租10年180万1次付清 这种房子租户嫌贵企业喊苦？

香港，2018年4月13日—标普全球评级4月12日宣布，将融创中国控股有限公司(融创控股)的评级展望从负面调整为稳定。我们亦确认融创控股长期主体信用评级“B+”，及其未到期优先无抵押债券长期债项评级“B”。

调整评级展望是因为我们预期，受强劲合约销售额、稳定利润率、及举债购地的步伐放慢的支撑，2018年融创控股的杠杆水平将得到改善。

我们估算融创控股的穿透性债务对息税及折旧摊销前利润(EBITDA)比率(包括合营企业和关联公司按权益比例计算的财务数据)，由2016年的约19倍改善至2017年的15倍。基于我们对融创控股的强劲收益增长及更为审慎的扩张行为的预期，我们预测2018年该比率将进一步改善至10倍左右。然而，该公司依然较高的杠杆水平和收购计划的不确定性持续制约着其评级。

我们认为2018和2019年融创控股的购地支出将稳定在约每年人民币1,000亿元，相较2017年的1,162亿元将有所下降。2018年第一季度，该公司的购地支出下降至79亿元，而按比例计算，去年同期的购地支出约为300亿元。购地支出大幅下降，缘于融创控股拥有1.47亿平米的大面积土地储备，此外有7,100万平米的城市重建项目面积(未获取土地使用权)。我们预估这足以支撑该公司未来五年的销售增长。

随着过去两年其销售额快速增长，2018年融创控股的收益有望大幅增长。该公司约1,700亿元的已售出但未结转的巨大销售额(不含未并表的合营企业及关联公司的销售额)及更多的项目交付，都将支撑总收入的增长。

我们还预计2018年融创控股的EBITDA利润率将稳定在20%-22%之间。考虑因素包括：融创控股房产的强劲需求、以合理成本购买的大规模土地储备、以及中国政府在一二线城市(包含融创控股业务覆盖的城市)的楼市限价令。然而，为了保持良好的销售执行，该公司可能面临营业费用增加的情况。

我们仍认为融创控股的投机性投资存在事件风险，而这也是限制其评级的主要因素。该公司对非相关业务的投资显示其扩张野心及不可预测性，比如2017年投资乐视。同时，2017年融创控股以440亿元从万达商业地产股份有限公司收购了13个文化旅游项目，亦导致其债务大幅增加。我们对融创控股财务政策的负面评估，表明其潜在收购的不确定性超出我们的基本假设。我们的基本假设认为其潜在非核心收购的支出为200亿元。

评级的稳定展望表明我们认为，未来12个月融创控股举债收购的步伐将放慢，但其杠杆水平将继续保持在高位。我们预计同期融创控股将保持其强劲的销售执行及当前的利润率。

如果融创控股举债收购的步伐超出我们的预期，比如2018年其穿透性债务对EBITDA比率并未改善至10倍左右，我们可能下调其评级。

如果融创控股的流动性显著恶化，我们也可能下调其评级。如果该公司的销售业绩及销售的现金回款低于我们的预期，则表明其流动性显著恶化。

由于融创控股的杠杆水平较高，我们认为未来12个月其评级上调的可能性有限。

然而，如果出现以下情形，我们可能上调其评级：(1)融创控股保持良好的财务纪律并且有审慎财务管理的良好记录;或(2)得益于强劲的业务基本面，该公司的杠杆水平大幅改善。如果债务对EBITDA比率朝5倍水平改善，则表明其杠杆水平大幅改善。