耕深圳的鸿荣源也有了走出广东的诉求。去年11月6日，赖海民现身武汉江汉区“招商引资”座谈会，宣布在武汉CBD斥资逾300亿元建设项目。不过，对于希望全国化布局的鸿荣源而言，它所面临的资金压力很难通过险资获得支持。

多元化的诉求

“在房地产业务既不能继续扩大规模、又不能获得更高利润空间的情况下，部分房企寄希望于通过多元化来实现企业的生存与发展。”严跃进表示，在房地产利润率面临下滑的背景下，金融业相对较高的盈利能力也将成为房企业务的重要补充。

除提高盈利能力外，房企频频参与或并购金融机构，也是为了打造多元化业务格局。例如，大型房企成立综合性金融集团加速金融布局，业务类型十分丰富，通过参股或并购银行、保险机构，成立基金或股权公司等多途径扩展更大更广的业务版图。

在严跃进看来，鸿荣源布局金融业务的背后更多的还是在于多元化发展、提升盈利能力。

值得一提的是，无论是利安人寿还是新光海航，这两家企业面临的盈利情况并不乐观。据利安人寿年报披露，2011-2016年，保险业务收入分别为5亿元、12.96亿元、16.12亿元、51.46亿元、67.29亿元、113.82亿元，净利润分别为-0.55亿元、-0.55亿元、-1.65亿元、752万元、-1.43亿元、-3.45亿元。

也就是说，自2011年成立以来，除2014年实现约750万元盈利外，其余年份均为亏损状态，公司2016年亏损达到3.45亿元。截至目前，利安人寿2017年的年报尚未发布，此前公布的偿付能力报告则显示，2017年利安人寿有望实现盈利。

新光海航面临的情况似乎更为窘迫，2010-2016年，新光海航人寿连续七年净亏损，2010-2015年其分别亏损0.49亿元、0.72亿元、0.9亿元、0.86亿元、1.08亿元和0.82亿元。2017年末，该公司综合偿付能力充足率达到-400%以下，被评为D类保险公司。