新商业大变革：新零售仍是商业地产创新的催化剂？

2018年，中国社会的主要矛盾被重新定义，商业地产也步入提档升级与结构性变化的“新常态”。

2018年1月8日，屹立在北京朝阳区北四环安立路8号的北京北辰购物中心正式停业。一纸闭店公告，一个退卡通知，一句“感谢您一直以来的信任与支持”，27岁他的正式选择与大众“分手”。

当然，选择关店的商业百货并不只是北辰这一家，以百货业起家的新世界百货在2017年已走到了退市的结局。这一切都与新商业、新零售息息相关。

事实上，纵观市场，新零售风口正劲，体验营销如火如荼，智慧商业方兴未艾，但与此同时，互联网巨头强势整合线下，实体商业发展两极分化。可以说，中国商业地产迎来了前所未有的风口与机遇，也遭遇着前所未有的挑战与冲击。

4月13日，由全联房地产商会商业地产研究会主办，华夏时报、中华全国商业信息中心、腾讯房产、安家传媒联合主办的中国商业地产行业发展论坛2018(第十五届)年会在沪圆满举行。活动以“新商业让生活更美好”为主题，聚焦新时代下中国商业的升级与创新，从房地产市场与政策、新零售与新经济、技术与消费变革、线上线下融合、商业运营与创新、智慧商业、不动产金融等角度，全面详实地展现了中国走入新时代之际商业地产行业的新思维、新模式与新机遇。

“新零售的创新思维及带来的变革需要我们特别关注。”此次论坛组委会总策划、全联商业地产研究会会长王永平认为，如今的线下实体商业早已不是传统的线下，而是对接了互联网、现代物流、人工智能等高科技手段的现代购物中心，解决商业地产差异化的门槛在提高，购物中心应与租户、用户与粉丝建立共生共荣的生态圈。

大佬云集共议行业热点

本次年会由全联房地产商会商业地产研究会会长王永平发起和主持，著名财经评论家、华夏时报总编辑水皮作为联合主办方代表出席盛会。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌，著名财经作家吴晓波等各界大咖名流与行业巨擘云集，共论中国新商业的未来。

参会的知名企业家有：红星美凯龙控股集团董事长车建新、印力集团董事长丁力业、凯德集团中国区首席执行官罗臻毓、京东集团首席战略官廖建文、优客工场创始人毛大庆、月星集团董事长丁佐宏、太古亚太区董事韩置、万达商管集团常务副总裁王志彬、华润置地副总裁喻霖康、大悦城地产有限公司总经理周鹏、苏宁置业总裁金明、九龙仓中国置业有限公司总经理(营运)侯迅、宜家购物中心集团中国区总裁丁晖、名创优品全球创始人叶国富、星巴克中国区副总裁张海龙、言几又书店创始人但捷、金鹰国际商贸集团CEO苏凯、新世界百货集团CEO牛伟、物美首席执行官于剑波、大健康领军人物美年大健康董事长俞熔、红杉资本合伙人郑庆生、畅销书《决战大数据》作者车品觉、人工智能独角兽企业商汤科技副总裁柳钢、上海(楼盘)汇纳信息科技股份有限公司董事长张宏俊等。

为期3天的年会议程紧凑、内容丰富、虚实结合，设有大佬主题演讲、高端对话、主题论坛、颁奖晚会、品牌对接会、项目招商对接、招待酒会、项目考察等环节，不仅从政策、技术、市场等宏观层面对中国商业地产进行了年度总结与趋势预判，还从企业实践与资源对接的角度展示了一大批极具代表与指导意义的创新案例与领军企业。

据悉，“中国商业地产行业发展论坛”迄今已在广州(楼盘)、杭州(楼盘)、北京、青岛(楼盘)、武汉(楼盘)、上海、成都等地成功举办了十四届，包括政府机构、开发商、品牌零售商、设计公司、顾问机构、基金投行在内的主流商业地产全产业链机构均参与过盛会。年会以规模大、规格高、影响远享誉业界。

美好生活时代下的“新商业”

新时代下的商业地产正悄悄发生演变，从最初的功能组合，到空间娱乐及业态参与体验，及至现阶段的生活方式与文化价值的全方位体验，商业体验反映了人性与群体需求的多元化、多层次、多维度的演变分化。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，住房市场已进入白银时代，商业地产市场即楼宇经济的黄金时代来临，因为新时代需要新商业。他认为，城市中的CBD、金融街、总部基地、产业园区、仓储物流、展览中心甚至长租公寓都属于楼宇经济范畴，如何把投资经营产业载体做好，是我们研究的主要任务。

与此同时，随着“新零售”兴起，电商正在走向衰落。王永平对和讯房产表示，尽管电商增速仍高于大卖场、购物中心等实体零售业态的增速，但在未来电商行业增速放缓已成定局。

一个鲜明的特征是，喊出“新零售”口号的马云以及各大电商巨头都开始布局线下。2017年初，阿里启动银泰商业177亿私有化计划，并与国资背景的百联集团签署战略合作协议。同时，沃尔玛也完成了对京东的第三次增持，成为继续腾讯、刘强东之后的第三大股东。

红星美凯龙董事长车建新表示，美好生活需要新商业。当今中国步入新时代，社会的主要矛盾已经发生了转移，如何推动商业转型升级、满足人民日益增长的美好生活的需求，成为摆在我们商业和商业地产人面前的一个重要课题。

著名财经作家吴晓波表示，零售业就三个东西：人、货、场”，这三样东西在今天中国都发生了很大的变化，这促使零售业迎来转型，只有在中国，才有可能发生新零售。

路劲地产集团主席单伟豹认为，未来大型零售企业的分化会进一步加剧，一方面单个门店的线下实体变得越来越少，未来还将会继续有更多的门店关闭;另一方面却是集合了超市、电影、亲子、餐饮等众多消费于一体的超级购物中心不断涌现，“一些城市核心商圈的地标式购物中心将取得更大的优势。”

“新商业”模式大考

在新零售时代到来之时，新的品牌以及业态会不断出现，而这些新的品牌和业态能够为商场带来与众不同的与竞争对手不一样的东西，就此，也能够带来新的客流。但是，这些新的东西需要得到不断的支持，最直接的就是租金方面。在新业态新客流以及租金收益之间，购物中心运营者们该如何取舍?

“如何实现新业态新兴品牌的引入一直都是很多开发商所困扰的问题，尤其是在做新的商场规划以及老商场重新改造之时，如何让品牌与购物中心实现双赢，是需要开发商们去不断思考的问题。其实，我们可以从客流和定位上去做一定的权衡，主力店品牌对于购物中心而言最大的作用并不在于租金。” 中粮大悦城地产有限公司总经理周鹏表示。

事实上，对于中国的实体商业而言，消费者已经发生了变化，“运营为本”已经成为实体商业的关键一环。

王永平认为，商业地产经营导向经历了两次变革，最早的商业物业是租金导向，项目开发完成后以开发商以出租店面、收取租金为主;之后随着商业地产的发展，购物中心竞争加剧，逐渐走向以经营品牌为导向，出现不同商业品牌的分流与分化。而现在这一阶段，商业物业已转变为以经营消费者为导向，通过消费者选择入驻品牌。

“线上商业越发形象和生动，而新零售则是从线上到线下就是一个虚线变实现的过程，随着大数据的应用，线上零售将越来越真实化。”水皮指出。

水皮还提到，商业地产在这种背景下整体是过剩的，作为土地资产，我们要改变思维，从“地主思维”变成“资本家思维”。一种是把物业彻底改变，将商业地产改成写字楼，目前很多商场和酒店都做出了这样的转变。